O que é o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel antes da sua plena execução — ou seja, antes da entrega das chaves e da transferência definitiva da propriedade. É uma situação comum, especialmente em contratos de imóveis na planta, e suas consequências jurídicas e financeiras variam conforme quem deu causa à rescisão e as regras legais aplicáveis ao caso.
A Lei do Distrato: Lei 13.786/2018
Por anos, o distrato imobiliário foi regulado apenas pela jurisprudência, sem lei específica. Isso gerava grande insegurança jurídica, com decisões contraditórias sobre os percentuais de retenção admissíveis pelas incorporadoras. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) veio pacificar essa questão, estabelecendo regras claras para rescisão de contratos de incorporação imobiliária e loteamentos.
Distrato por Iniciativa do Adquirente
Quando a rescisão é solicitada pelo comprador (distrato voluntário), a Lei 13.786/2018 autoriza a incorporadora a reter parte dos valores pagos como compensação pelos custos administrativos e pela retirada do imóvel do mercado. As retenções variam conforme o regime do empreendimento: até 25% dos valores pagos pelo adquirente em empreendimentos sem patrimônio de afetação, ou até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação. Além disso, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem, se o adquirente a pagou diretamente.
Distrato por Inadimplemento da Incorporadora
Quando a rescisão ocorre por culpa da incorporadora — especialmente por atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância —, as consequências são completamente diferentes. O adquirente tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente, acrescidos de juros legais, além de indenização por perdas e danos, incluindo lucros cessantes pelo período de inadimplemento.
Prazo de Restituição dos Valores
A Lei do Distrato também definiu o prazo para devolução dos valores em caso de distrato. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a restituição deve ocorrer em até 180 dias após o distrato. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, o prazo é de 30 dias após a obtenção do habite-se. O descumprimento desses prazos pela incorporadora sujeita-a ao pagamento de multa e juros adicionais.
Quadro-Resumo Obrigatório nos Contratos
A Lei 13.786/2018 exige que todos os contratos de incorporação imobiliária contenham, em destaque, um quadro-resumo com as principais condições do negócio: preço total, valor da entrada, parcelas e seus vencimentos, índice de correção, dados do imóvel, prazo de entrega (com e sem o prazo de tolerância) e as penalidades aplicáveis em caso de distrato por qualquer das partes. A ausência desse quadro pode fundamentar a anulação das cláusulas penais previstas no contrato.
Resolução do Contrato por Inadimplemento do Comprador
Além do distrato voluntário, o contrato pode ser resolvido pela incorporadora quando o comprador deixa de pagar as parcelas. A constituição em mora do adquirente exige notificação prévia com prazo de 30 dias para purgar a mora. Persistindo o inadimplemento, a incorporadora pode resolver o contrato com as retenções legais. Após a resolução, o imóvel volta ao estoque da incorporadora para ser comercializado novamente.
Estratégia Jurídica no Distrato
O advogado imobiliário é fundamental na negociação e no contencioso envolvendo distrato. Ele pode verificar se o contrato possui o quadro-resumo obrigatório, se as retenções praticadas estão dentro dos limites legais, se houve atraso da incorporadora que justifique a rescisão sem ônus ao adquirente, e quais são as melhores alternativas para minimizar as perdas do cliente. A EasyJur suporta o advogado imobiliário com ferramentas de gestão de contratos e processos, garantindo eficiência no acompanhamento desses casos complexos.
