Não é novidade para ninguém que toda a área do direito acabou se popularizando e muito em todo o mundo durante os últimos anos, e na atualidade, a mesma já pode ser considerada como uma das maiores tendências de todo o mercado, já que milhares de pessoas estudam e se esforçam todos os dias para começar a atuar neste mercado, se especializando em alguma área do direito. A partir disso, também podemos citar que o direito imobiliário de condomínio trata-se de uma das especializações que mais chamam a atenção de todos.
Os condomínios também estão crescendo a cada dia que passa, pois a população mundial está percebendo as vantagens e benefícios de morar nestas localidades, já que elas oferecem maior comodidade, segurança, entre inúmeros outros pontos e características.
Contudo, mesmo com estes crescimentos, não podemos negar o fato de que ainda existem muitas pessoas que não conhecem a importância do direito imobiliário de condomínio, ou até mesmo, que não sabem dos objetivos e como tal área funciona, um problema extremamente grave e que deve ser contornado o mais breve possível.
Tendo isso em mente, nós mesmos da equipe EasyJur resolvemos desenvolver e disponibilizar este artigo, o qual apresenta uma grande concentração de informações ligadas ao direito imobiliário de condomínio, de maneira clara e sem o famoso juridiquês, possibilitando o entendimento de todos. Sendo assim, recomendamos que você busque se atentar ao máximo no artigo a seguir.
Mas afinal, o que é direito imobiliário condomínio?
Antes de tudo, é fundamental garantirmos que você possui uma base ampla e sólida de informações ligadas ao direito imobiliário de condomínio, e para isso, explicaremos inicialmente a definição e conceito por trás desta expressão, para começarmos a nos aprofundar posteriormente, sem gerar o risco de você desenvolver maiores dúvidas durante tal caminho.
Sendo assim, podemos resumir e definir o direito imobiliário condomínio, também denominado como direito condominial, como uma especialização da área do direito, a qual é o segmento da normativa brasileira que busca regular todos os relacionamentos que existem entre as pessoas que residem em um determinado condomínio, levando em consideração tanto os seus direitos, quanto os seus deveres, para assim, conseguir garantir uma convivência harmoniosa e sem demais problemas.
Qual legislação regulamenta a convivência e administração dos condomínios?
Para aqueles que não sabem, há alguns anos, toda a administração dos condomínios era regulamentada por uma única legislação, a famosa Lei nº 4.591/64 (também conhecida como Lei do Condomínio), entretanto, com o passar dos anos, notou-se que esta única lei não estava dando conta de regulamentar toda a amplitude e possibilidades que envolvem os condôminos, e com o advento do Código Civil em 2002, diversas mudanças foram entregues para a legislação dos condomínios.
Os artigos 1331, seguindo até o 1358, do Código Civil buscaram trazer mudanças significativas e necessárias para a legislação dos condomínios, e com isso, se sobrepõe sobre a Lei do Condomínio na atualidade.
Qual a verdadeira importância do direito imobiliário condomínio?
Mesmo após observar todas as situações citadas acima, muitas pessoas não conseguem entender logo de cara a importância do direito imobiliário, e para acabar com tal dúvida, separamos algumas alternativas e situações em que tal ramo do direito age.
Vale ressaltar que, todas as situações abaixo estão diretamente ligadas com o objetivo de garantir uma convivência harmônica e segura para todos os cidadãos que convivem no mesmo condomínio:
- Busca evitar o barulho em excesso em horários inapropriados;
- Busca evitar problemas relacionados com vagas de estacionamento: problemas relacionados à quantidade de vagas, tamanho do carro, objetos deixados na garagem e forma de estacionar são bastante comuns;
- Busca garantir que as reformas não irão ocasionar problemas para os demais cidadãos;
- Busca possibilitar o convívio e criação de animais domésticos dentro do condomínio, sem gerar conflitos com os outros cidadãos;
- Entre outros pontos e situações.
Examine o nosso Código Civil!
Para finalizar este artigo com chave de ouro, e assim, realmente garantir que você compreendeu todos os principais pontos e normas referentes ao direito imobiliário condomínio, nossa equipe decidiu trazer este tópico, onde separamos uma breve citação do nosso Código Civil, focando somente nos artigos que se relacionam com o direito condominial, sendo eles:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1° Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1° Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2° Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
- 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
- 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
- 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
- 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
- 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle…”
Com isso, finalmente podemos afirmar que você já está por dentro de tudo que é necessário para compreender o que é, como funciona e quais são os objetivos do direito imobiliário condomínio, também conhecido como direito condominial.
