O Que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato — Lei 8.245/1991 — é o principal diploma legal que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece os direitos e obrigações de locadores (proprietários) e locatários (inquilinos), definindo regras sobre prazo, reajuste de aluguel, rescisão contratual, despejo e garantias locatícias. Conhecer essa lei é essencial tanto para quem aluga quanto para quem disponibiliza imóveis, além de ser campo de atuação relevante para advogados especialistas em direito imobiliário.
Tipos de Locação Previstos na Lei
A Lei 8.245/1991 abrange as locações residenciais, as não residenciais (comerciais) e as por temporada. Cada modalidade tem regras específicas. A locação residencial típica tem prazo mínimo de 30 meses — se inferior a esse prazo, o locador só pode retomar o imóvel antes do término nas hipóteses legais (uso próprio, reparos urgentes, etc.). A locação não residencial, por sua vez, confere ao inquilino que cumprir os requisitos legais o direito à renovação compulsória do contrato.
Reajuste de Aluguel: Regras e Índices
O aluguel pode ser reajustado anualmente pelo índice previsto no contrato — o mais comum é o IGP-M, embora o IPCA tenha ganhado espaço após a volatilidade do IGP-M durante a pandemia. Reajustes fora do período anual ou acima do índice contratual são nulos. A revisão judicial do aluguel (ação revisional) é possível a cada três anos, quando o valor se tornar muito abaixo ou acima do preço de mercado.
Garantias Locatícias
A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução (em dinheiro, até três meses de aluguel, ou em bens imóveis); fiança (garantia pessoal de um terceiro fiador); seguro fiança; e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A escolha da garantia adequada é uma das decisões mais importantes na negociação do contrato de locação.
Ação de Despejo: Quando e Como o Locador Pode Retomar o Imóvel
O despejo é o instrumento judicial para retomada do imóvel pelo locador. As hipóteses mais comuns incluem: falta de pagamento do aluguel (ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança), término do prazo contratual sem renovação, infração contratual, uso do imóvel para fim diverso do contratado, e necessidade do imóvel para uso próprio. A Lei 12.112/2009 modernizou o procedimento, tornando o despejo mais ágil em diversas situações.
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