[MODELO] Réplica – Proteção ao compromisso de compra e venda como direito real de aquisição

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL.

Processo.

, já qualificados nos autos dos EMBARGOS DE TERCEIRO que move em face de BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A E OUTRO, em atenção ao despacho de fls.46, pelo Defensor infra-assinado, vem, em RÉPLICA, expor o seguinte:

Não procedem os argumentos do Embargado, que simplesmente desconsidera a existência jurídica de um dos instituto mais importantes dos direitos sobre as coisas que é o compromisso de compra e venda.

Atendendo a imperiosas necessidades sociais e econômicas, o direito real de aquisição decorrente do compromisso de compra e venda surgiu no direito positivo pátrio com a edição do Decreto-Lei nº. 58, de 17 de junho de 1937. Seu escopo, inequivocamente, era o de proteger as pessoas mais humildes, que firmavam tais contratos (ou pré-contratos, como preferem alguns doutrinadores) e,. passados longos anos pagando as parcelas do preço ajustado, tinham frustrado o direito à propriedade sobre o imóvel, face à deslealdade dos promitentes vendedores.

Pois é invocando o direito de aquisição decorrente do compromisso de compra e venda (que, não precisa ser registrado para autorizar o manejo a ação de adjudicação compulsória) que os embargantes fundamentam seu pedido na presente demanda, tal como exposto na peça inicial.

Com efeito, o compromisso ou promessa de compra e venda, é objeto de especial proteção pelo ordenamento jurídico pátrio, sendo disciplinada por importantes diplomas legais, notadamente os Decretos-lei nº. 58/37 e nº. 3.079/38, a Lei nº. 6.766/79 e, mais recentemente, nos arts 1.417 e 1.418. do novo Código Civil, que compõe o Título IX (“Dos Direito do Promitente Comprador”), do Livro III (Do Direito das Coisas) do novel diploma.

A questão e pacifica nos tribunais, bastando citar a notório a súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro de compra e venda no cartório de imóveis.”

Ainda, os compromissos de compra e venda podem se valer da forma de instrumento particular, como expressamente autorizado em lei (art. 22 do Dec.-Lei 58/37), de modo que a legislação não lhe impõe solenidades essenciais (forma ad solenitatem). A questão é meramente de prova (ad probationem).

Portanto, as argumentações de que o instrumento não se revestiu da forma pública ou não foi autenticado por tabelião de notas constituem questões de prova, que serão devidamente satisfeitas na adequada oportunidade processual (produção probatória).

A invocação no novel dispositivo do Código Civil que autoriza a forma particular para os negócios jurídico que visem à transferência da propriedade imóvel (art. 108), quando o valor desses for inferior a 30 salários mínimos, nada tem a ver com o compromisso de compra e venda .

A razão é muito simples: o compromisso de compra e venda confere ao seu titular o direito de obter do proprietário a escritura definitiva de transferência do imóvel, seja pela via amigável (através da celebração do instrumento definitivo de transmissão, pela forma pública ou, excepcionalmente, particular para imóveis de valor inferior a 30 s.m.), seja pela via judicial (através da ação de adjudicação compulsória). O compromisso de compra e venda, em si, não é título translativo da propriedade, mas sim do direito real à aquisição.

Este direito, com já demonstrado, é amplamente tutelado pela legislação pátria, de modo que qualquer ato de alienação do bem que lhe seja posterior não pode prevalecer, ainda que seja a penhora em ação executiva, pois na verdade, o bem que se pretende excutir já é objeto de direito patrimonial de outrem, no caso, dos embargantes.

Isto posto, reitera-se os termos da petição inicial, pugnado-se pelo julgamento procedente dos pedidos.

Pede Deferimento,

Rio de Janeiro,.