[MODELO] Rescisão Contratual – Atraso na Entrega do Imóvel

AO JUÍZO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ________

________ , ________ , ________ , inscrito no CPF sob nº ________ , ________ , residente e domiciliado na ________ , ________ , ________ , na Cidade de ________ , ________ , ________ , vem à presença de Vossa Excelência, por meio do seu Advogado, infra assinado, ajuizar

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
C/C PEDIDO LIMINAR

________ , inscrito no ________ , com endereço na ________ , nº ________ , na cidade de ________ , ________ , e;

________ , inscrito no ________ , com endereço na ________ , nº ________ , na cidade de ________ , ________ , pelas razões de fato e de direito que passa a expor:

DOS FATOS

O Autor firmou contrato de promessa de compra e venda sobre o imóvel denominado ________ , conforme contrato nº ________ , em anexo.

Para tanto, firmou compromisso para o pagamento em ________ parcelas do valor total de R$ ________ .

Ocorre que a rescisão contratual é medida que se impõe, pela impossibilidade na continuidade do vínculo.

A legítima expectativa da Autora era de que, tal como previsto ao contrato, após o pagamento da Entrada, aguardaria o "habite-se" e entrega da unidade prevista para ________ , porém até o momento a Autora sequer teve notícias da conclusão das obras.

Salienta-se que o contrato previu uma tolerância exclusivamente apara emissão do habite-se. No entanto, mesmo que o habite-se possa já ter sido emitido, não há quaisquer notícias da entrega da unidade, situação que já ULTRAPASSA ________ MESES DE ATRASO, configurando descumprimento de cláusulas contratuais.

Assim, diante da diferença gritante daquilo que foi proposto e o atual estágio das obras, bem como com o atraso infundado da entrega do imóvel, a Autora procedeu na comunicação de sua desistência à promitente vendedora, doc em anexo, que lhe respondeu no seguinte sentido:

________

Ou seja, segundo a resposta da Ré acima transcrita, pela desistência da compra do imóvel, devido ao atraso, seria aplicada a seguinte multa contratual: _

Procedimento que se revela absurdamente abusivo, pois:

• Há um descumprimento do contrato por parte da Ré, sendo cabível a resolução do contrato, retornando o status quo ante das partes com a devolução na íntegra dos valores pagos, e;
• O percentual de devolução indicado é extremamente abusivo, configurando enriquecimento sem causa da empresa Ré, em grave lesão à Autora.

Trata-se, portanto, de uma resolução contratual com base no inadimplemento do contrato por parte da Ré, a qual deve ser realizada sem a retenção abusiva de ________ % do valor pago, conforme amparo legal e jurisprudencial que a seguir se demonstrará.

DA RELAÇÃO DE CONSUMO

A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 trouxe o conceito de Consumidor nos seguintes termos:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Assim, uma vez reconhecida a vulnerabilidade da Autora na negociação, bem como inequívoca a condição de destinatária final do produto ofertado pela Ré, tem-se configurada uma relação de consumo.

E, sendo assim, devem ser respeitadas tanto a vulnerabilidade como a hipossuficiência da Autora devendo ser reconhecido seu direito na resolução do contrato e devolução dos valores pagos a título de entrada.

Consequentemente devem ser concedidos os benefícios processuais promovidos pelo Código de Defesa do Consumidor, em especial a inversão do ônus da prova, trazida ao art. 6º do inc. VIII:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(…) VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Dito isto, passa a dispor sobre as condições que culminaram na necessária resolução do contrato.

DO DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL

O direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual. Afinal, ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação.

No presente caso o ________ impede a continuidade do contrato, motivando a presente ação.

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Conforme já acima citado, o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em ________ , admitindo uma tolerância de ________ dias.

No entanto, conforme demonstra nos documentos ema nexo, a entrega das chaves ocorreu somente em ________ .

Tal atraso de mais de ________ dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual, a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés.

Não obstante a justificativa da Ré da ocorrência de fortes chuvas, não há que aceitar tais argumentos, uma vez que tratam-se de riscos inerentes ao mercado. E como tal, a Ré deveria ter pleno conhecimento, devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à realidade.

A propósito, a matéria encontra-se pacificada no TJSP, consoante o disposto nas Súmulas 160 e 161:

Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente.

Assim, deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho, segundo a qual:

"todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa". (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 475)

No caso, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente, no conceito de "defeito". O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que:

"a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade (…) ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo" (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 476).

Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal, passaram-se mais de ________ meses do prazo previsto para entrega do imóvel.

Nestes casos, o Código Civil Brasileiro, previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos, conforme posicionamento firmado nos tribunais:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA. 1. Culpa pela rescisão. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegação de meros fortuitos internos. Art. 927, parágrafo único, do CC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Rescisão por culpa da vendedora. 2. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa da vendedora. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se iniciou a mora. Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das parcelas. Situação diversa da hipótese em que a rescisão se dá por simples pedido do adquirente. Obrigação de devolução anterior à decisão ou ao trânsito em julgado. 4. Multa contratual pelo atraso. Aplicação devida. Incidência não pode ocorrer apenas até o "habite-se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Correta a fixação do termo final na propositura da ação de rescisão, que se deu antes do imóvel estar apto à entrega. 5. (…) 6. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10217143020168260554 SP 1021714-30.2016.8.26.0554, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 31/10/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2017)

Razões pelas quais devem conduzir ao imediato deferimento dos pedidos dispostos nesta inicial.

DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO.

A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual, conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais:

MULTA CONTRATUAL. AJUSTE EM DESFAVOR SOMENTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INCIDÊNCIA TAMBÉM EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. A previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento por parte do promissário comprador fere o princípio do equilíbrio contratual. O contrato, na relação de consumo, como é o caso da espécie que se aponta, não pode estabelecer prerrogativa ao fornecedor que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, ou que seja incompatível com a eqüidade. Art 52, inciso IV, do Código do Consumidor. Delimitação, entretanto, da multa, a qual deve incidir apenas em relação às prestações pagas até a entrega da obra. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70073055287, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 29/06/2017).

Desta forma, diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés, resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo.

DOS LUCROS CESSANTES

Dispõe o Código Civil, nos termos do art. 395, que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora, e no presente caso, independente de culpa, pois o contrato em questão, sujeita-se às regras do Código de Defesa do Consumidor.

No presente caso, o nexo causal é perfeitamente configurado, na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor.

Afinal, caso o imóvel fosse entregue na data aprazada, poderia o proprietário, ora Autor, habitá-lo (deixando de ter despesas com aluguel) ou alugá-lo, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo objetivo, conforme provas e relatórios financeiros em anexo.

O art. 402 do Código Civil determina claramente que:

"salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".

Assim, necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica, conforme predomina nos Tribunais, inclusive sumulado no TJSP:

Súmula 162: "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio".

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ.DANO MORAL, NO CASO CONCRETO, CONFIGURADO.APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. (…) 3. No caso concreto, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático – probatório dos autos, concluiu pela existência de danos morais. Assim, alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo não provido. (AgInt no REsp 1743230/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 28/09/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. SÚMULA 83/STJ. 2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Estando ausente o indispensável prequestionamento da matéria trazido no recurso especial, torna-se inafastável a incidência da Súmula 211/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora da ré que se estende do término do prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva das chaves aos adquirentes. Aplicação das Súmulas 160 e 161 do TJSP – Responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes em 0,5% ao mês. Valor dos lucros cessantes corretamente fixados – Comissão de Corretagem e Taxa SATI – Recurso Especial no. 1.551.951 e 1.599.511 – (…) Recurso da ré parcialmente provido. (TJ-SP 00657667420128260100 SP 0065766-74.2012.8.26.0100, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 28/11/2017, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2017)

A doutrina ao confirmar este entendimento, esclarece:

"Quando os efeitos atingem um patrimônio atual, acarretando a sua diminuição, as perdas e danos denominam-se "emergentes", ou damnum emergens; se a pessoa deixa de obter vantagens em consequência de certo fato, vindo a ser privada de um lucro, temos as perdas e danos "cessantes", ou lucrum cessans." (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 16 ed. Editora Forense, 2017. Versão kindle, p 21232)

"As perdas e danos incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito direto e imediato da inexecução (CC 402 e 403). (…) Lucros cessantes consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como consequência direta do evento danoso (CC 402)." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 402 )

Razão pela qual, requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo período de mora, no importe de ________ do valor do contrato por mês de atraso.

DO DANO MORAL

Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o dano moral fica perfeitamente caracterizado pelo dano sofrido pelo Autor ao ________ , expondo o Autor a um constrangimento ilegítimo, gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil em seu Art. 186.

Trata-se de proteção constitucional, nos termos que dispõe a Carta Magna de 1988 que, em seu artigo 5º:

Art. 5º – (…) X – são invioláveis a intimidade, (…) a honra, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

Neste sentido é a lição do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS CONFIGURADOS NA ESPÉCIE. INDENIZAÇÃO REPARATÓRIA. CABIMENTO. MODIFICAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. O atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda enseja condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a demora injustificada cause transtornos extraordinários ao promitente comprador, que transcendem o mero dissabor cotidiano. (…) (AgInt no REsp 1738475/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018)

Portanto, considerando que o Réu ultrapassou os limites razoáveis do exercício de seu direito, afetando seriamente a dignidade do Autor o expondo ao ridículo, devida indenização por danos morais.

A narrativa demonstra claramente o grave abalo moral sofrido pelo Autor em manifesto constrangimento ilegítimo. A doutrina ao lecionar sobre a matéria destaca:

"O interesse jurídico que a lei protege na espécie refere-se ao bem imaterial da honra, entendida esta quer como o sentimento da nossa dignidade própria (honra interna, honra subjetiva), quer como o apreço e respeito de que somos objeto ou nos tornamos mercadores perante os nossos concidadãos (honra externa, honra objetiva, reputação, boa fama). Assim como o homem tem direito à integridade de seu corpo e de seu patrimônio econômico, tem-no igualmente à indenidade do seu amor-próprio (consciência do próprio valor moral e social, ou da própria dignidade ou decoro) e do seu patrimônio moral." (CAHALI, Yussef Said. Dano Moral. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 288).

Assim, diante da evidência dos danos morais em que o Autor fora acometido, resta inequívoco o direito à indenização.

E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

O quantum indenizatório deve ser fixado de modo a não só garantir à parte que o postula a recomposição do dano em face da lesão experimentada, mas igualmente deve, servir de reprimenda àquele que efetuou a conduta ilícita, como assevera a doutrina:

"Com efeito, a reparação de danos morais exerce função diversa daquela dos danos materiais. Enquanto estes se voltam para a recomposição do patrimônio ofendido, por meio da aplicação da fórmula "danos emergentes e lucros cessantes" (CC, art. 402), aqueles procuram oferecer compensação ao lesado, para atenuação do sofrimento havido. De outra parte, quanto ao lesante, objetiva a reparação impingir-lhe sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem." (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos Morais. 4ª ed. Editora Saraiva, 2015. Versão Kindle, p. 5423)

Neste sentido é a lição do Exmo. Des. Cláudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva, ao disciplinar o tema:

"Importa dizer que o juiz,ao valorar o dano moral,deve arbitrar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio,seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes" (Programa de responsabilidade civil. 6. ed., São Paulo: Malheiros, 2005. p. 116). No mesmo sentido aponta a lição de Humberto Theodoro Júnior: […] "os parâmetros para a estimativa da indenização devem levar em conta os recursos do ofensor e a situação econômico-social do ofendido, de modo a não minimizar a sanção a tal ponto que nada represente para o agente, e não exagerá-la, para que não se transforme em especulação e enriquecimento injustificável para a vítima. O bom senso é a regra máxima a observar por parte dos juízes" (Dano moral. 6. ed., São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2009. p. 61). Complementando tal entendimento, Carlos Alberto Bittar, elucida que"a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante"(Reparação Civil por Danos Morais, RT, 1993, p. 220). Tutela-se, assim, o direito violado. (TJSC, Recurso Inominado n. 0302581-94.2017.8.24.0091, da Capital – Eduardo Luz, rel. Des. Cláudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva)

Ou seja, enquanto o papel jurisdicional não fixar condenações que sirvam igualmente ao desestímulo e inibição de novas práticas lesivas, situações como estas seguirão se repetindo e tumultuando o judiciário.

Portanto, cabível a indenização por danos morais. E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

DA MEDIDA LIMINAR

PERICULUM IN MORA – O RISCO DA DEMORA fica demonstrado diante da possibilidade iminente de a Autora ser chamada para receber o imóvel e, por via de reflexo, com o dever de realizar a transferência da unidade no Registro de imóveis, arcando com taxas e tributos correlatos.

FUMUS BONI IURIS – Já a DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DO DIREITO, ficou perfeitamente demonstrado diante da comprovação da abusividade na retenção dos valores pagos, impossibilitando o Autor em promover a rescisão de forma justa e equilibrada,

Requer-se, assim, que o Poder Judiciário, tenha o bom senso de determinar a suspensão imediata da entrega do imóvel, da cobrança do valor restante, da transferência do imóvel perante o registro de imóveis bem como, a suspensão de qualquer cobrança de taxas ou emolumentos passíveis à Autora até o deslinde da presente demanda.

DA JUSTIÇA GRATUITA

O Requerente atualmente é ________ , tendo sob sua responsabilidade a manutenção de sua família, razão pela qual não poderia arcar com as despesas processuais.

Ademais, em razão da pandemia, após a política de distanciamento social imposta pelo Decreto ________ nº ________ (em anexo), o requerente teve o seu contrato de trabalho reduzido, com redução do seu salário em ________ , agravando drasticamente sua situação econômica.

Desta forma, mesmo que seus rendimentos sejam superiores ao que motiva o deferimento da gratuidade de justiça, neste momento excepcional de reduçào da sua remuneração, o autor se encontra em completo descontrole de suas contas, em evidente endividamento.

Como prova, junta em anexo ao presente pedido ________ .

Para tal benefício o autor junta declaração de hipossuficiência e comprovante de renda, os quais demonstram a inviabilidade de pagamento das custas judicias sem comprometer sua subsistência, conforme clara redação do Art. 99 Código de Processo Civil de 2015.

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Assim, por simples petição, sem outras provas exigíveis por lei, faz jus o Requerente ao benefício da gratuidade de justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – MANDADO DE SEGURANÇA – JUSTIÇA GRATUITA – Assistência Judiciária indeferida – Inexistência de elementos nos autos a indicar que o impetrante tem condições de suportar o pagamento das custas e despesas processuais sem comprometer o sustento próprio e familiar, presumindo-se como verdadeira a afirmação de hipossuficiência formulada nos autos principais – Decisão reformada – Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2083920-71.2019.8.26.0000; Relator (a): Maria Laura Tavares; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 6ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 23/05/2019

Cabe destacar que o a lei não exige atestada miserabilidade do requerente, sendo suficiente a "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios"(Art. 98, CPC/15), conforme destaca a doutrina:

"Não se exige miserabilidade, nem estado de necessidade, nem tampouco se fala em renda familiar ou faturamento máximos. É possível que uma pessoa natural, mesmo com bom renda mensal, seja merecedora do benefício, e que também o seja aquela sujeito que é proprietário de bens imóveis, mas não dispõe de liquidez. A gratuidade judiciária é um dos mecanismos de viabilização do acesso à justiça; não se pode exigir que, para ter acesso à justiça, o sujeito tenha que comprometer significativamente sua renda, ou tenha que se desfazer de seus bens, liquidando-os para angariar recursos e custear o processo." (DIDIER JR. Fredie. OLIVEIRA, Rafael Alexandria de. Benefício da Justiça Gratuita. 6ª ed. Editora JusPodivm, 2016. p. 60)

"Requisitos da Gratuidade da Justiça. Não é necessário que a parte seja pobre ou necessitada para que possa beneficiar-se da gratuidade da justiça. Basta que não tenha recursos suficientes para pagar as custas, as despesas e os honorários do processo. Mesmo que a pessoa tenha patrimônio suficiente, se estes bens não têm liquidez para adimplir com essas despesas, há direito à gratuidade." (MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo Civil comentado. 3ª ed. Revista dos Tribunais, 2017. Vers. ebook. Art. 98)

Por tais razões, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente.

A existência de patrimônio imobilizado, no qual vive a sua família não pode ser parâmetro ao indeferimento do pedido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E/OU DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL OU CONCUBINATO. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. (…) Argumento da titularidade do Agravante sobre imóvel, que não autoriza o indeferimento do benefício da gratuidade de justiça, pois se trata de patrimônio imobilizado, não podendo ser indicativo de possibilidade e suficiência financeira para arcar com as despesas do processo, sobretudo, quando refere-se a pessoa idosa a indicar os pressupostos à isenção do pagamento de custas nos termos do art. 17, inciso X da Lei n.º 3.350/1999. Direito à isenção para o pagamento das custas bem como a gratuidade de justiça no que se refere a taxa judiciária. Decisão merece reforma, restabelecendo-se a gratuidade de justiça ao réu agravante. CONHECIMENTO DO RECURSO E PROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (TJRJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0059253-21.2017.8.19.0000, Relator(a): CONCEIÇÃO APARECIDA MOUSNIER TEIXEIRA DE GUIMARÃES PENA, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Julgado em: 28/02/2018, Publicado em: 02/03/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. AÇÃO DE USUCAPIÃO. BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. COMPROVAÇÃO DA NECESSIDADE. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. – Defere-se o benefício da gratuidade da justiça sem outras perquirições, se o requerente, pessoa natural, comprovar renda mensal bruta abaixo de Cinco Salários Mínimos Nacionais, conforme novo entendimento firmado pelo Centro de Estudos do Tribunal de Justiçado Rio Grande do Sul, que passo a adotar (enunciado nº 49). – A condição do agravante possuir estabelecimento comercial não impossibilita que seja agraciado com a gratuidade de justiça, especialmente diante da demonstração da baixa movimentação financeira da microempresa de sua propriedade. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70076365923, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 10/01/2018).

Afinal, o Requerente possui inúmeros compromissos financeiros que inviabilizam o pagamento das custas sem comprometer sua subsistência, veja:

• ________ – R$ ________ ;
• ________ – R$ ________ ;
• ________ – R$ ________ …

Ou seja, apesar do patrimônio e renda elevada, todo valor auferido mensalmente esta comprometido, inviabilizando suprir a custas processuais.

DA GRATUIDADE DOS EMOLUMENTOS

O artigo 5º, incs. XXXIV e XXXV da Constituição Federal assegura a todos o direito de acesso à justiça em defesa de seus direitos, independente do pagamento de taxas, e prevê expressamente ainda que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito.

Ao regulamentar tal dispositivo constitucional, o Código de Processo Civil prevê:

Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

§ 1º A gratuidade da justiça compreende:
(…)

IX – os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial no qual o benefício tenha sido concedido.

Portanto, devida a gratuidade em relação aos emolumentos extrajudiciais exigidos pelo Cartório. Nesse sentido são os precedentes sobre o tema:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. BENEFICIÁRIO DA AJG. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. REMESSA À CONTADORIA JUDICIAL PARA CONFECÇÃO DE CÁLCULOS. DIREITO DO BENEFICIÁRIO INDEPENDENTEMENTE DA COMPLEXIDADE. 1. Esta Corte consolidou jurisprudência no sentido de que o beneficiário da assistência judiciária gratuita tem direito à elaboração de cálculos pela Contadoria Judicial, independentemente de sua complexidade. Precedentes. 2. Recurso especial a que se dá provimento. (STJ – REsp 1725731/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL. ABRANGÊNCIA. Ação de usucapião. Decisão que indeferiu o pedido de isenção dos emolumentos, taxas e impostos devidos para concretização da transferência de propriedade do imóvel objeto da ação à autora, que é beneficiária da gratuidade da justiça. Benefício que se estende aos emolumentos devidos em razão de registro ou averbação de ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial (art. 98, § 1º, IX, do CPC). (…). Decisão reformada em parte. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2037762-55.2019.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2014; Data de Registro: 22/03/2019)

Assim, por simples petição, uma vez que inexistente prova da condição econômica do Requerente, requer o deferimento da gratuidade dos emolumentos necessários para o deslinde do processo.

DOS PEDIDOS

Isso posto, requer que a Vossa Excelência:

1. A concessão à Autora do benefício da Gratuidade Judiciária, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil;
2. Liminarmente, a imediata suspensão do contrato, bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel;
3. A citação dos réus para, querendo, responder a presente ação;
4. A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, a determinação de devolução imediata dos valores pagos a título de entrada acrescidos de multa contratual no percentual a ser arbitrado por este Juízo;
   4.1 Subsidiariamente, caso assim não entenda, seja declarada a rescisão contratual com a retenção máxima de 10% (dez por cento) do valor pago a título de cláusula penal;
5. A produção de todas as provas admitidas em direito;
6. Manifesta o ________ na realização de audiência conciliatória, nos termos do art. 319, VII, do CPC;
7. A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.

Dá-se à causa o valor R$ ________ .

Nestes termos, pede deferimento.

________ , ________ .

________