Réu não quita as obrigaçoes devidas em razão do contratode compra e venda de apto. Imitiu-se na posse precariamente. Prejuízos do promitente vendedor. Nexo de causalidade. Pedido liminar de reintegração na posse do imóvel.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA … ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….
………………………………….. , (qualificação), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CGC/MF sob o nº …., com sede na Rua …. nº …, na Cidade de …., Estado .. …., por seus advogados, instrumento de procuração anexo (doc. ….) e Certidão simplificada da Junta Comercial (doc. ….), com escritório profissional na Rua …. nº …., nesta cidade de …., Estado … ….,vem, à presença de Vossa Excelência, com base no artigo 1.092, parágrafo único do Código Civil e artigos 282, 926 e seguintes do CPC, propor ação
ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS
contra ………………………………………., (qualificação), inscrito no CPF/MF sob o nº …., portador da Cédula de Identidade/RG nº …., residente e domiciliado na Rua …. nº …., na Cidade de …., Estado….. …., atualmente em lugar incerto e não sabido, pelos fatos e motivos a seguir expostos:
1. DOS FATOS
A Requerente é senhora e legítima possuidora do imóvel Ed. …., conforme Certidão e memorial de incorporação (doc ….).
Em data de …., as partes firmaram o Contrato de Promessa de Compra e Venda (doc. ….), para aquisição, pelo Requerido, do apartamento residencial de nº …., do imóvel supra, localizado na Rua …. nº …., nesta cidade, apartamento esse que totaliza a área de …. m², já incluída a metragem da garagem, sendo …. m² de área real privativa e …. m² de área real de uso comum.
Trata-se, o imóvel objeto desta ação, de um "Apart Hotel", onde a mobília que o guarnece, com seus vários utensílios, roupas de cama, banho, eletrodomésticos, pertencem à Requerente, conforme doc …. (Termo de Recebimento de Mobiliário e Utensílios).
O Requerido recebeu o imóvel em perfeito estado de uso e gozo, com suas instalações em perfeito estado de funcionamento, sem vícios ou defeitos, conforme Termo de Vistoria, docs. …., na mesma data da assinatura do contrato, passando-se a residir no mesmo.
Na época ficou pactuado que o preço total do contrato era de R$ …. (….), o qual deveria ser pago da seguinte forma:
a) R$ …. (….), como sinal e princípio de pagamento.
b) R$ …. (….), em 60 (sessenta) parcelas de R$ …. (….), corrigidas monetariamente pela TR (Taxa Referencial) até a data do seu efetivo pagamento, vencendo-se a primeira no dia …. e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, sendo a última em …..
d) para cada prestação, há uma Nota Promissória correspondente, emitida pelo Requerido em favor da Requerente.
Todavia, o Requerido somente pagou o sinal e a primeira parcela vencida no dia …., estando inadimplente desde a segunda parcela (….) até a presente data, mesmo depois de ter sido judicialmente notificado (doc. ….).
Como se não bastasse o estado de inadimplência do Requerido, encontra-se o mesmo em lugar incerto e não sabido, portanto, não mais residindo no imóvel supra, desde a época da notificação que, inclusive, foi feita via edital.
E assim, o respectivo bem imóvel que atualmente encontra-se fechado, vai-se deteriorando e, consequentemente, depreciando-se à luz do mercado imobiliário, trazendo grandes prejuízos para a Requerente.
De acordo com a cláusula 7ª do Contrato, o Requerido o lesou ao permanecer em atraso com as prestações do apartamento por mais de 03 (três) meses, tornando-se inadimplente, ainda mais quando notificado por via judicial a saldar seu débito, não o fazendo, corroborando sua mora.
DA MÁ CONDUTA
O documento de nº …. – "Minuta de Convenção de Condomínio" – traça as normas, direitos e obrigações do funcionamento do edifício.
O Requerido desde que passou a residir no Condomínio e a usufruir dos seus serviços, não pagava corretamente as despesas, às quais dava causa, tais como: condomínio, luz, dentre outros, como provam os documentos de nº ….
Os documentos de fls. …., por si só, traçam o verdadeiro perfil do Requerido.
Como pode-se ver, há processos criminais contra a sua pessoa, donde se extrai que o Requerido é mais um aproveitador que age na praça de …., sendo "expert" na venda de um mesmo imóvel para várias pessoas e autor na constituição de empresas fantasmas do ramo imobiliário.
II – DO DIREITO
Diz o artigo 1.092 do Código Civil, em seu parágrafo único, o seguinte:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos."
Conforme ensinamento do Mestre Silvio Rodrigues, em suas obras "Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade", vol 3, 1972, Edição Saraiva, p. 81, extrai-se o seguinte:
"Condição Resolutiva da Obrigação: Dado o inadimplemento unilateral do contrato, pode o contratante pontual, em vez da atitude passiva de defesa, adotar um comportamento ativo na preservação de seus direitos. De fato, se o inadimplemento resulta de culpa de um dos contratantes, a Lei concede ao outro uma alternativa. Com efeito, pode ele:
a) Exigir do outro contratante o cumprimento da avença ou
b) Pedir judicialmente a resolução do contrato
Para corroborar o preciso entendimento do Mestre Silvio Rodrigues, acrescentam-se lições do Professor Orlando Gomes em sua obra "Contratos", 10ª Edição, Editora Forense, 1984, que assevera:
"Resolução – Situações supervenientes impedem muitas vezes que o contrato seja executado. Sua extinção mediante resolução tem como causa, pois, a inexecução por um dos contratantes. Resolução é, portanto, um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial." in verbis.
Como tem sido reiteradamente decidido pelos Tribunais, sempre que houver inadimplemento do convencionado por parte do comprador, e este, após regularmente notificado não efetuou o pagamento ajustado no compromisso de compra e venda, opera-se o desfazimento do contrato.
Outro não é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que assim vem decidindo:
"Apelação Cível-ação Ordinária – Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Procedência em primeiro grau. Indiscutivelmente inadimplemento do convencionado por parte dos recorrentes, já que não cumpriram a obrigação principal do pactuado, valor dizer, deixaram de pagar o preço livremente estipulado. Recurso desprovido" (Apelação Cível 934/84, Acórdão 2809, 3ª Câmara Cível, Julg. em 27.11.84, Rel. Des. Plínio Cachuba).
DAS PERDAS E DANOS
No caso em tela houve inadimplemento contratual por parte do Requerido, o que por si só justifica, plenamente, o pedido de indenização por perdas e danos.
O Requerido apenas o pagamento do sinal do negócio no valor de R$ …. (….) e a primeira parcela vencida em …./…./…., no valor de R$ …. (….), estando inadimplente desde …./…./…. até a presente data.
A cláusula sétima do contrato, na sua segunda parte, prescreve:
"… Ocorrendo o atraso de 3 (três) prestações mensais, consecutivas ou não, perderá o ADQUIRENTE, em favor da INCORPORADORA, tudo que lhe haja pago por conta do preço e encargos, sem direito a indenizações ou reclamações de nenhum tipo, revertendo, ainda em favor da INCORPORADORA, todos os direitos sobre a Fração Condominal adquirida, sem prejuízo das demais sanções legais, aplicáveis e previstas neste instrumento."
Completa o acima, a alínea "b" do parágrafo 2º do contrato, que diz:
"Confiada ao advogado a cobrança de quaisquer atrasos, ou o presente instrumento, por inadimplência, independentemente da multa, juros de ora e demais sanções previstas neste contrato, responderá o adquirente pelas custas processuais, despesas efetuadas e honorários advocatícios, estes fixados, desde já, em 20% (vinte por cento) sobre as importâncias reclamadas."
Se a inadimplência contratual resolve-se por perdas e danos, requer o Autor seja o Réu condenado ao pagamento das perdas e danos no valor a ser apurado em liquidação de sentença.
Como já foi dito acima, trata-se o referido imóvel de um "apart hotel", cuja mobília que o guarnece pertence na sua totalidade à Autora.
Desde que o Requerido abandonou o imóvel, encontra-se este em estado de penúria, fechado, com todos os seus utensílios em verdadeiro estado de deterioração e, consequentemente, depreciando-se à luz do mercado imobiliário, trazendo grandes prejuízos para a Requerente, que, nem assim pode alugá-lo fazendo com que os móveis que o guarnecem se estraguem a cada dia que passa, pois necessário é que se lhe faça limpezas periódicas e que se lhe abram as janelas para que tome um pouco de claridade e obtenha ventilação natural.
"POOL" DE LOCAÇÃO
Existem no edifício apartamentos de propriedade particular e outros que pertencem à Autora.
Enquanto não são vendidos, esses apartamentos de propriedades da Construtora, mais aqueles particulares donde não residem seus donos, formam um "pool" de locação, conforme descreve o artigo II da Convenção de Condomínios.
E quando algum desses apartamentos deixa de ser locado, há prejuízo para todos, uma vez que as despesas condôminas são repartidas entre os proprietários, havendo menor participação na divisão dos lucros advindos desta "pool".
Ao deixar o Condomínio, o Requerido deixou várias taxas a serem saldadas, conforme já mencionados anteriormente no subtítulo "Da má conduta do Requerido", referentes a despesas de taxas condominais, anúncios fonados para classificados de jornais, telefones, "coffee shop", lavanderia, despesas essas bem delineadas nos documentos de nº ….
Requer a condenação do Requerido no pagamento das despesas condominais descritas nos documentos de nº …., com supedâneo nos artigos …. da Convenção do Condomínio, Capítulo VII, que trata das penalidades, a ser devidamente apurado em liquidação de sentença.
DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PEDIDO DE LIMINAR
A Requerente é legítima senhora e possuidora do imóvel descrito na inicial, cujo domínio bastante comprovam a documentação juntada.
A cláusula sétima do Contrato de Promessa de Compra e Venda I é expressamente resolutória e isto quer dizer que: havendo o descumprimento de qualquer obrigação contratual, ou atraso nas prestações por mais de 03 (três) meses, resolvido fica o contrato firmado entre as partes em favor do promitente vendedor.
E para os termos do artigo 1º do Decreto lei 745, de 07.08.69, constituído em mora está o Requerido, ante a prévia notificação judicial em anexo.
Portanto, exaurido o prazo da interpelação, restou a resolução "pleno jure" da avença ajustada, encaminhando a Requerente para a recuperação plena da posse do imóvel.
Já vem decidindo nossos Tribunais que na existência de cláusula resolutiva expressa, o promitente vendedor pode propor ação de Reintegração de Posse em conjunto com a Ordinária de Rescisão Contratual.
Nesse sentido já decidiu o Supremo Tribunal Federal em acórdão no Recurso Extraordinário nº 77.275, em sua ementa:
"Compromisso de compra e venda. Cláusula resolutiva expressa. Lei nº 745/69.
Constituição em mora: prévia notificação judicial. Reintegração de posse: desnecessidade de prévia e concomitante ação de rescisão de contrato …"
E no seu relatório:
"Assim, com o advento do Decreto em tela, protraiu-se no tempo o termo inicial da Constituição do devedor de mora, que já não segue a regra geral do "dies interpellat pro homine", mas tem a prévia interpelação o pressuposto sem o qual não se opera a condição resolutiva. Tão logo decorrido o prazo legal, contudo, verifica-se a condição que, no caso, representa a rescisão contratual com os seus consectários, isto é, a devolução do imóvel à posse do credor e a perda do devedor das importâncias até então pagas." (RT 83/401)
Idênticos julgados corroboram ao descrito supra, tais como os publicados nas RTJ’s 72/87, 74/449, dispondo, em suma, que em havendo cláusula resolutória expressa, o promitente vendedor pode propor ação de reintegração de posse em conjunto ou separadamente da Ordinária.
Nesta mesma linha de inteligência é o acórdão do STF publicado na RT 483/215, que julga:
"Possessória – Reintegração de Posse – Desnecessidade de prévia ação para reconhecimento judicial da rescisão de promessa de compra e venda – Contrato com cláusula resolutória expressa …"
Mas por uma questão de cautela e economia processual, a Requerente cumula esses 02 (dois)pedidos para que a Justiça não se veja impedida de pronunciar sobre a rescisão.
O artigo 926 do Código de Processo Civil prescreve:
"O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegração no de esbulho."
E Theotônio Negrão comenta esse artigo no seu Código de Processo Civil Anotado, 17ª Edição, p. 350, fazendo referência aos acórdãos mencionados acima:
"Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação de reintegração de posse, independentemente da propositura, prévia ou concomitante, da ação de rescisão do contrato (STF/RJ 72/87, 74/449, 83/401; ROT 483/215)."
Para o caso basta o inadimplemento do compromissário comprador para que o promitente vendedor reintegre-se, liminarmente, na posse do imóvel, ante a mesma cláusula sétima do contrato de Promessa de Compra e Venda I, não obstante tratar-se de posse de menos de ano e dia.
III – DO PEDIDO
Ante o exposto, é a presente para requerer:
a) estando bem demonstrado, anteriormente, o "periculum in mora" e do "fumus boni juris", requer a expedição de mandado liminar de reintegração de posse, independentemente de audiência de justificação prévia, reintegrando-se a Requerente, "in limine" na posse do imóvel;
b) a citação do Requerido através de edital, por se encontrar em lugar incerto e não sabido, para contestar a presente, querendo, sob pena de revelia, julgando, a final, totalmente procedente esta ação, decretando Vossa Excelência a Resolução do Contrato celebrado entre a Requerente e o Requerido, dando à Requerente plenos direitos de novamente comercializar a unidade referida e objeto da presente, perdendo o Requerido, em favor da Requerente tudo que lhe haja pago por conta do preço e encargos, revertendo-se à Requerente todos os direitos sobre a fração condominal a título de perdas e danos, pois assim ficou convencionado no contrato;
c) a condenação, ainda, do Requerido no pagamento das perdas e danos, no valor a ser apurado em liquidação de sentença, bem como no pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor dado à causa, devidamente corrigido;
d) a concessão ao Oficial de Justiça das prerrogativas contidas nos parágrafos 1º e 2º do artigo 172 do CPC.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito permitidos, tais como: testemunhal, documentais e periciais.
Dá-se à presente o valor de R$ ….
Termos em que,
Pede deferimento.
…., …. de …. de ….
………………
Advogado OAB/…
A nossa missão é lutar por essa causa lado a lado do advogado em busca de honrar os valores da advocacia, garantir os direitos fundamentais da sociedade e resgatar o verdadeiro status quo do operador do direito.
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