Para a grande maioria da população a compra de um imóvel é o grande sonho a ser conquistado, e muitas vezes utilizam todas as economias que possuem. Ao comprar um imóvel, se espera que a construtora entregue a obra dentro do prazo estabelecido no contrato. No entanto, não é sempre o que acontece. O atraso na entrega da obra é um problema comum que pode causar muita frustração e ansiedade, o que acaba estragando o sonho do consumidor, que muitas vezes não sabe quais são seus direitos e como pode buscar assistência legal.
Por mais que comprar um imóvel possa ser um desafio, há uma exigência de planejamento, esforço e coragem, principalmente em um cenário econômico desfavorável, o que pode comprometer o orçamento pessoal com um gasto tão alto e normalmente de longo prazo. Para que o problema do consumidor possa ser sanado, será apresentado um panorama do direito do consumidor contra construtoras e como exigi-los.
Recebimento do imóvel dentro do prazo estipulado
As construtoras têm prazo previsto para entrega das chaves, informado no contrato que o consumidor assinou. No contrato acordado entre o consumidor e a construtora, serão especificadas diversas informações legais. Dentre as informações, uma delas será o prazo previsto para a entrega do imóvel. A falta desse requisito no contrato pode, inclusive, gerar justa causa para que o consumidor cancele o contrato.
De modo geral, é dever da construtora entregar o imóvel dentro do prazo estipulado. Apesar disso, existem intempéries que podem afetar a continuidade das obras para construir um imóvel, como falta de material, greves, entraves burocráticos, acidentes, entre outros. Por conta disso, há uma lei que permite um prazo de tolerância para que as chaves possam ser entregues para o consumidor.
A mora contratual da obra ocorre quando a construtora não consegue concluir a edificação dentro do prazo previsto no contrato, adicionado da cláusula de tolerância. A cláusula de tolerância que é de 180 dias.
O que acontece quando a entrega não é feita dentro do prazo?
De acordo com a Lei do Distrato, os consumidores têm direito a uma indenização pelos danos causados pelo atraso na entrega da obra decorrente do descumprimento da oferta com prazo fixado em contrato. Essa indenização pode incluir:
- Multa contratual, na qual a construtora é obrigada a pagar uma multa estipulada no contrato por cada mês de atraso na entrega da obra. Essa multa varia de acordo com cada caso, mas na maioria destes é fixada em 0,5% a 2% do valor do contrato por mês.
- Indenização por danos morais, pois a situação pode causar muito estresse e ansiedade para o consumidor, especialmente se já planejaram a mudança para o novo imóvel. Por isso, é possível buscar uma indenização por dano moral decorrente do atraso na entrega do empreendimento.
- Além disso, o consumidor tem mais alguns direitos frente ao atraso, como o de indenização pela construtora em alguns casos. Se for provado que o consumidor comprou o imóvel para moradia e, em função do atraso, passou a morar de aluguel, a construtora deverá custear os valores de aluguel pagos durante o atraso.
- Outro direito, será no caso em que seja provado que o imóvel seria utilizado pelo consumidor para investimentos (locação, aplicativos por temporada, arrendamento, comércio/indústria, etc), com isso, também a construtora deverá pagar indenização em favor do consumidor.
O que ocorre caso a obra tenha vícios ou defeitos e qual o direito do consumidor contra construtoras?
Os defeitos de construção são falhas ou vícios relacionados ao imóvel, incluindo desconformidades com projeto, descumprimento de normas técnicas, erros de planejamento, supervisão, inspeção ou observação, entre outros.
Alguns defeitos que podem ocorrer são:
- Problemas com a perfeição da obra;
- Problemas com a medida do imóvel;
- Problemas com a segurança da obra;
- Vazamentos;
- Infiltrações;
- Fiações defeituosas;
- Acabamento diferente do contratado;
- Rachaduras;
- Fissuras;
- Trincas;
- Problemas de pintura;
- Revestimento;
- Instalações elétricas ou hidráulicas inadequadas;
- Isolamento acústico ruim;
- Portões basculantes que não funcionam;
- Luzes de emergência com defeito;
- Vagas de garagem com acabamento inadequado.
É necessário ficar atento a estes vícios e defeitos, e torna-se fundamental fazer registros que servem como prova do que está ocorrendo, pois há diversas consequências negativas que podem acontecer, incluindo a desvalorização do imóvel, o comprometimento estrutural e estético, redução da expectativa do bem e o crescimento constante dos custos da manutenção.
Há garantias para imóveis?
Todo imóvel possui garantia obrigatória de obras por força de lei e todos os defeitos ou vícios que forem constatados dentro do período da garantia devem ser reparados pela construtora. Porém, há diferenças na garantia entre vícios e defeitos de construção. Ambos os direitos pertencem ao consumidor que adquire um imóvel, e começa a valer a partir de quando o imóvel é entregue.
Como são as garantias para vícios e defeitos de construção?
Como citado anteriormente, as garantias para vícios e defeitos são diferentes, pois os vícios dizem a respeito da qualidade e quantidade, enquanto que são considerados defeitos de construção os problemas capazes de oferecer risco à segurança aos consumidores.
Garantia obrigatória dos vícios de construção
Os vícios devem ser reclamados sempre em 90 dias, a partir da constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Porém, aplicando-se o Código Civil, esse prazo pode ser aumentado para um ano.
É muito importante que os problemas sejam formalmente informados à construtora, para que esse prazo não corra até a resposta definitiva. Em até 30 dias, o vício deverá ser consertado. Se isso não ocorrer, o consumidor pode exigir, alternativamente, a substituição do produto, a restituição ou abatimento proporcional do preço.
Os consumidores devem prestar muita atenção em relação aos vícios aparentes, aqueles que se apresentam logo no início, constatados na vistoria. Por exemplo, uma janela quebrada. O prazo é o mesmo, 90 dias.
Garantia obrigatória dos defeitos de construção
Rachaduras e infiltrações são casos comuns. Nesta situação, o prazo para pedir indenização é de 5 anos, iniciando-se a partir da identificação do dano.
O prazo da garantia começa a correr a partir da entrega do imóvel, sendo que o proprietário deve reclamar com a construtora formalmente dentro desse prazo para fazer valer seus direitos e obter a reparação pelos danos causados pelo defeito.
Outros direitos mais comuns do consumidor no ramo imobiliário
Os consumidores possuem alguns outros direitos defendidos pelo CDC e o Código Civil, vale ressaltar que estes direitos não são só aplicados ao consumidor imobiliário, mas a qualquer consumidor, entretanto, serão citados os mais utilizados e aplicados ao direito imobiliário, vejamos:
- Informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III); todas as informações referentes ao imóvel que está sendo comprado devem ser claras, como: preço, formas de pagamento, metragem, prazo da obra;
- Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV), incluindo publicidade. Dentre elas podemos citar vendas casadas (Ex: taxa SATI, comissão de corretagem) e ainda publicidade abusiva e enganosa (Ex: metragem inferior à contratada, materiais de qualidade inferior aos contratados, obrigação de pagamento de condomínio antes da entrega de chaves e efetiva posse, dentre outros);
- Modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V). É direito do consumidor a possibilidade de revisão contratual quando as prestações se tornarem excessivamente onerosas, sendo levada em consideração sua realidade financeira;
- A reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI). O comprador/consumidor tem direito ao ressarcimento de todo dano moral ou patrimonial que sofrer;
- Inversão do ônus da prova (inc. VIII). Como o comprador é a parte hipossuficiente da relação com a construtora, incumbe à vendedora provar os fatos alegados pelo comprador, propiciando maior equilíbrio entre as partes.
Agora que alguns direitos básicos do consumidor imobiliário foram citados, há alguns exemplos de problemas que podem acontecer nessa relação contratual, vejamos a seguir:
- Cobrança de taxa SATI e comissão de corretagem;
- Revogação do direito de inversão do ônus da prova que pode constar como cláusula contratual;
- Venda casada.
Entre outras diversas situações que versam sobre direito do consumidor contra construtoras na esfera do direito imobiliário.
A relação entre estas duas matérias tem crescido muito na medida em que problemas voltados para a compra de imóveis na planta têm aumentado.
Isso porque algumas construtoras inserem cláusulas abusivas em seus contratos e os consumidores, que não detém conhecimento sobre seus direitos, acabam, por vezes, tendo grandes prejuízos. Além disso, eles também podem ser prejudicados pela má prestação de serviço das construtoras e incorporadoras.
O software capaz de garantir justiça contra as construtoras
O advogado que busca lutar pelo direito do consumidor contra construtoras precisa de tempo hábil para se aprofundar no caso, o que demanda tempo e energia. Com isso em mente, existe um software capaz de cuidar de todos os processos e rotinas administrativas, permitindo ao advogado mais disponibilidade para focar no que realmente importa, que é garantir justiça e dignidade para que o sonho de uma vida do cliente não seja arruinado.
Para auxiliar nesses casos, a Easyjur oferece um software que otimiza o fluxo de trabalho, fornecendo espaço em nuvem para organizar todos os documentos e facilitar a colaboração da equipe.
