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[MODELO] Título sugerido: Contrato de Compra e Venda com Confissão de Dívida e Alienação Fiduciária em Garantia


CONTRATO DE COMPRA E VENDA, CONFISSÃO DE DÍVIDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

 

 

 

 

Pelo presente Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Confissão de Dívida e Alienação Ficuciária em Garantia, nos termos do art. 38, da Lei n.º 9.518/97, DE UM LADO Fulano……………….(nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, Endereço), doravante denominado: CREDOR (FIDUCIÁRIO), ora Vendedor, E DE OUTRO LADO: Fulano……………….(nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, Endereço), doravante denominado: DEVEDOR (FIDUCIANTE), ora Comprador, têm, entre si, justo e acordado, por este instrumento e na melhor forma de direito o que a seguir estipulam, outorgam e aceitam, nas seguintes cláusulas:

DO OBJETO DA COMPRA E VENDA

CLÁUSULA PRIMEIRA: – O CREDOR (FIDUCIÁRIO) é legítimo proprietário e possuidor do seguinte imóvel: Um Terreno: situado à Rua/Av. …………………….. nº…………, constituído pelo LOTE nº…………., que mede………..metros de frente; ………metros da frente aos fundos, de ambos os lados e, ………..metros de fundos (características, confrontações, etc); lançado pela Municipalidade sob a inscrição cadastral nº e adquirido conforme Escritura Pública de Compra e Venda lavrada aos……. no….Tabelionato de ………….., e registrada sob o n.º…..aos….., no …Registro de Imóveis de …………..

CLÁUSULA SEGUNDA: O CREDOR (FIDUCIÁRIO), ora Vendedor, declara que o imóvel objeto do presente se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, inclusive fiscais, hipotecas legais, judiciais e convencionais, ações reais ou pessoais reipersecutórias e de quaisquer outros gravames, o que faz sob as penas da lei, devendo inclusive responder pela evicção.

CLÁUSULA TERCEIRA: O CREDOR (FIDUCIÁRIO) declara expressamente, sob as penas da lei, que não está sujeito, na qualidade de pessoa jurídica, às exigências de CND do Instituto Nacional da Seguridade Social – INSS, para promover a presente venda.

CLÁUSULA QUARTA: : O DEVEDOR (FIDUCIANTE), declara sob as penas da lei que não é contribuinte da Previdência Social na condição de empregador, estando dispensado da apresentação da CND do INSS e da Certidão Negativa da Receita Federal.

CLAUSULA QUINTA: O DEVEDOR (FIDUCIANTE) declara que, não sendo casado, não se encontra na constância de união estável prevista na Lei n.º 9.278, de 10 de maio de 1.996.

CLÁUSULA SEXTA: O DEVEDOR (FIDUCIANTE) obriga-se, sob pena de rescisão contratual e vencimento antecipado da dívida, a:
a) – pagar todas as parcelas e acréscimos;
b) – zelar pelo imóvel;
c) – pagar todos os encargos que recaiam sobre o imóvel (impostos, contribuições, taxas, etc.);
d) averbar no Registro de Imóveis da situação do imóvel, qualquer alteração de seu estado civil (casamento, constância ou rompimento de uma união estável prevista na Lei n.º 9.278/1.996).
No caso de devolução com exigência do Oficial Registrador obriga-se o DEVEDOR (FIDUCIANTE) a comunicar o CREDOR (FIDUCIÁRIO) por escrito, dentro de 1 (um) mês a partir da devolução.

CLÁUSULA SÉTIMA: O preço certo e ajustado pela compra do imóvel acima descrito é de R$ ……………………… que o CREDOR (FIDUCIÁRIO) receberá em…………….. prestações mensais de R$ …………, do DEVEDOR FIDUCIANTE, sendo a primeira em ……./……../……… e a última em……./……../……………., em boa e corrente moeda nacional, sendo que o valor da dívida será corrigido anualmente e o local de pagamento será na Administradora…….no horário comercial, das 9:XX às 18:XX hs, de segunda a sexta feira.

CONFISSÃO DE DÍVIDA

CLÁUSULA OITAVA: O DEVEDOR (FIDUCIANTE), neste ato, declara para os devidos fins de direito que confessa a dívida constante da Cláusula Sétima.

DA INADIMPLÊNCIA

CLÁUSULA NONA: O atraso no pagamento de duas ou mais prestações, além da multa de 2% e juros de 1% ao mês, mais correção monetária , conferirá ao CREDOR (FIDUCIÁRIO) o direito de intimar o DEVEDOR (FIDUCIANTE), na forma e para os efeitos do art. 26 da Lei n.º 9.518/97 para a devida purgação da mora.

CLÁUSULA DÉCIMA: A não-purgação da mora decorrente da intimação prevista na Cláusula Anterior acarretará a perda da pretensão real do DEVEDOR (FIDUCIANTE) de recuperarem a propriedade do imóvel, gerando a rescisão plena deste contrato e consolidando a propriedade do imóvel na pessoa do CREDOR (FIDUCIÁRIO), conforme cláusulas seguintes:

DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: O CREDOR (FIDUCIÁRIO) fica expressamente autorizado a negociar seu crédito, por qualquer modalidade legal, podendo este vir a ser securitizado, nos termos e para os efeitos do art. 8.º da Lei n.º 9.518/97.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Para efeitos do disposto no art. 28, VI, da Lei n.º 9.518/97, as partes avaliam o imóvel objeto do presente em R$ …………….(………………..). Este valor será reajustado após um mês da presente Data, no dia……….de cada mês, corrigido com base no índice de variação do IGPM/FGV do mês anterior.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Nos termos do art. 22 e seguintes da Lei n.º 9.518/97, em garantia da dívida ora confessada na forma e prazos estabelecidos na Cláusula Sétima, o DEVEDOR (FIDUCIANTE), aliena fiduciariamente o imóvel, objeto do presente.

Parágrafo Primeiro: Fica, em conseqüência, constituída a propriedade fiduciária sobre o imóvel, em favor do CREDOR (FIDUCIÁRIO)

Parágrafo Segundo: A garantia fiduciária abrange o imóvel e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações.

Parágrafo Terceiro: A garantia, ora constituída, vigorará íntegra até o cumprimento da última obrigação satisfeita pelo DEVEDOR (FIDUCIANTE).

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O DEVEDOR (FIDUCIANTE), entra, desde já, na posse do imóvel, podendo fazer nele quaisquer Benfeitorias Necessárias de conservação do imóvel,. Em se tratando de Benfeitorias Úteis e Voluptuárias, somente poderão serem executadas com a autorização por escrito do CREDOR (FIDUCIÁRIO), sendo, também, vedadas demolições, alterações ou a prática de qualquer ato que venha a depreciar ou diminuir o preço do imóvel, objeto deste contrato, bem como ferir posturas municipais sem o competente alvará expedido pela Prefeitura.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: O DEVEDOR (FIDUCIANTE) declara saber as regras da Alienação Fiduciária, nos termos do art. 27, da Lei n.º 9.518/97, que estabelece:

I – Uma vez consolidada a propriedade em nome do CREDOR (FIDUCIÁRIO), este , no prazo de trinta dias, contados da Data do registro desta consolidação nos termos do § 7º do art. 26 da Lei. 9.518/97 promoverá o público leilão para a alienação do imóvel.

II – Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 28, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

III – No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

IV – A indenização por benfeitorias feitas no imóvel somente ocorrerá se houver licitante em leilão do imóvel;

V – O valor da indenização nunca será superior ao saldo que sobejar, depois de deduzidos todo o saldo da dívida e demais acréscimos autorizados pela lei;

VI – Não havendo a venda do imóvel em leilão, não haverá nenhum direito de indenização das benfeitorias;

VII – em qualquer caso, jamais haverá direito de retenção por benfeitorias, mesmo que estas sejam autorizadas pelo CREDOR (FIDUCIÁRIO), porque a Lei n.º 9.518/97 expressamente exclui este direito ( § 8.º, in fine, do art. 27 da lei retro mencionada)

VIII – Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da Data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

IX – Responde o DEVEDOR (FIDUCIANTE) pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a Data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Parágrafo Primeiro: A intimação do DEVEDOR (FIDUCIANTE), feita nos termos dos incisos anteriores, constituir-se-á também em notificação para que este acompanhe todos os atos relativos aos leilões exigidos no art. 27 da Lei n.º 9.518/97.

Parágrafo Segundo: Em caso de serem necessários leilões pela não purgação da mora o DEVEDOR (FIDUCIANTE) deverá manter contato com a CREDOR (FIDUCIÁRIO), a fim de saber quando e onde serão realizados os leilões, ficando o CREDOR (FIDUCIÁRIO) desobrigado de nova comunicação, intimação ou notificação, judicial ou extrajudicial.

Parágrafo Terceiro: A ausência do DEVEDOR (FIDUCIANTE) nos leilões, caracterizará desinteresse deste nos procedimentos e trâmites adotados pelo CREDOR (FIDUCIÁRIO), mas não gerará qualquer direito ou óbice aos leilões e suas consequências.

Parágrafo Quarto: Os leilões serão intermediados por leiloeiro oficial e precedidos de publicação de, ao menos, um edital com antecedência mínima de 10(dez) dias do primeiro leilão, contendo especificações sobre a realização do primeiro e da possível realização do segundo leilão.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: As partes requerem e autorizam ao Registro de Imóveis a realização dos atos de registro da Compra e Venda e da Alienação Fiduciária acima contratadas, bem como as averbações que se fizerem necessárias.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: As partes se comprometem a transmitir a seus sucessores, a qualquer título, todas as condições aqui contratadas.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Fica eleito o Foro de…………….. para dirimir qualquer questão oriunda deste contrato.
E, por estarem todos de comum acordo, as partes assinam e rubricam o presente instrumento, em 3 (três) vias de igual teor e forma, sendo que uma das vias destina-se ao arquivamento no Registro de Imóveis, e as outras duas para as partes contratantes. juntamente com duas testemunhas.

LOCAL/ Data………………………………………………..

VENDEDOR = CREDOR FIDUCIÁRIO………………………………………….

COMPRADOR = DEVEDOR FICUCIANTE………………………………………..

TESTEMUNHAS:
1-
2 –

A R B I T R A G E M – (CLÁUSULA OPCIONAL, EM SUBSTITUIÇÃO À 18.ª)

CLÁUSULA …………: Qualquer litigância ou desentendimento entre as partes abaixo-assinadas serão solucionados somente mediante Arbitragem, nos termos do disposto na Lei n.º 9.307/1.996, sendo que a parte que requerer a Arbitragem comunicará a outra por notificação regular, e o Árbitro escolhido pelas partes proferirá uma decisão que valerá como sentença.

 

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