O que é alienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária de imóvel é uma modalidade de garantia real em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário — geralmente um banco) até a quitação total da dívida. Regulada pela Lei 9.514/97, é o modelo mais utilizado no financiamento imobiliário brasileiro por oferecer maior segurança ao credor e processo de execução mais ágil do que a hipoteca.
Como funciona o financiamento com alienação fiduciária
Durante o pagamento do financiamento, o devedor tem a posse direta e o uso do imóvel, mas a propriedade plena fica com o credor. Ao quitar a última parcela, a propriedade retorna automaticamente ao fiduciante por meio de termo de quitação registrado no cartório de imóveis. Esse mecanismo garante ao banco maior facilidade de retomada em caso de inadimplência.
O que acontece na inadimplência?
Em caso de inadimplemento, o credor fiduciário notifica o devedor pelo cartório de registro de imóveis para purgação da mora em 15 dias (para imóveis residenciais — Lei 14.711/2023 alterou prazos). Se não houver pagamento, consolida-se a propriedade em nome do credor, que deve realizar leilão extrajudicial do imóvel. O processo é mais rápido do que a execução hipotecária, sem necessidade de ação judicial.
Direitos do devedor fiduciante
Mesmo em inadimplência, o devedor tem direitos importantes: direito à notificação prévia, ao prazo para purgar a mora, à preferência na aquisição no leilão e ao recebimento do saldo remanescente após a venda (se o valor do leilão superar a dívida). O advogado deve orientar o devedor sobre esses direitos e, quando cabível, buscar a anulação de procedimentos irregulares via ação judicial.
