[MODELO] Ação declaratória de rescisão contratual – Obra não entregue no prazo previsto
Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e pedido indenizatório por danos morais e materiais com pedido de tutela de urgência
Obra não entregue no prazo previsto
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .ª VARA CÍVEL FORO REGIONAL DE …………………………………. – COMARCA ***– ESTADO DE ***.
URGENTE: PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA!
FULANO DE TAL, nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG n. xx.xxx.xxx-x e inscrito no CPF/MF sob o n. xxx.xxx.xxx.xx, endereço eletrônico, residente e domiciliado na (endereço completo), por seu advogado que esta subscreve (instrumento de procuração anexo), com fundamento no artigo 319 do CPC/2015, e demais disposições aplicáveis, vêm, respeitosamente perante Vossa Excelência propor a presente,
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E PEDIDO INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em face de FULANA DE TAL, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. xx.xxx.xxx/xxxx-xx, com sede na cidade de São Paulo/SP, na (endereço completo), que faz consoante os fatos e fundamentos a seguir articulados:
I – DOS FATOS
A parte Autora celebrou com a ré contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos em …. de ……………….. de ……. Tal aquisição refere-se ao apartamento, ainda “na planta”, n. xx, bloco x, integrante do empreendimento imobiliário denominado ……………………………, localizado na ……………………………………………………………………………………………
No referido contrato de compromisso de venda e compra, os autores figuram como compradores, constituindo-se a ré como vendedora.
Cumpre salientar que a aquisição da unidade autônoma tinha por finalidade servir de residência para os demandantes, visto que projetavam adquirir a tão sonhada casa própria.
Consoante o contrato de promessa de compra e venda, os autores assumiram a obrigação de pagar o preço apontado no “Quadro Resumo”, no montante total de R$ ………………………. (………………………….), mediante as condições de pagamento referidas no mesmo item contratual. Por sua vez, a incorporadora assumiu a obrigação de concluir as obras da unidade autônoma compromissada e entregar as chaves aos compradores em …………..
Entretanto, até o presente momento as OBRAS de construção do referido empreendimento SEQUER FORAM INICIADAS.
Os autores assistem o descaso da ré desde a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, pois observa que NÃO HOUVE INÍCIO DAS OBRAS encontrando-se o terreno em completo abandono.
Diante disso, os autores manifestaram a sua irresignação com a situação verificada, informando que não possuíam mais qualquer interesse na manutenção do contrato de promessa de compra e venda. Assim, os demandantes pleitearam administrativamente pela rescisão do ajuste celebrado.
Todavia, a incorporadora se mostrou implacável, aduzindo que a rescisão do contrato, se sobreviesse, ocorreria por conta e risco da parte autora, oferecendo a devolução de um valor irrisório e que, mesmo assim, tal só valor só seria pago após a liberação de recursos para execução do empreendimento por parte da …………………………. ou outra instituição financeira.
Em razão da prática abusiva da incorporadora, a parte demandante tentou amigavelmente resolver a situação, informando que a culpa pela rescisão não era dela, entendendo que não deveria arcar com nenhuma penalidade pela rescisão do contrato. Incontáveis foram os contatos dos requerentes com a incorporadora para que esta devolvesse todos os valores pagos, porém inúteis, ante a convicção da empresa em optar por não resolver a situação amigavelmente.
Importante salientar, como se denota do incluso extrato financeiro, a parte autora quitou até o momento o valor total de R$ ……………….. (…………………………), a título de parcelas contratuais (doc.03), além do pagamento da comissão de corretagem de R$ ………………….. (…………………) (doc.06) e pagamento de ITBI – “Imposto sobre Transmissão Inter-vivos de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos”, no valor de R$ ………………… (……………………) (doc.04), perfazendo um total de R$ ………………. (……………………………….). (docs. 03, 04, 06)
Assim, tendo em vista a situação acima apresentada, os autores buscam o Poder Judiciário para que seja declarada a rescisão do negócio jurídico por culpa única e exclusiva da incorporadora, com a devolução integral das parcelas até então pagas, sem prejuízo do ressarcimento dos danos moralmente sofridos.
II – DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Da mihi factum, dabo tibi ius
Conforme ensina Maria Helena Diniz, em sua obra Código Civil Anotado, o inadimplemento da obrigação consiste na falta da prestação devida ou no descumprimento, voluntário ou involuntário, do dever jurídico por parte do devedor. Foi exatamente o que ocorreu, inferência que se extrai da narrativa dos fatos e dos documentos acostados.
Sendo assim, não restou alternativa aos autores, senão ingressar com a presente ação para rescindir o contrato e buscar a devolução do que pagaram.
O art. 475 é cristalino:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização e perdas e danos.
Complementando, dispõe o art. 395 do Código Civil:
[…] responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecido, e honorários de advogado.
II.I – DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Há de se esclarecer que, consoante pacífico entendimento jurisprudencial, trata-se o caso em tela de uma Relação de Consumo, na qual se verifica a posição de consumidores dos promitentes compradores do imóvel, bem como de fornecedora da parte requerida, responsável pelas obrigações decorrentes do pacto havido (artigos 2º e 3º do CDC).
No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão proferida pela ilustre Ministra Nancy Andrighi, entendeu pela aplicabilidade do CDCnas relações envolvendo a aquisição de um imóvel “na planta”, conforme se verifica de parte do seu voto proferido no julgamento do Recurso Especial nº 334.829/DF, in verbis:
Os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária).
Impera para o caso em exame a incidência de todas as normas protetivas aos consumidores, em especial, os artigos 6º, inciso VIII (com a inversão do ônus da prova), o artigo 39 do CDC (vedação de práticas abusivas), artigo 47(interpretação de cláusula contratual mais favorável ao consumidor e artigo 51, IV (desvantagem exagerada), além do Princípio da Transparência, consectário que é do Princípio da Boa-Fé Objetiva. Consoante é fácil de ser observado, trata-se de um Contrato de Adesão, com todas as características constantes do disposto no art. 54 do CDC.
Assim, observa-se das normas e da jurisprudência, o pacífico entendimento de que a relação jurídica havida no caso concreto é uma RELAÇÃO DE CONSUMO, decorrente de um contrato de adesão. Portanto, é plenamente aplicável o Estatuto Consumerista, principalmente no que diz respeito a prerrogativa de foro, responsabilização civil objetiva (art. 14 do CDC) e dever probatório.
II.II – DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Levando em consideração que a parte ré tenha algo a apresentar para este Juízo tentando escusar-se de sua responsabilidade, que seja considerado o princípio da inversão do ônus da prova, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor. A inversão pode ocorrer quando estiver presente ao menos um dos seguintes requisitos: for verossímil a alegação ou for o consumidor hipossuficiente. Destaca-se, no ponto, o art. 6º, inc. VIII do CDC, in verbis:
Art. 6º – São direitos básicos do consumidor:
VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.
Com efeito, há nos autos argumentos que nos levam à certeza da verdade dos fatos alegados (verossimilhança), bem como há prova robusta da hipossuficiência da parte autora, razão pela qual a inversão do ônus da prova é à medida que se impõe.
II.III – DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E DA DEVOLUÇÃO DE TODAS AS QUANTIAS JÁ PAGAS
Aceitas as premissas acima, pretendem os autores, em face ao inadimplemento da incorporadora no que concerne ao contrato de promessa de compra e venda, rescindi-lo judicialmente, através da presente ação. A procedência do pedido de rescisão do contrato é indiscutível, albergada pelo artigo 475 do Código Civil Brasileiro, que é taxativo ao dispor:
Art. 475: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo-lhe, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
O inadimplemento da ré a dar azo à pretensão de resolução contratual é claro, devendo V. Exa. determinar o restabelecimento da situação anterior ao da assinatura do contrato, de modo que a incorporadora seja compelida a devolver, em prestação única, TODAS AS PARCELAS JÁ RECEBIDAS referentes ao preço do imóvel.
Portanto, requer a parte autora, o retorno ao estado anterior, com a liberação da unidade autônoma e A DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS! O Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando da edição da Súmula 543, definiu que o quantum a ser devolvido nas situações de rescisão contratual por culpa, única e exclusiva da incorporadora, deve corresponder a totalidade do preço até então pago pelo comprador. Vejamos:
Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
No presente caso, não há dúvidas acerca da responsabilidade pelo pedido rescisório. Os autores sempre cumpriram com as suas obrigações/pagamento, obedecendo aos prazos estabelecidos pela construtora demandada. A ré, por sua vez, não foi capaz de honrar com a sua obrigação, pois sem qualquer justificativa plausível sequer iniciou as obras.
Evidencia-se, através dos documentos anexos, de que o pedido de quebra do contrato se dá somente por culpa da própria incorporadora, não devendo incidir em desfavor dos autores qualquer penalidade. Portanto, tendo em vista a ausência de responsabilidade dos demandantes pelo pedido rescisório, resta necessário o restabelecimento do status quo ante, com a declaração de rescisão do contrato, além da devolução integral de todos os valores já pagos referentes ao preço do imóvel.
Assim, a fim de atestar as parcelas até então pagas, a parte autora anexa os comprovantes de pagamento que demonstram, com clareza solar, que os mesmos já adimpliram com o valor total R$ 52.537,44 (cinquenta de dois mil, quinhentos e trinta e sete reais e quarenta e quatro centavos) referente ao preço do contrato. Impõe-se, pois, a restituição desses valores, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros legais. (doc. 3)
II.IV – DA RESTITUIÇÃO DE VALORES: ITBI
Os autores realizaram o pagamento de ITBI – “Imposto sobre Transmissão Inter-vivos de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos”, alcançando o valor de R$ …………………. (………………………), no 12º Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, conforme comprova os documentos juntados aos autos. (doc. 4)
Assim sendo, tendo em vista a ausência de responsabilidade dos demandantes pelo pedido rescisório, resta necessário o restabelecimento do status quo ante, com a declaração de rescisão do contrato, além da devolução integral de todos os valores já pagos referentes ao preço do imóvel.
II-V – DA CESSAÇÃO DE COBRANÇA:
DO SEGURO HABITACIONAL
Desde a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos, o …………………………….., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com endereço na Rua …………………………………………………………, vem cobrando mensalmente um seguro imobiliário denominado “Seguro Habitacional”. (doc.05)
Portanto, tendo em vista a ausência de responsabilidade dos demandantes pelo pedido rescisório, resta necessário o restabelecimento do status quo ante, com a declaração de rescisão do contrato e cessação de cobrança de tais valores em comento.
II-VI – DA RESTITUIÇÃO DE VALORES:
COMISSÃO DE CORRETAGEM
Os autores realizaram o pagamento de comissão de corretagem no importe de R$ ……………………. (……………………………….), conforme devidamente acostados aos autos. (doc.06)
Assim sendo, tendo em vista a total ausência de responsabilidade dos autores pelo pedido rescisório, resta necessário o restabelecimento do status quo ante, com a declaração de rescisão do contrato, além da devolução integral de todos os valores já pagos referentes à comissão.
II.VII – DOS DANOS MORAIS E DO QUANTUM FIXADO
Ante toda narrativa acima, restou claro que os fatos vivenciados pelos autores ultrapassaram o mero dissabor.
Estamos em ……………………. e o apartamento que era para ser entregue em ………………………, sequer começou a ser construído! No que se refere a incidência de danos morais, observa-se que tal pedido alcança a parte autora, pois a unidade autônoma adquirida no empreendimento da incorporadora tinha por objetivo servir como residência. Estamos frente a um descumprimento contratual por parte da ré, cuja ocorrência se dá exclusivamente por parte da desídia da empresa com os seus clientes!
Assim, ante o inadimplemento da demandada, busca a parte autora o Poder Judiciário para ser ressarcida dos prejuízos moralmente sofridos, inclusive a restituição dos valores pagos ao longo dos meses. A Constituição Federal, no inciso X do artigo 5º, determina que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra, a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.
Por sua vez, o artigo 389 do Código Civil Brasileiro, que trata da responsabilidade civil contratual, estipula que quando a obrigação deixa de ser cumprida por culpa do devedor (contratante que não adimpliu com a obrigação que era devida), este responderá por perdas e danos acrescidas de juros e atualização monetária.
Aos adquirentes assiste o direito de pleitear indenizações dos prejuízos decorrentes do atraso na conclusão da obra, inclusive os danos morais sofridos! Isso porque, Excelência, além de eventuais prejuízos patrimoniais, houve o sofrimento psíquico e moral, como as dores, a tristeza, a frustração, dentre outros sentimentos negativos, que o atraso na entrega do imóvel ocasionou aos seus compradores.
O descumprimento contratual do caso concreto configura, por si só, dano moral capaz de ser reparado. É notório que o cotidiano de um consumidor frustrado diante do atraso na conclusão da obra resta radicalmente alterado. Ainda, notório que a prolongada espera da moradia produz nos adquirentes sentimentos de preocupação, aflição, angústia, nervosismo afetando a sua esfera imaterial, ultrapassando a meros dissabores e aborrecimentos. Logo, os sentimentos experimentados pelos compradores autorizam o reconhecimento do dever de indenizar por dano moral.
É certo que toda a organização de vida do indivíduo passa necessariamente pelo local onde o mesmo vive, sendo que toda a sorte das outras peculiaridades de seu cotidiano sofre reflexo direto da moradia. Nesse sentido, pode-se dizer que a pessoa literalmente “arquiteta” sua vida em torno de sua residência.
Com efeito, os requerentes, pessoas humildes, com o sonho de adquirir a tão sonhada casa própria, compraram da ré uma unidade autônoma para lá residir. Todavia, a parte demandante foi vítima do descaso, procrastinação e desorganização da incorporadora, de modo que o sonho de ter o próprio lar teve que ser adiado.
Portanto, resta claro que a parte autora se viu afligida pela insegurança e fragilidade do negócio firmado com a incorporadora/construtora, sem mais expectativa de ter seu imóvel, de forma a retirar-lhe a garantia de que deveria sobressair daquela promessa de compra e venda, ferindo-a na sua estabilidade emocional, com o peso do logro e insucesso no negócio, como vilipêndio a todas as aspirações. Ressalta-se que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro vem entendendo pela condenação das construtoras em indenização por danos morais quando não conseguem entregar o imóvel tempestivamente. Vejamos a seguinte ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. ATRASO NA OBRA. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. No que se refere aos Danos Morais, o atraso na entrega da obra acarretou transtornos, que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento, configurando dano moral a ser valorado com a observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Quanto à alegação de que houve imposição de preço em financiamento diferenciado do proposto na contratação e vícios construtivos, o Autor não requereu a produção da prova pericial, deixando de fazer prova mínima de suas alegações, como se impõe. Neste caso, a prova pericial contábil se mostra imprescindível à adequada apreciação da presente demanda, que envolve valores referentes a contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes, ora apelantes. Com relação a cotas condominiais, não tendo o adquirente sido imitido na posse do imóvel, até porque não recebeu as respectivas chaves, flagrante a abusividade das cobranças feitas. Não pode o comprador, sem usufruir do bem, ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais. PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto pelos Autores, para reformar a sentença apenas no que se refere ao pagamento das cotas condominiais, exonerando o apelante autor de tal obrigação até que seja concretizada sua imissão na posse do imóvel e determinando que CR2 EMPREENDIMENTOS SPE-12 LTDA, o indenize, de forma simples, quanto aos valores já despendidos a tal título, mantida, no mais, a sentença. NEGADO PROVIMENTO ao recurso interposto pelo Réu. (TJ-RJ – APL: 00064439720128190209 RJ 0006443-97.2012.8.19.0209, Relator: DES. ANDREA FORTUNA TEIXEIRA, Data de Julgamento: 28/09/2015, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CIVEL/ CONSUMIDOR, Data de Publicação: 06/10/2015 13:31)
Ainda, cabe ressaltar que o pedido de indenização por dano moral deve ser considerado em consonância com o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, estamos diante de hipótese de responsabilidade civil objetiva. Dessa forma, a responsabilidade civil ré pelos danos causados a parte autora independe da presença do elemento culpa.
Evidente o descaso da ré com os autores, em relação a demora na entrega do imóvel, evidente se mostra o nexo causal; afinal, derivou-se da conduta ilícita da construtora todo o tormento causado a parte autora, o que lhe gerarou inquestionável angústia ao não saber se teria posse de seu imóvel, nem tampouco quando.
Nessa trilha, a lição de Yussef Said Cahali:
(… ) parece mais razoável, assim, caracterizar o dano moral pelos seus próprios elementos; portanto, „como a privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade física, a honra e os demais sagrados afetos‟; e se classificando, assim, em dano que afeta a „parte social do patrimônio moral‟ (honra, reputação, etc.) e dano que molesta a „parte afetiva do patrimônio moral‟ (dor, tristeza, saudade, etc.); e dano moral que provoca direta ou indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante, etc.), e dano moral puro (dor, tristeza, etc.)."(" Dano Indenização ", pág. 7, ed.1980).
Segue o posicionamento de diferentes Tribunais de Justiça, in verbis:
COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – A cláusula que prevê prorrogação automática do prazo para a entrega das obras coloca o promitente comprador em desvantagem exagerada, à luz do principio da boa-fé, não deve ser considerada para indicar o termo inicial da mora do promitente vendedor – LUCROS CESSANTES – Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia fornecer frutos – A base de cálculo da reparação deve ser fixada em percentual mensal equivalente a 0,5% sobre o preço atualizado do imóvel – MULTA CONTRATUAL – Inadmissível a interpretação extensiva do contrato –"- DANO MORAL – A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega do imóvel – Dano moral configurado – Verba indenizatória majorada para R$ 20.000,00 – CORRETAGEM E ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Devolução dos valores pagos – O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos – Cobrança indevida – CORREÇÃO MONETÁRIA – Não remunera o capital, nem tem natureza penal, nada acrescenta ao valor do contrato, apenas evita sua diminuição, restabelecendo o poder de compra da moeda, corroído pela espiral inflacionária – Proibição de exigência de juros no pé – Aplicação índice INCC no período anterior à mora da promitente vendedora, substituído pelo IGPM – Possibilidade de incidência de ambos os índices, em períodos distintos – TAXAS DE IPTU E CONDOMÍNIO – Encargos do promitente comprador, somente a partir da imissão na posse – Sentença parcialmente reformada – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Processo:1004625-34.2013.8.26.0704 Relator (a): J.B. Paula Lima; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/10/2015; Data de registro: 14/10/2015) (Grifos nossos).
COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE RCI Assessoria de Negócios Ltda.– Preliminar reconhecida – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – Inocorrência – Cláusula de tolerância de 180 dias – A cláusula que impõe automaticamente o prazo de tolerância para a entrega das obras coloca o promitente comprador em desvantagem exagerada, à luz do principio da boa-fé e, de acordo com o previsto no artigo 51 do CDC, não deve ser levada em consideração para indicar o termo inicial da mora do promitente vendedor – MULTA CONTRATUAL – Inadmissível a interpretação extensiva do contrato – Condenação em multa mais lucros cessantes configuraria indevido "bis in idem" – LUCROS CESSANTES – Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso da coisa – A base de cálculo da reparação deve ser fixada em percentual equivalente a 0,7% sobre o valor atualizado do imóvel, conforme convencionado entre as partes – DANOS MORAIS – A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega do imóvel – Dano moral configurado – Verba indenizatória mantida, conforme entendimento desta Câmara em casos similares – COMISSÃO CORRETAGEM E TAXA SATI – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária – O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos – Cobrança indevida – Restituição simples determinada – Não incidência do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor – Sentença reformada – RECURSO da RCI Assessoria de Negócios Ltda. PROVIDO, e da Ecolife PARCIALMENTE PROVIDO.(Processo nº 0003845-80.2013.8.26.0100 Relator (a): J.B. Paula Lima; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/10/2015; Data de registro: 14/10/2015) (Grifos nossos).
EMENTA: “APELAÇÃO. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. DOMICILIO DA RÉ. CONTRATO DE ADESÃO. NÃO PREVALECE ILEGITIMIDADE DE PARTE. NÃO CONFIGURADA. ADITIVO CONTRATUAL. CLAUSULA ABUSIVA. NULIDADE. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. NAO JUNTADO AOS AUTOS. INAPLICABILIDADE. MORA NA ENTREGA DO BEM. DESCUMPRIMENTO POR PARTE DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. 1 – (…). 3 – são consideradas nulas as cláusulas contratuais que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ou se mostram excessivamente onerosas, evidenciando a incompatibilidade com a boa-fé e a equidade. 4 – não ha como apreciar alegação de aplicabilidade de termo de ajustamento de conduta nao trazido aos autos. 5 – comprovada a mora da construtora na entrega do bem, caracterizado o inadimplemento contratual, cabível a rescisão do contrato com a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da sentenca recorrida. Apelação conhecida e improvida.” (Negritado nosso).(TJGO, 1ª Câmara Cível, Dra. Doraci Lamar da Silva Andrade, 121034-3/188 – Apelação Cível, DJ 221 de 21/11/2008). (Grifos nossos).
Por fim, o “quantum” indenizatório carece de ser arbitrado levando em consideração a gravidade dos fatos ocorridos. Não poderá eventual condenação deixar de contemplar uma justa reparação pelo ilícito havido, sobretudo por ser a ré uma empresa cuja estrutura e pujança são cediças. Assim, o montante da indenização deve ser fixado em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pois tal valor se mostra razoável para reparar os prejuízos sofridos pela parte demandante.
Tal valor, além de não gerar locupletamento ilícito para a parte autora, também representa um forte, porém suportável agravo financeiro à demandada, visando inibir a prática de deletérias atitudes como a ora tratada neste processo. Presente, com efeito, o evidente e presumível abalo.
III – DO PEDIDO LIMINAR
Constitui-se, por fim, em pretensão dos autores, perseguida igualmente através do presente processo, que se imponha à incorporadora a obrigação de se abster de efetuar qualquer cobrança referente ao preço do contrato que ora se quer rescindir. Requerem, outrossim, a abstenção de cobrança mensal pelo ……………………………. do seguro imposto aos autores, denominado “Seguro Habitacional”, evocando, como fundamento jurídico para esta sua pretensão, o disposto no art. 497 do NCPC.
A partir das normas jurídicas incorporadas ao CPC/2015, tem-se que a determinação aqui buscada pode, em sede liminar, ser deferida nos termos da TUTELA DE URGÊNCIA. Atualmente, a tutela provisória é gênero, enquanto a tutela de urgência (NCPC, art. 300)é espécie. No caso em tela, através do art. 294 c/c art. 300, ambos do NCPC, a parte autora requer, desde já, que a ré cesse com as cobranças do saldo devedor remanescente e seabstenha de inscrever o nome dos autores nos cadastros de restrição ao crédito.
É de fácil verificação, no caso concreto, a existência dos elementos necessários para a concessão da TUTELA DE URGÊNCIA. A probabilidade de direito a justificar a concessão de imediata medida liminar está amplamente justificada pelos argumentos lançados acima, bem como pela farta documentação anexa. O perigo de dano, por seu turno, caracteriza-se pela urgência da determinação de ordem para que a demandada se abstenha de cobrar o preço previsto nos contratos, pois, diante da clara opção dos compradores pela rescisão da promessa de compra e venda, não há motivos para continuarem arcando com o pagamento de valores.
Excelência, os autores não podem ficar sujeitos ao alvedrio da ré que, a julgar pelo comportamento pretérito, irá negativar o nome dos autores e causariam diversos prejuízos de ordem moral, o que fere a honra de qualquer cidadão de bem!
Desta forma, os autores necessitam de um provimento jurisdicional para impedir sejam vitimados de coação moral que certamente irá acontecer, como se colhe da inteligência das seguintes decisões recentemente proferidas no âmbito da E. Corte:
COMPRA E VENDA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESISTÊNCIA DA COMPRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE PARCELAS. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. Irresignação dos autores contra decisão que indeferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Desistência da compra. Opção notificada à incorporadora. Envio posterior de comunicação pela ré a respeito das parcelas em aberto, bem como da possibilidade de negativação. Pretensão à suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como da abstenção do envio dos nomes ao rol de inadimplentes. Verossimilhança do direito alegado e perigo da demora. Preenchimentos dos requisitos do art. 273, CPC. Decisão reformada. Recurso provido. (Agravo de Instrumento nº 2108578-38.2014.8.26.0000 – 3ª Câmara de Direito Privado – Relator: Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES – julgamento: 12 de agosto de 2014).
COMPROMISO DE COMPRA E VENDA Antecipação da tutela – Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas movida por promitentes compradores inadimplentes Direito à rescisão do contrato que independe da concordância da promitente vendedora Súmula nº 1 do TJSP Discussão restrita ao montante a ser restituído aos compradores – Suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas Inadmissibilidade inclusão e ou manutenção do nome dos promitentes compradores nos órgãos de proteção ao crédito Presença dos requisitos do art. 273 do CPC Inexistência de prejuízo para a promitente vendedora Tutela recursal antecipada tornada definitiva (AGRAVO PROVIDO). (Agravo de Instrumento nº 2096495-87.2014.8.26.0000 – 3ª Câmara de Direito Privado – Des. Relator: ALEXNDRE MARCONDES – julg.: 5 de agosto de 2014).
Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. Resolução por alegado inadimplemento da promitente. Pedido sucessivo de resolução por iniciativa do promissário. Antecipação de tutela requerida para suspender a exigibilidade das parcelas devidas. Indeferimento. Resolução do ajuste, com cessação da exigibilidade do preço e recomposição das partes ao estado anterior, que se admite, em tese, também ao consumidor inadimplente. Perigo maior em que se permita restrição cadastral. Ausência, ademais, de irreversibilidade. Precedentes. Decisão revista. Recurso provido. (1ª Câmara de Direito Privado – Agravo de Instrumento nº 2105253-55.2014.8.26.0000 – Relator Des. Claudio Godoy – julgamento: 5 de agosto de 2014).
Impõe-se, pois, a concessão de medida liminar, a fim de suspender as obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda e no contrato de financiamento, para que assim a demandada se abstenha de exigir quaisquer valores, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
IV – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS
A) Ante o exposto, requer o recebimento da presente petição inicial e documentos anexos com a aplicação do Código de Defesa do Consumidorao caso em tela, principalmente no que diz respeito a INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, a teor do que preceitua o seu art. 6º, inciso VIII;
B) Em sede de LIMINAR, inaudita altera pars, o deferimento da TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que a ré se abstenha em efetuar qualquer cobrança das obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda e no contrato de financiamento, bem como se abstenha de incluir o nome dos autores em quaisquer cadastros restritivos de crédito, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em caso de descumprimento;
C) A expedição de carta de citação para que a ré, querendo, conteste a presente ação no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de revelia e confissão.
D) Seja julgada PROCEDENTE a presente ação, nos termos do art. 487, inciso I do NCPC para que se declare judicialmente rescindido o contrato de promessa de compra e venda cuja cópia integra a petição inicial como seu anexo, condenando a incorporadora a devolver a parte autora, em parcela única, a INTEGRALIDADE dos valores por eles desembolsados a título de parcelas contratuais no valor de R$ …………………… (………………………….), além do pagamento da comissão de corretagem na ordem de R$ ……………… (……………………………………), e pagamento de ITBI – “Imposto sobre Transmissão Inter-vivos de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos”, no valor de R$ ………………. (………………………………) perfazendo um total de R$ …………………… (………………………..), devidamente corrigidos monetariamente desde o desembolso de cada parcela, acrescidos de juros legais a partir da citação, devendo retornar as partes ao Status Quo Ante dessa relação jurídica, vez que foi a ré que não cumpriu com as suas obrigações contratuais;
E) Requer, outrossim, a condenação da incorporadora ao pagamento de uma indenização a título de DANOS MORAIS em valor não inferior a R$ …………………… (…………………..), corrigidos monetariamente e acrescido de juros legais a partir da citação, por toda a situação acima narrada e transtorno psíquico causados aos autores;
F) requer, ainda, a condenação da ré nos honorários advocatícios de sucumbência a ser definido no percentual de 20% sobre o valor da causa, bem como a condenação da demandada no que se refere ao pagamento das custas judiciais, nos moldes do artigo 85, § 2º do CPC.
Por último, protestam os autores pela produção de todas as provas em direito admitidas, inclusive, juntada de documentos, bem como, não se opõe a designação de audiência de tentativa de conciliação, oportunidade em que aguardará um posicionamento positivo por parte da ré, conforme preceitua o artigo 334, § 5º, do novo Código de Processo Civil.
Dá-se à causa o valor de R$ ………………….. (…………………………..), em consonância com o artigo 292 do Novo Código de Processo Civil, que alterou a legislação anterior para atribuir às causas que versem sobre a rescisão contratual, o valor do próprio ato, ou seja, do seu BENEFÍCIO ECONÔMICO.
Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:
II – na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;
Tal alteração vem em consonância com o posicionamento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, senão vejamos:
VALOR DA CAUSA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. AUMENTO. INADMISSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 14 E 292, “CAPUT”, INCISO II DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. VALOR DA CAUSA QUE DEVE REFLETIR O PROVEITO ECONÔMICO BUSCADO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ/SP – Agravo de Instrumento nº 2057063- 90.2016.8.26.0000 – 6ª Câmara de Direito Privado – Relator: Vito Guglielmi – Julgamento: 19 de julho de 2016)
EMENTA. Agravo de instrumento. Decisão que indeferiu a concessão da Justiça Gratuita e determinou a emenda da inicial para que o valor da causa corresponda ao valor total do contrato Inconformismo. Cabimento. Cumprimento dos requisitos autorizadores para a concessão da Justiça Gratuita. O valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido. Inteligência do art. 292, II, do CPC/2015. Decisão reformada. Agravo provido. (TJ/SP – Agravo de Instrumento nº 2107765-40.2016.8.26.0000 – 8ª Câmara de Direito Privado – Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho – Julgamento: 21 de julho de 2016)
Por fim, nos termos do artigo 272, § 2º do CPC, requer que todas as publicações sejam efetuadas, sob pena de nulidade, exclusivamente, em nome dos advogados ……………………………., inscrito na OAB/… sob o nºxxx.xxx e, inscrito na OAB/…. xxx.xxx, com escritório profissional na (endereço completo), endereço eletrônico ………………………………………...
Nestes termos,
Pede deferimento.
Cidade, ……. de ………… de 20….
Advogado
OAB/… xxx.xxx
