Se você participa diretamente ou indiretamente do mercado imobiliário, certamente já deve ter ouvido falar no termo de Direito imobiliário de distrato, ou até mesmo na expressão “distrato imobiliário” em algum momento durante os últimos anos, já que a Lei que visa regulamentar tais pontos foi prevista no final de 2018, e desde então, ela tem sido considerada como uma verdadeira salvação para o mercado.
Contudo, pouquíssimas pessoas conhecem a definição e as principais características por trás do Direito imobiliário distrato, e pensando nisso, nós da equipe EasyJur resolvemos desenvolver e disponibilizar este artigo.
Mas, afinal, o que significa distrato imobiliário?
Bom, para iniciar este artigo da melhor maneira possível, julgamos ser fundamental priorizar o desenvolvimento de uma base ampla e sólida de informações ligadas ao distrato imobiliário, e por isso, começaremos explicando os conceitos e definições por trás esta expressão, para assim, posteriormente nos aprofundarmos e comentarmos sobre o Direito imobiliário distrato em si, sem gerar o risco de você desenvolver maiores dúvidas ou questionamentos, algo que acontece com certa frequência.
Sendo assim, pode-se dizer que o distrato imobiliário se trata de uma anulação de um determinado contrato, o qual deve ser referente a compra e/ou venda de um bem imóvel. Ou seja, logo de cara podemos mostrar que esta expressão se refere diretamente a uma relação de negócio de imóveis.
Como muitos já sabem, desfazer um negócio é uma tarefa tão complicada quanto iniciar um. Em diversas situações e ocasiões, o distrato imobiliário se torna a única forma viável de solucionar um determinado conflito de interesses que ocorreu entre as partes de um mesmo contrato/negócio.
Para quem não conhece, o Direito Imobiliário de Distrato é devidamente regulamentado no Brasil pela Lei do Distrato Imobiliário, a qual entrou em vigor em dezembro de 2018, ou seja, a 5 anos atrás. Contudo, antes desta data, não existia qualquer alternativa ou determinação legal que fizesse a regulamentação deste tópico.
Na realidade, antes de dezembro de 2018, rescindir um contrato imobiliário era extremamente complicado, já que também não existia quaisquer legislações ou normas que regulamentavam quais eram as obrigações de ambas as partes no momento em que o contrato fosse rescindido.
Conheça a Lei do Distrato Imobiliário
Muitas pessoas se perguntam todos os dias como funciona a lei do Distrato imobiliário, a qual foi citada mais acima. Na atualidade, tal lei é vista como uma grande esperança para o setor de construção civil, já que a mesma tende a proporcionar diversos benefícios, e dentre eles, maior estabilidade para todo o mercado imobiliário.
Certamente podemos dizer que uma das maiores vantagens e pontos marcantes apresentados por esta legislação é a própria diminuição no número de distratos. De acordo com a Abrainc, 1 ano após esta lei entrar em vigor, já foi possível observar uma queda aproximada de 32% das rescisões de contratos imobiliários.
Essa queda não aconteceu por acaso. Quando observamos de perto, o Direito imobiliário distrato acaba trazendo algumas penas para os indivíduos que decidirem realizar um distrato imobiliário, ou seja, uma rescisão de contrato. Essas penas podem ser resumidas as seguintes alternativas:
Multa
A primeira penalidade é a multa, que está em conformidade com o Regime Tributário de Imóveis. De acordo com a Lei do Direito imobiliário distrato, se o cliente vier a desistir de um negócio imobiliário, uma parte do valor que foi pago pelo mesmo deverá ficar com a própria incorporadora, considerando este valor como uma multa.
Prazo de atraso para a entrega do imóvel
A legislação também diz que, caso a incorporadora acabe atrasando a entrega do imóvel ao cliente, o comprador acaba adquirindo o direito de desistir do contrato. Contudo, para isso acontecer e não gerar a multa para o cliente, é necessário aguardar o prazo de 180 dias, o qual é dado para a incorporadora entregar o imóvel.
Observe por conta própria a Lei do Direito imobiliário distrato
Para finalizar este artigo com chave de ouro, e assim, realmente garantir que você está por dentro de todas as informações que são necessárias para compreender o Direito imobiliário distrato por completo, inclusive, a legislação que regulamenta este distrato, resolvemos trazer este tópico, onde separamos uma breve citação desta Lei.
“Art. 1º Esta Lei altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 , para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:
“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o incluem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
- 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
- 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) .”
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
- 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
- 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
- 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I – a integralidade da comissão de corretagem;
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
- 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo…”
Com isso, finalmente podemos afirmar de uma vez por todas que você já está por dentro de todas as informações necessárias para entender a definição, objetivos e importância do Direito imobiliário distrato.
