Como Calcular o Valor do Imóvel para Inventário
A avaliação de imóveis é uma das etapas mais importantes — e frequentemente mais controversas — do processo de inventário. O valor atribuído ao imóvel impacta diretamente o cálculo do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), a divisão da herança entre os herdeiros e eventuais disputas sobre a composição do quinhão de cada um. Entender os critérios aplicáveis é fundamental para advogados que atuam em inventários.
Critérios para Avaliação do Imóvel no Inventário
Existem basicamente três critérios utilizados para determinar o valor dos imóveis no inventário: o valor venal atribuído pelo município (utilizado como base de cálculo do IPTU); o valor de mercado apurado por avaliação técnica de engenheiro ou corretor de imóveis credenciado; e o valor de mercado estimado pelos próprios herdeiros, quando há consenso entre eles.
A legislação de cada estado determina a base de cálculo do ITCMD: alguns estados aceitam o valor venal do IPTU; outros exigem o valor de mercado. Em estados como São Paulo, a legislação estadual define critérios específicos para a avaliação de imóveis para fins do ITCMD, e a Secretaria da Fazenda pode questionar avaliações que considere subavaliadas.
Avaliação pelo Valor Venal do IPTU
O valor venal do IPTU é calculado pela Prefeitura com base em critérios como localização, metragem, tipo de construção e valor do terreno. Em geral, o valor venal do IPTU costuma ser inferior ao valor de mercado do imóvel. Quando a legislação estadual do ITCMD permite utilizar o valor venal do IPTU como base de cálculo, o inventário fica mais barato para os herdeiros — o que torna importante verificar essa possibilidade logo no início do processo.
Laudo de Avaliação de Imóvel
Nos casos em que o valor de mercado é exigido ou preferível, é necessário contratar um profissional habilitado (engenheiro civil ou arquiteto com registro no CREA ou CAU, ou corretor de imóveis com registro no CRECI) para elaborar um laudo de avaliação. O laudo deve seguir as normas da ABNT (principalmente a NBR 14.653) e conter: identificação e descrição do imóvel; metodologia de avaliação; valor conclusivo e data de referência da avaliação. Nos inventários judiciais, o juiz pode nomear um perito avaliador se as partes não chegarem a um acordo sobre o valor.
ITCMD: Alíquotas e Base de Cálculo
O ITCMD é um imposto estadual cujas alíquotas variam conforme o estado — de 2% a 8%. A base de cálculo é o valor venal dos bens transmitidos. Para calcular o ITCMD sobre um imóvel, multiplica-se o valor adotado como base (venal do IPTU ou de mercado, conforme a legislação estadual) pela alíquota vigente no estado onde o imóvel está localizado. O pagamento do ITCMD é condição para a transferência dos bens aos herdeiros.
Impugnação da Avaliação Fiscal
Quando a Fazenda Estadual discorda da avaliação apresentada pelos herdeiros — por entender que o imóvel está subavaliado — ela pode impugnar o valor e exigir uma avaliação mais próxima ao valor de mercado. O advogado do inventário deve estar preparado para essa situação: analisar os critérios utilizados pelo fisco, verificar se a metodologia de avaliação adotada está correta e, se necessário, apresentar laudo técnico contraposto ou negociar diretamente com a Fazenda.
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