[MODELO] Rescisão de contrato por descumprimento e pedido de liminar para devolução de valores

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EXMO(A) SR(A) DR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ________

________ , inscrito no CPF ________ , ________ , residente e domiciliado na ________ , nº ________ , na cidade de ________ , ________ , ________ vem à presença de Vossa Excelência, por seu procurador, propor

AÇÃO DE RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO C/C PEDIDO LIMINAR

________ , inscrito no ________ , com endereço na ________ , nº ________ , na cidade de ________ , ________ , e;

________ , inscrito no ________ , com endereço na ________ , nº ________ , na cidade de ________ , ________ , pelas razões de fato e de direito que passa a expor:

DOS FATOS

A Autora firmou contrato de promessa de compra e venda sobre o imóvel denominado ________ , conforme contrato nº ________ , em anexo.

Para tanto, firmou compromisso para o pagamento em ________ parcelas do valor total de R$ ________ , a qual foi paga a parcela de ENTRADA CONFORME ACORDADO.

A legítima expectativa da Autora era de que, tal como previsto ao contrato, após o pagamento da Entrada, aguardaria o “habite-se” e entrega da unidade prevista para ________ , porém até o momento a Autora sequer teve notícias da conclusão das obras.

Salienta-se que o contrato previu uma tolerância exclusivamente apara emissão do habite-se. No entanto, mesmo que o habite-se possa já ter sido emitido, não há quaisquer notícias da entrega da unidade, situação que já ULTRAPASSA ________ MESES DE ATRASO, configurando descumprimento de cláusulas contratuais.

Assim, diante da diferença gritante daquilo que foi proposto e o atual estágio das obras, bem como com o atraso infundado da entrega do imóvel, a Autora procedeu na comunicação de sua desistência à promitente vendedora, doc em anexo, que lhe respondeu no seguinte sentido:

________

Ou seja, segundo a resposta da Ré acima transcrita, pela desistência da compra do imóvel, devido ao atraso, seria aplicada a seguinte multa contratual: _

Procedimento que se revela absurdamente abusivo, pois:

• Há um descumprimento do contrato por parte da Ré, sendo cabível a resolução do contrato, retornando o status quo ante das partes com a devolução na íntegra dos valores pagos, e;
• O percentual de devolução indicado é extremamente abusivo, configurando enriquecimento sem causa da empresa Ré, em grave lesão à Autora.

Trata-se, portanto, de uma resolução contratual com base no inadimplemento do contrato por parte da Ré, a qual deve ser realizada sem a retenção abusiva de ________ % do valor pago, conforme amparo legal e jurisprudencial que a seguir se demonstrará.

De tal forma, considerando o descumprimento do prazo de entrega, já extrapolado em mais de ________ dias, legítima a resolução contratual sem ônus para a Autora, consoante se passa a expor.

DA RELAÇÃO DE CONSUMO

A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 trouxe o conceito de Consumidor nos seguintes termos:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Assim, uma vez reconhecida a vulnerabilidade da Autora na negociação, bem como inequívoca a condição de destinatária final do produto ofertado pela Ré, tem-se configurada uma relação de consumo.

E, sendo assim, devem ser respeitadas tanto a vulnerabilidade como a hipossuficiência da Autora devendo ser reconhecido seu direito na resolução do contrato e devolução dos valores pagos a título de entrada.

Consequentemente devem ser concedidos os benefícios processuais promovidos pelo Código de Defesa do Consumidor, em especial a inversão do ônus da prova, trazida ao art. 6º do inc. VIII:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(…) VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Dito isto, passa a dispor sobre as condições que culminaram na necessária resolução do contrato.

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Conforme já acima citado, o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em ________ , admitindo uma tolerância de ________ dias.

No entanto, conforme demonstra nos documentos ema nexo, a entrega das chaves ocorreu somente em ________ .

Tal atraso de mais de ________ dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual, a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés.

Não obstante a justificativa da Ré da ocorrência de fortes chuvas, não há que aceitar tais argumentos, uma vez que tratam-se de riscos inerentes ao mercado. E como tal, a Ré deveria ter pleno conhecimento, devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à realidade.

A propósito, a matéria encontra-se pacificada no TJSP, consoante o disposto nas Súmulas 160 e 161:

Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.

Assim, deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho, segundo a qual:

“todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa”. (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 475)

No caso, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente, no conceito de “defeito”. O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que:

“a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade (…) ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 476).

Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal, passaram-se mais de ________ meses do prazo previsto para entrega do imóvel.

Nestes casos, o Código Civil Brasileiro, previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos, conforme posicionamento firmado nos tribunais:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA. 1. Culpa pela rescisão. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegação de meros fortuitos internos. Art. 927, parágrafo único, do CC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Rescisão por culpa da vendedora. 2. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa da vendedora. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se iniciou a mora. Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das parcelas. Situação diversa da hipótese em que a rescisão se dá por simples pedido do adquirente. Obrigação de devolução anterior à decisão ou ao trânsito em julgado. 4. Multa contratual pelo atraso. Aplicação devida. Incidência não pode ocorrer apenas até o "habite-se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Correta a fixação do termo final na propositura da ação de rescisão, que se deu antes do imóvel estar apto à entrega. 5. (…) 6. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10217143020168260554 SP 1021714-30.2016.8.26.0554, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 31/10/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2017)

Razões pelas quais devem conduzir ao imediato deferimento dos pedidos dispostos nesta inicial.

DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO.

A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual, conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Rescisão contratual. Inexistindo motivo juridicamente relevante capaz de justificar o inadimplemento da promitente vendedora – que deixou de entregar o empreendimento no prazo avençado -, de ser rescindido o contrato, com o retorno das partes ao status quo ante. II. Restituição de valores. Nos casos em que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se der por culpa exclusiva da promitente vendedora – in casu atraso na entrega do empreendimento -, deve esta arcar com o ressarcimento dos valores pagos pelo promitente comprador, sem direito à retenção de qualquer percentual pago pelo adquirente e nem mesmo do montante referente à comissão de corretagem. III. Multa contratual. A multa contratual prevista apenas para o caso de inadimplemento do consumidor fere o equilíbrio entre as partes contratantes, razão pela qual deve incidir também para o caso de inadimplemento da fornecedora de produto ou serviços. Quem deu causa à rescisão (no caso, a promitente vendedora), deve suportar o respectivo encargo, sendo adequada ao caso concreto a multa tal como estabelecido na sentença, mostrando-se suficiente como reparação de eventuais prejuízos experimentados. IV. Honorários. A fixação de honorários advocatícios deve ser feita com moderação, mas de maneira justa e proporcional, respeitando a atividade desenvolvida e levando em consideração a natureza da causa, o tempo de tramitação da ação e o zelo do profissional. Honorários mantidos. À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70056542491, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 31/10/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. MULTA RESCISÓRIA. RECURSO DA GAFISA: RESCISÃO SEM ÔNUS: Comprovado nos autos o descumprimento contratual por culpa exclusiva da parte demandada, que atrasou a entrega das obras, cabível o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pela parte autora. Apelo improvido, no ponto. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. DIREITO DE RETENÇÃO: Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade por parte das rés, como caso fortuito ou força maior, que era seu o ônus comprovar, é devida a restituição integral dos valores pagos pelos autores, mostrando-se descabido qualquer pedido de retenção. Negado provimento ao apelo, no ponto. DANOS MATERIAIS: Afastada a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (perdas e danos), uma vez que a aludida indenização fica compreendida na condenação das demandadas ao pagamento de multa rescisória no percentual 10% sobre os valores pagos pela parte autora, sob pena de enriquecimento injustificado. Apelo provido, no ponto. NÃO INCIDÊNCIA DE MULTA POR ANALOGIA: Ainda que o contrato não traga qualquer penalidade a ser atribuída ao promitente vendedor em caso de descumprimento contratual, a imposição desta penalidade é permitida conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de inadimplemento. Neste aspecto, negado provimento ao recurso. 2. RECURSO DA IVO RIZZO: RESCISÃO CONTRATUAL: Não é possível considerar como caso fortuito/força maior eventual dificuldade enfrentada para obtenção de mão-de-obra e materiais. Embora a alegação recursal seja de que tal fato é/fora público e notório, não há nos autos qualquer prova que evidenciasse tal dificuldade, ônus que lhe cabia comprovar, nos termos do art. 333,II, do CPC. No mais, os argumentos lançados para fins de rescisão contratual, no recurso da Gafisa, são aplicáveis aos fundamentos do apelo da Ivo Rizzo. Recurso improvido, no ponto. (…). NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO DAS DEMANDADAS. (Apelação Cível Nº 70055336275, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 23/07/2013)

Desta forma, diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés, resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo.

DA CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO

Caso não se entenda pelo inadimplemento do contrato por parte das Rés, subsidiariamente requer-se a resolução do contrato com retenção por parte das Rés no valor máximo de 10% dos valores pagos.

Ora, a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de ________ % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar, à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida. Neste sentido, aliás, é o pleno entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. BEM IMÓVEL. EMPRESAS DO MESMO GRUPO. DESISTÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS. CLÁUSULA PENAL DE 85% SOBRE O VALOR PAGO REDUZIDA PARA 10%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. PROVIDA A APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70047170980, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 29/03/2012)

À mesma orientação filia-se a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO ÍNDICE DE 25%. REDUÇÃO DA MULTA PARA 10%. Precedentes desta Corte. A cláusula penal deve ser de 10% do valor das parcelas pagas, porquanto abusiva a sua fixação em 25% no caso concreto. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70029421765, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 16/03/2010)

Ademais, pertinente destacar que os valores pagos até então, foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais, propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma.

E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré, que poderá colocar o imóvel novamente no mercado, com o acréscimo, inclusive, da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário.

Dessa forma, nos casos previstos em lei, a Autora, caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual, poderá requerer, a qualquer tempo, a desistência do contrato de compra e venda, como também a diminuição da cláusula contratual, visto que se manifesta de forma abusiva.

DOS LUCROS CESSANTES

Dispõe o Código Civil, nos termos do art. 395, que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora, e no presente caso, independente de culpa, pois o contrato em questão, sujeita-se às regras do Código de Defesa do Consumidor.

No presente caso, o nexo causal é perfeitamente configurado, na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor.

Afinal, caso o imóvel fosse entregue na data aprazada, poderia o proprietário, ora Autor, habitá-lo (deixando de ter despesas com aluguel) ou alugá-lo, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo objetivo.

O art. 402 do Código Civil determina claramente que:

“salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

Assim, necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica, conforme predomina nos Tribunais, inclusive sumulado no TJSP:

Súmula 162: “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

Nesse sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora da ré que se estende do término do prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva das chaves aos adquirentes. Aplicação das Súmulas 160 e 161 do TJSP – Responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes em 0,5% ao mês. Valor dos lucros cessantes corretamente fixados – Comissão de Corretagem e Taxa SATI – Recurso Especial no. 1.551.951 e 1.599.511 – (…) Recurso da ré parcialmente provido. (TJ-SP 00657667420128260100 SP 0065766-74.2012.8.26.0100, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 28/11/2017, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2017)

Razão pela qual, requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo período de mora, no importe de ________ do valor do contrato por mês de atraso.

DA MEDIDA LIMINAR

PERICULUM IN MORA – O RISCO DA DEMORA fica demonstrado diante da possibilidade iminente de a Autora ser chamada para receber o imóvel e, por via de reflexo, com o dever de realizar a transferência da unidade no Registro de imóveis, arcando com taxas e tributos correlatos.

FUMUS BONI IURIS – Já a DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DO DIREITO, ficou perfeitamente demonstrado diante da comprovação do abuso sofrido pela Autora, como consumidora, diante do inadimplemento contratual e recusa indevida da Ré em devolver o valor pago.

Requer-se, assim, que o Poder Judiciário, tenha o bom senso de determinar a suspensão imediata da entrega do imóvel, da cobrança do valor restante, da transferência do imóvel perante o registro de imóveis bem como, a suspensão de qualquer cobrança de taxas ou emolumentos passíveis à Autora até o deslinde da presente demanda.

DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

O Autor encontra-se desempregado, não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento e de sua família, conforme declaração de hipossuficiência, cópia dos seus contracheques e certidão de nascimento dos filhos que junta em anexo.

Por tais razões, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente.

DOS PEDIDOS

Isso posto,requer que a Vossa Excelência:

1. A concessão à Autora do benefício da Gratuidade Judiciária, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil;
2. Liminarmente, a imediata suspensão do contrato, bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel;
3. A citação dos réus para, querendo, responder a presente ação;
4. A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, a determinação de devolução imediata dos valores pagos a título de entrada acrescidos de multa contratual no percentual a ser arbitrado por este Juízo;

d.1) Subsidiariamente, caso assim não entenda, seja declarada a rescisão contratual com a retenção máxima de 10% (dez por cento) do valor pago a título de cláusula penal;

1. Manifesta o interesse na realização de audiência conciliatória, nos termos do art. 319, VII, do CPC;
2. A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.

Dá-se à causa o valor R$ ________ .

Nestes Termos

Pede Deferimento

________ , ________

________ OAB/ ________ ________

ANEXOS OBRIGATÓRIOS

1. Procuração

2. Documentos de identidade do Autor

3. Declaração de hipossuficiência e comprovante de renda

4. Contrato de compra e venda

5. E-mails, notificações e respostas do Réu.