Como Funciona o Direito Imobiliário Rural

De certo você já deve ter ouvido falar nos imóveis rurais em algum momento da vida, principalmente na escola, contudo, será que você sabe qual a definição dada para estes imóveis a partir do Direito imobiliário rural? Grande parte dos brasileiros respondem tal pergunta com um “não”, e pensando nisso, nós, da equipe EasyJur, resolvemos desenvolver e disponibilizar este artigo.

Mas afinal, o que é um imóvel rural?

Antes de tudo, é fundamental explicarmos a fundo a definição de um imóvel rural, para que assim, você possa diferenciá-lo dos imóveis urbanos, e, consequentemente, se aprofunde no assunto principal ligado ao Direito imobiliário rural sem maiores dificuldades, e não desenvolva maiores questionamentos, algo que acontece com certa frequência.

Quando vamos observar o mundo jurídico, podemos chegar a conclusão que a Lei do Estatuto da Terra, também conhecida como a Lei 4.504/64, é a primeira lei a ser estudada ao adentrar no universo ‘agro’. Para aqueles que não conhecem, tal legislação possui o objetivo de regulamentar todos os direitos, normas e obrigações referentes aos bens imóveis localizados em zona rural, para assim, possibilitar a execução da Reforma Agrária e também a promoção da Política Agrícola.

Infelizmente, quando focamos estritamente ao Direito imobiliário rural, podemos notar facilmente que toda a compreensão deste ramo do direito é algo mais complicado do que estamos acostumados. Na grande realidade, as legislações brasileiras ligadas ao imóvel rural apresentam uma linguagem jurídica de alto nível, e assim, acabam exigindo um amplo conhecimento da área e de distintos institutos para que possam ser compreendidos, algo que está praticamente fora dos limites da maioria dos brasileiros na atualidade, e por conta disso resolvemos trazer este artigo.

Para compreender o que é um imóvel rural, podemos seguir diretamente para o Estatuto da Terra, já que o seu 4° artigo, Inciso I, podemos observar a seguinte definição: 

“O prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Além desta definição mais superficial, também devemos comentar que o famoso Decreto nº 55.891/65, mais precisamente em seu artigo 5º , acaba entregando uma complementação para o conceito acima, citando o seguinte:

“Imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização em perímetros urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.”

Direito imobiliário rural: Características de um imóvel rural de acordo com a legislação

Bom, além destas duas legislações, podemos lhe adiantar que existem uma grande diversidades de outras leis e decretos que acabam definindo os conceitos por trás do Direito imobiliário rural, mas para resumir, podemos dizer que o conceito geral de imóvel rural acaba sendo definido a partir dos 4 seguintes termos e expressões:

• Prédio rústico: prédio rústico se refere diretamente ao solo não edificado, o qual pode ser observado em áreas rurais. Também é caracterizado pela apresentação de elementos naturais, como a água, terra, plantações, criação de gados, entre outros;

• Área contínua: área contínua refere-se diretamente a um terreno destinado ao uso rústico em si;

• Irrelevância da localização: de acordo com a própria Lei, a irrelevância da localização diz respeito a localidade do imóvel rural, a qual não importa nem um pouco para a sua caracterização e classificação;

• Destinação: por fim, mas não menos importante, também existe a destinação, a qual diz que o imóvel rural deverá ser destinado a atividades de exploração da terra, como por exemplo: exploração pecuária, exploração agrícola, exploração extrativa florestal, entre outros.

Conheça a principal diferença de um imóvel rural e urbano

Caso ainda não tenha ficado totalmente claro, agora citaremos as principais diferenças que um imóvel rural apresenta em relação aos imóveis urbanos, para assim, garantir que tal ponto não é uma dúvida.

Como citado acima, o imóvel rural acaba sendo classificado a partir dos seus objetivos, os quais devem incluir alguma produção que explore a terra, como a produção agrícola, pecuária ou até mesmo agroindustrial. Por outro lado, quando nos referimos aos imóveis urbanos, podemos dizer que sua principal característica se resume à destinação de tudo aquilo que não envolve a exploração da terra, como as atividades industriais, o comércio ou a moradia.

Legislação

Para finalizar este artigo com verdadeira chave de ouro, resolvemos trazer este tópico, onde citaremos uma breve citação de uma das principais legislações que estão diretamente ligadas ao Direito imobiliário rural, que é o Estatuto da Terra.

“Art. 1° Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola.

 

• 1° Considera-se Reforma Agrária o conjunto de medidas que visem a promover melhor distribuição da terra, mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de produtividade.

 

• 2º Entende-se por Política Agrícola o conjunto de providências de amparo à propriedade da terra, que se destinem a orientar, no interesse da economia rural, as atividades agropecuárias, seja no sentido de garantir-lhes o pleno emprego, seja no de harmonizá-las com o processo de industrialização do país.

 

Art. 2° É assegurada a todos a oportunidade de acesso à propriedade da terra, condicionada pela sua função social, na forma prevista nesta Lei.

 

• 1° A propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, simultaneamente:

 

1. a) favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores que nela labutam, assim como de suas famílias;

 

1. b) mantém níveis satisfatórios de produtividade;

 

1. c) assegura a conservação dos recursos naturais;

 

1. d) observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho entre os que a possuem e a cultivem.

 

• 2° É dever do Poder Público:

 

1. a) promover e criar as condições de acesso do trabalhador rural à propriedade da terra economicamente útil, de preferência nas regiões onde habita, ou, quando as circunstâncias regionais, o aconselhem em zonas previamente ajustadas na forma do disposto na regulamentação desta Lei;

 

1. b) zelar para que a propriedade da terra desempenhe sua função social, estimulando planos para a sua racional utilização, promovendo a justa remuneração e o acesso do trabalhador aos benefícios do aumento da produtividade e ao bem-estar coletivo.

• 3º A todo agricultor assiste o direito de permanecer na terra que cultive, dentro dos termos e limitações desta Lei, observadas sempre que for o caso, as normas dos contratos de trabalho.

 

• 4º É assegurado às populações indígenas o direito à posse das terras que ocupam ou que lhes sejam atribuídas de acordo com a legislação especial que disciplina o regime tutelar a que estão sujeitas.

 

Art. 3º O Poder Público reconhece às entidades privadas, nacionais ou estrangeiras, o direito à propriedade da terra em condomínio, quer sob a forma de cooperativas quer como sociedades abertas constituídas na forma da legislação em vigor.

 

Parágrafo único. Os estatutos das cooperativas e demais sociedades, que se organizarem na forma prevista neste artigo, deverão ser aprovados pelo Instituto Brasileiro de Reforma Agrária (IBRA) que estabelecerá condições mínimas para a democratização dessas sociedades.

 

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:

 

I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;

 

II – “Propriedade Familiar”, o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;

 

III – “Módulo Rural”, a área fixada nos termos do inciso anterior;

 

IV – “Minifúndio”, o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar;

 

V – “Latifúndio”, o imóvel rural que:

 

1. a) exceda a dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea b, desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a que se destine;

 

1. b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou seja deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural;

 

VI – “Empresa Rural” é o empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que explore econômica e racionalmente imóvel rural, dentro de condição de rendimento econômico …Vetado da região em que se situe e que explore área mínima agricultável do imóvel segundo padrões fixados, pública e previamente, pelo Poder Executivo. Para esse fim, equiparam-se às áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias;

 

VII – “Parceleiro”, aquele que venha a adquirir lotes ou parcelas em área destinada à Reforma Agrária ou à colonização pública ou privada;

 

VIII – “Cooperativa Integral de Reforma Agrária (CIRA.)”, toda sociedade cooperativa mista, de natureza civil, …Vetado… criada nas áreas prioritárias de Reforma Agrária, contando temporariamente com a contribuição financeira e técnica do Poder Público, através do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, com a finalidade de industrializar, beneficiar, preparar e padronizar a produção agropecuária, bem como realizar os demais objetivos previstos na legislação vigente;

 

IX – “Colonização”, toda a atividade oficial ou particular, que se destine a promover o aproveitamento econômico da terra, pela sua divisão em propriedade familiar ou através de Cooperativas …Vetado…

 

Parágrafo único. Não se considera latifúndio:

 

1. a) o imóvel rural, qualquer que seja a sua dimensão, cujas características recomendem, sob o ponto de vista técnico e econômico, a exploração florestal racionalmente realizada, mediante planejamento adequado;

 

1. b) o imóvel rural, ainda que de domínio particular, cujo objeto de preservação florestal ou de outros recursos naturais haja sido reconhecido para fins de tombamento, pelo órgão competente da administração pública.

 

Art. 5° A dimensão da área dos módulos de propriedade rural será fixada para cada zona de características econômicas e ecológicas homogêneas, distintamente, por tipos de exploração rural que nela possam ocorrer.

Parágrafo único. No caso de exploração mista, o módulo será fixado pela média ponderada das partes do imóvel destinadas a cada um dos tipos de exploração considerados…”

 

Com isso, finalmente podemos afirmar que você já está por dentro de todas as principais informações que são necessárias para compreender os conceitos básicos do Direito imobiliário rural.