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[MODELO] AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA__ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ___________________ – (Conforme art. 319, I, NCPC e organização judiciária da UF)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NOME COMPLETO DA PARTE AUTORA, nacionalidade, estado civil (ou a existência de união estável), profissão,portadora da cédula de Identidade nº _______________, inscrita no CPF/MF sob o nº _______________, endereço eletrônico, residente e domiciliada na _______________, por seus advogados in fine assinados conforme procuração anexada, com endereço profissional (completo), para fins do art. 106, I, do Novo Código de Processo Civil, com fulcro no artigo 51 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato, na Lei 5.869/73 – Novo Código de Processo Civil e demais dispositivos legais pertinentes, propor a presente:

 

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

 

contra a _______________, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Rua ________________, endereço eletrônico, inscrita no CPNJ sob o nº ____________, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:

 1. FATOS

 1.         A Autora atua no ramo de comércio ___________________, motivo pelo qual celebrou, em ___________________,com as Rés o “Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças de Espaço Comercial ___________________”, tendo por objeto o Espaço Comercial nº _________, com área total de ___________________, localizado no ___________________, pelo prazo de 5 (cinco) anos, iniciando-se em ___________________e encerrando-se em ___________________. (doc. __)

 

2.         Inicialmente, com a impossibilidade de renovar o contrato pelas vias administrativas, foi proposta a Ação Renovatória nº ___________________, em trâmite perante na ___________________, visando a renovação do contrato pelo período de ____________ a ____________. Tal ação está em curso, aguardando despacho saneador.

 

3.         Desta forma, com a aproximação do término do novo período de locação requerido naquela ação, em tempo, faz-se necessário o ingresso com essa nova demanda.

 

4.         Salienta-se que desde o início da locação até a presente data o segmento de atuação da Autora permaneceu inalterado.

 

5.         Ocorre que o prazo desta Locação está se encerrando e, apesar das diversas tentativas de renovação administrativamente, até a presente data não foi possível prorrogar o prazo da locação pela via contratual.

 

6.         Assim, considerando que a Autora possui direito à renovação da locação, vez que presentes os requisitos enumerados no artigo 51 da Lei do Inquilinato, não resta a ela alternativas a não ser mover esta demanda, que deverá ser julgada procedente, conforme se demonstrará a seguir.

 

2. DIREITO

2.1. Impositiva Renovação Do Contrato de Locação

 

7.         Segundo o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o locatário possui direito de renovação do Contrato de Locação Comercial se preenchidos, cumulativa e concomitantemente, os seguintes requisitos:

(i)                  existência de contrato de locação comercial por escrito e com prazo determinado;

(ii)                que o prazo do contrato seja de, no mínimo, 5 (cinco) anos, ou que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; e

(iii)               o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

 

8.         Com efeito, no caso em tela, imperiosa a concessão da renovação do Contrato de Locação, vez que presentes os seus requisitos autorizadores. Vejamos.

 

9.         O atendimento aos requisitos dos itens (i) e (ii) acima se comprova pelo próprio Contrato de Locação (doc. __), que foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 5 (cinco) anos.

 

10.      O terceiro requisito também está presente, vez que desde o início da vigência do Contrato de Locação a Autora sempre atuou no mesmo ramo de atividade e, inclusive, sob a mesma marca.

 

11.     Insta consignar, ainda, que a Autora está quite com todas as obrigações, principais e acessórias, decorrentes do Contrato de Locação, notadamente:

 

(i)                  com o pagamento dos valores dos aluguéis (doc. __); e

(ii)                observância à obrigatoriedade de cobertura do estabelecimento comercial por meio de seguro patrimonial (doc. 6).

 

12.     Frise-se, também, que a Autora está em dia com as suas obrigações, no que se refere ao pagamento dos impostos e das taxas incidentes sobre o imóvel locado, tendo em vista que estes são cobrados juntamente com o aluguel (doc. __).

 

13.     Destarte, pela presença dos requisitos autorizadores, a renovação do Contrato de Locação é medida que se impõe.

 

14.     E não é outro o entendimento jurisprudencial a respeito. Vejamos:

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. Contrato de locação. Preliminar de carência da ação. Inobservância. Presença dos requisitos exigidos no art. 51, inc. I, Lei nº 8.245/91 para a renovação. O prazo do contrato a ser renovado deve ser de no mínimo cinco anos, admitindo-se, para o alcance deste lapso temporal, a soma dos prazos dos contratos escritos sucessivos e ininterruptos (accessiotemporis). Irrelevante que o último pacto locatício tenha decorrido de acordo celebrado no bojo de ação renovatória, porquanto ausente qualquer restrição legal neste sentido. Negado provimento..”[1](grifamos).

 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. Presença dos requisitos para a renovação do contrato de locação. Inteligência do art. 51 da Lei n. 8.245/91. Decisões mantidas Recurso desprovido.”[2](grifamos).

 

15.     Outrossim, válido destacar que o pleito desta demanda é para renovação do Contrato de Locação nos termos e condições estipuladas quando da sua celebração, conforme consta dos itens abaixo, que tratam especificamente destas questões.

 

16.     Assim sendo, pela constatação da presença dos pressupostos legais, requer digne-se esse D. Juízo de declarar renovado o Contrato de Locação.

 

2.2. Tempestividade

17.     Conforme exposto acima, o termo inicial de vigência do Contrato de Locação iniciou em ____________, e termo final previsto para ____________, o que ensejou a propositura da citada, distribuída, ação em ____________, visando a renovação pelo período de ____________a ____________, porém está pendente de julgamento até a presente data.

 

18.     Sobre o assunto, é o entendimento jurisprudencial:

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NA MEDIDA CAUTELAR. PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO INDEFERIDO. JULGAMENTO DE RECURSO QUE SE LIMITA À ANÁLISE DE MATÉRIA NÃO DECIDIDA. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AJUIZAMENTO DE NOVA AÇÃO DURANTE O CURSO DE PEDIDO RENOVATÓRIO ANTERIOR. OBJETIVOS DIVERSOS. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. Se a parte interessada não interpõe recurso contra o deferimento de liminar em medida cautelar, descabe aduzir suposto error in judicando em sede de agravo regimental interposto contra a decisão que indeferiu pedido de reconsideração, com base nos fundamentos do decisum originária 2. É direito do locatário o ajuizamento de uma segunda ação renovatória enquanto pendente de julgamento demanda que igualmente visa à renovação da relação locatícia, porém relativa a período anterior. Em tais circunstâncias, a sobreposição de demandas não é motivo por si suficiente à revogação da tutela de urgência deferida.

3. Agravo regimental a que se nega provimento.[3]

 

19.     E, de acordo com o §5º do artigo 51 da Lei do Inquilinato, “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

 

20.     Diante disso, conclui-se que o prazo para propor esta ação iniciou-se em ____________, encerrando-se em____________. Portanto, como foi ajuizada até esta data, inquestionável a sua tempestividade.

 

2.3. Fiador

 

21.     Para garantir o Contrato de Locação, a Autora indica como fiador o Sr. ____________, brasileiro, ____________, ____________, portador da Cédula de Identidade RG nº ____________, inscrito no CPF/MF sob o nº ____________, residente e domiciliado na ____________, que continuará sendo o fiador em caso de renovação do Contrato, o que desde já se requer.

 

22.     Nesse ponto, importante consignar que o Fiador declara não se opor à sua posição de garantidor do Contrato de Locação (doc. __), possui plena idoneidade financeira, sendo proprietário de bens suficientes para garantir o Contrato, conforme demonstra a anexa matrícula de imóvel (doc. __) e certidões negativas (docs. __).

 

23.     Comprovada a idoneidade do Fiador, requer determine Vossa Excelência a sua manutenção como garantidor, em caso de renovação.

 

2.4. Prazo de Vigência

 

24.     No que se refere ao prazo de vigência do Contrato de Locação, cumpre destacar que este deve ser pelo mesmo prazo contido no contrato renovando, nos termos do artigo 51 da Lei do Inquilinato.

 

25.     No caso em tela, o Contrato de Locação foi firmado com prazo de 5(cinco) anos , de modo que a renovação deve ser realizada pelo mesmo prazo. Diante disso, requer a Autora que o contrato seja renovado pelo lapso temporal de 5 (cinco) anos, iniciando-se a sua vigência em ____________e encerrando-se em ____________.

 

2.5. Valor do Aluguel

 

26.     No que se refere ao valor do aluguel, cumpre destacar que este deve ser mantido, vez que inexiste qualquer justificativa para sua majoração.

 

27.     Com efeito, forçosa a manutenção do valor do aluguel mínimo mensal de R$ ____________, pois livremente pactuado pelas partes contratantes, sendo reajustável mensalmente de acordo com a variação do IGP-DI.

 

28.     Tal entendimento, inclusive, encontra respaldo no próprio ordenamento legal, especialmente pelo disposto no caput do artigo 54 da Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, verbis:

 

 “Artigo 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” (grifamos)

 

29.     Portanto, de rigor a suamanutenção no valor de R$____________.

 

2.5.1 A discrepância entre a realidade econômica brasileira e o modo de julgar a ação renovatória: o aumento desenfreado do aluguel na renovação.

 

30.     É de suma importância, além da demonstração do cumprimento dos requisitos formais estabelecidos em lei, conforme comprovação acima, trazer a esta ação fatos da realidade econômico-financeira que também refletem no prosseguimento e julgamento da renovação locatícia em questão.  Miguel Reale[1] já articulava neste sentido, em sua teoria tridimensional do direito, na qual defendia a relação entre fato, valor e norma: “O Direito é uma realidade, digamos assim, trivalente ou, por outras palavras, tridimensional. Ele tem três sabores que não podem ser separados um dos outros”.

 

31.          As razões pelas quais o consumidor escolhe um shopping center são claras: conveniência, comodidade e segurança. O Brasil somava, em 2013, 468 shopping centers em funcionamento, sendo 11,76 milhões de m2 de área bruta locável. Outros 31 empreendimentos iriam ser inaugurados no final de 2013.  Além disso, em 2014 a maioria destes empreendimentos ou programa uma expansão ou uma ampliação de sua área – segundo estudos da ABRASCE[4]. Como se não bastasse, 55% dos empreendimentos brasileiros pretendem ampliar suas áreas nos próximos dois anos, sendo que 25% já estão em processo de ampliação. Os números de 2012 dão conta de um setor pujante e com alto vigor [5].

 

32.     Acrescente-se a isso o fato que, apesar de o PIB do País ter-se limitado, em 2013, a 2,3% de expansão, a indústria de shoppings centers cresceu 11% em faturamento, em relação ao Varejo Nacional em 2012. Neste ano, o Brasil somava 457 shoppings, que juntos faturaram R$119,5 bilhões, somando 11,4 milhões de m² de área bruta locável – um crescimento de 10% sobre o ano de 2011, ou seja, mais de 1 milhão de novos metros quadrados à disposição do consumidor. Em 2012 ainda, 50% dos shoppings em funcionamento estava localizado em cidades com menos de 500 mil habitantes, numa clara sintonia com a descentralização da economia brasileira[6].

 

33.     Todavia, faz-se necessário lembrar que, há quase oito anos, o preço dos imóveis aumenta a cada ano no Brasil. Alguns acreditam que o país está passando por uma supervalorização imobiliária. Entretanto, ao contrário do que se imaginava, o maior símbolo da bolha imobiliária brasileira não são os imóveis residenciais, mas sim “prédios comerciais vazios, shopping centers novos às moscas e galpões industriais sem uso”[7]. A bolha brasileira, em suma, estaria localizada no mercado comercial, e não no residencial. Promessa de crescimento da economia e a chegada de novas empresas multiplicaram a demanda por áreas de escritório. A perspectiva de boom econômico levou a um recorde de construções, sendo que a área de galpões disponível no país cresceu nada menos do que 120% em apenas três anos. Do mesmo modo, nunca se construiu tanto shopping center[8].

 

34.     Entretanto, atualmente, a realidade do comércio não é a mesma que era há 5 (cinco) anos, início de vigência do Contrato de Locação que se pretende renovar. Os empreendimentos que estão ficando prontos hoje foram projetados em uma época de crescimento do PIB nacional. Contudo, desde 2010, o PIB vem caindo de 7,5% para 2,3%. A taxa de escritórios vagos subiu de 13% para 18%, sendo este o percentual mais alto desde 2007. Segundo o economista Marcos Lisboa, ‘o que está acontecendo no mercado imobiliário comercial é consequência da desaceleração da economia, que está se espalhando por mais setores. A indústria não foi bem na década passada, e agora começa a haver problemas no setor de serviços’ [9]. E estes sinais são claros também em shopping centers.

 

35.     Paradoxalmente, os brasileiros compram menos em shoppings do que os consumidores de outros países emergentes e desenvolvidos. Segundo relatório do banco UBS, 21% das vendas no Brasil acontecem em shoppings, ante 38% no México, 56% nos Estados Unidos e 65% no Canadá. As lojas de shoppings perdem dinheiro com o movimento baixo. Milhares de lojistas estão pagando a conta pelos excessos do setor. O mercado imobiliário nada mais é que um espelho da atual situação econômica brasileira [10].

 

2.5.2          Aumento dos valores sem parâmetro real

 

36.     Deste modo, a ação renovatória deveria ter a finalidade de não apenas garantir a permanência do lojista no empreendimento, mas também de pleitear uma relação contratual equilibrada entre as partes, sem desproporcionalidade. Além disso, aumentar o aluguel do imóvel, sem estar de acordo com a realidade econômica do Brasil, sem considerar o decrescimento do PIB, não há razão de ser. Com o aumento dos alugueis, como se vê em muitas renovatórias em até 100% do que antes fora estabelecido, o lojista subsidia os custos de todo um empreendimento, muitas vezes arcando com despesas de forma igual às outras lojas, não importando a metragem de sua loja. Igualmente, o empreendimento tem um custo fixo certo, investindo de forma desenfreada no seu empreendimento, sem ater-se com a realidade econômica brasileira.

 

37.     O exemplo mais claro desta premissa é a adoção de cláusula contratual que estabelece um valor fixo a título de aluguel mínimo e um percentual sobre as vendas. Nos meses em que o percentual sobre as vendas é maior que o valor do aluguel mínimo, o locatário deve pagar o aluguel correspondente à aplicação do percentual sobre as vendas; contudo, caso a porcentagem sobre as vendas seja inferior e o valor desta porcentagem fique abaixo do aluguel mínimo, a locatária deverá pagar o valor do aluguel mínimo!

 

38.     Nesse sentido, pretende-se a manutenção do valor do aluguel no momento do ajuizamento de seu pedido na ação renovatória, buscando o equilíbrio contratual. Todavia, para o locador/empreendedor, não basta. Este precisa ter uma margem de lucro majorada, não importando como o setor tem crescido, ou como a economia comporta-se, numa visão totalmente egoística, individualista, símbolo da ferocidade do capitalismo atual. O que se pleiteia nada mais é do que a aplicação do principio da função social dos contratos, conforme artigo 421 do Código Civil de 2003.

 

39.     Ampliar e investir na infraestrutura e aparência do shopping, garantir às lojas maiores a sua permanência, por meio de privilégios que não são estendidos a lojas de médio e pequeno porte – constituindo o chamado mixtenantdo negócio –, todas são medidas que precisam ser realizadas com valores dos alugueis majorados de forma desenfreada, sem qualquer fundamento e sem parâmetro com a realidade, que prejudicam lojas de médio e pequeno porte, que não conseguirão sobreviver às regras desiguais impostas pelo shopping centers. Deste modo, a manutenção do valor do aluguel reflete a realidade econômica da sociedade brasileira. Nem o locatário nem o locador terão prejuízos. E é isso o que se pretende com a presente ação!

 

40.     Vale dizer que o Índice de Confiança do Empresário do Comércio (Icec), medido pela Confederação Nacional do Comércio (CNC), registrou, em maio deste ano, o menor nível da série histórica, iniciada em 2011.

 

41.     O aumento da inflação, da taxa de juros, o decréscimo do PIB e queda nas vendas, demonstram que será um ano bem difícil para os empresários.  O resultado das vendas do primeiro trimestre de 2014 foi o pior resultado obtido desde 2008.

 

42.     Ao elencar os atuais movimentos da economia, constata-se que o cenário financeiro atual não permite que haja mais espaço para renovações de contrato de locações com favorecimento de uma parte em detrimento de outra.

 

43.     Desta forma, a Autora pleiteia a renovação do contrato com a manutenção das condições ora contratadas e, inclusive, com a manutenção do valor do aluguel mínimo mensal vigente de R$____________.

 

44.     Tal entendimento, inclusive, encontra respaldo no próprio ordenamento legal, especialmente pelo disposto no caput do artigo 54 da Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, verbis:

 

 “Artigo 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” (grifamos)

 

45.     Portanto, de rigor a manutenção do valor do aluguel mínimo mensal de R$____________.

 

3. CONCLUSÃO E PEDIDOS

 

46.     Por todo o acima exposto, é possível concluir que:

 

(i)                                    Pelo teor do Contrato de Locação (doc. __) é possível constatar estarem presentes os requisitos enumerados nos incisos I e II do artigo 51 da Lei do Inquilinato;

(ii)                                   A Autora sempre atuou no mesmo ramo de atividade e sob a mesma marca durante todo o período de vigência da locação, de forma que também está presente o requisito imposto pelo artigo 51, inciso III, da Lei do Inquilinato;

(iii)                                 A Autora demonstrou o pleno cumprimento de todas as obrigações decorrentes do Contrato de Locação, por meio da documentação acostada a esta Inicial;

(iv)                                 Inexiste, também, pendência de impostos e/ou taxas originárias do uso do imóvel locado, conforme comprova a documentação anexada (doc. __);

(v)                                  Presentes os pressupostos autorizadores, enumerados nos artigos 51 e 71 da Lei do Inquilinato, a Autora faz jus à renovação do Contrato de Locação, com a manutenção de todas as Cláusulas e determinações nele estipuladas;

(vi)                                 A Autora indica o Sr.____________como Fiador, ressaltando que a sua idoneidade restou devidamente comprovada pelos documentos __ e

(vii)                               Impõe-se a manutenção do valor do aluguel mínimo mensal em R$ ____________, vez que livremente pactuado pelas partes.

 

47.     Diante de todo o exposto, requer digne-se Vossa Excelência:

 

  1. Que seja designada AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO ou MEDIAÇÃO, conforme previsto no art. 334 do NCPC;
  2. determinar a citação postal da Ré, na pessoa do seu responsável legal, no endereço indicado na sua qualificação para, querendo, defender-se nos termos do artigo 335 e seguintes do Novo Código de Processo Civil, sob pena de revelia, nos termos do artigo 344 do mesmo diploma legal;

(ii)      julgar procedente a demanda para declarar renovado o Contrato de Locação pelo prazo de 5 (cinco) anos, iniciando-se a sua vigência em ____________e encerrando-se em ____________, nos termos do artigo 51, Caput, da Lei do Inquilinato;

(iii)               determinar a manutenção de todos os termos do Contrato de Locação, inclusive do valor do aluguel mínimo mensal em R$____________;

(iv)                condenar a Ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários de sucumbência a serem arbitrados em valor equivalente a 20% do valor da condenação, nos termos do disposto no artigo 85 do Novo Código de Processo Civil;

(v)                 determinar que todas as publicações e intimações sejam realizadas em nome de ____________, inscrita na OAB/_ sob o nº ____________e, se for o caso, sejam encaminhadas para o escritório situado na ____________, sob pena de nulidade.

 

48.     Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, na amplitude dos artigos 369 e seguintes do NCPC, em especial as provas: documental, pericial, testemunhal e depoimento pessoal da parte ré.

 

Dá-se à causa o valor de R$ ____________

 

Nestes termos,

Pede Deferimento.

 

Cidade, data.

Nome do advogado – OAB

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