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[MODELO] Réplica – Declaratória – Condomínio – Pagamento de Despesas

RÉPLICA – DECLARATÓRIA – CONDOMÍNIO – PAGAMENTO DE DESPESAS – NOVO CPC

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____________ DA COMARCA DE __________________ – ___

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____________ INDÚSTRIA E COMÉRCIO    e ____________ Ltda., já qualificados, por seu procurador firmatário, nos autos da Ação Declaratória autuada sob nº ____________ movida contra CENTRO PROFISSIONAL ____________, da mesma forma qualificado, respeitosamente, vem, à presença de V. Exª, apresentar RÉPLICA, cf. Art. 351 do CPC/2015, o que se faz pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.

Em que pese o desejo de adentrar na análise das preliminares arguidas de forma acadêmica, é necessário buscar a objetividade processual e restringir-se ao objetivo principal da demanda.   

Assim, impõe-se apenas referir que são infundadas e não possuem suporte jurídico.

Outro ponto que merece destaque é o requerimento do benefício da Assistência Judiciária Gratuita, eis que tem se tornado "moda" na lide forense a afirmação de pobreza e falta de recurso.

De exemplificar, caso o condomínio necessite realizar determinada obra futura, não poderia fazê-la por que as despesas já estavam previstas e não possui previsão financeira para tanto.

Verdadeiramente risível tal afirmação.

De se ressaltar que existe o chamado "fundo de reserva", o qual tem por finalidade justamente atender a eventualidades sem a necessidade de realizar uma "chamada extra" dos demais condôminos.

Assim, impossível deferir-se o benefício da Assistência Judiciária Gratuita ao condomínio Réu.

Quanto ao mérito, a presente demanda encontra-se fundada na impossibilidade de igualar-se desiguais.

O artigo 12, caput, da Lei 4.591/1964 refere que:

"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".

Analisando referido dispositivo, por conclusão, verificamos que serve para equilibrar os condôminos, ou seja, distribuir entre eles as parcelas devidas de forma proporcional.

Assim, não é lícito ao condomínio cobrar dos autores por despesas que não lhes trazem proveito, sob pena de favorecimento e enriquecimento sem causa dos demais coproprietários, em clara violação ao disposto no artigo supra.

A fim de clarear a questão, cita-se a jurisprudência, abaixo transcrita:

CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM. PAGAMENTO DE DESPESAS COMUNS. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. O condômino não deve arcar, no rateio de despesas condominiais, com aquelas que digam respeito a serviços ou utilidades, que não têm nenhuma utilidade para ele, a exemplo de despesas de gás e manobrista de lojas, quando o contrato de locação tem como objeto vagas de garagem. Recurso provido parcialmente. (APC nº 20020110263089 (291221), 5ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Esdras Neves. J. 14.11.2007, unânime, DJU 14.02.2008, p. 1.447).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS – RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS – CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL – CABIMENTO – INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL – LOJAS RELATIVAMENTE INDEPENDENTES – REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DA TAXA CONDOMINIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A obrigação do pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal (art. 12, da Lei nº 4.591/64). Na ação de cobrança de taxas condominiais, compete ao condômino o ônus de desconstituir o direito do condomínio, nos termos do […], fazendo prova de que os valores por ele reclamados são indevidos ou que houve o regular pagamento das taxas condominiais. Embora o rateio das despesas condominiais, com base na fração ideal, não implique, de per si, em qualquer ilegalidade, tal critério, em determinadas hipóteses, pode acarretar ofensa aos princípios da vedação do enriquecimento ilícito e da boa-fé contratual, quando o lojista, titular de determinada fração ideal, não usufruir de certas utilidades ou serviços prestados pelo condomínio. Não se mostra razoável, mesmo havendo previsão expressa quanto à utilização do critério da fração ideal, que seja imputado a alguns dos condôminos o rateio de despesas de serviços que não lhe trazem qualquer proveito ou benefício. Portanto, a toda evidência, não há óbice a que a convenção do condomínio exclua determinadas unidades do custeio de despesas específicas, referentes a serviços que não são por aquelas utilizados, fixando proporção de rateio diversa para aqueles proprietários que deles se beneficiaram. Com efeito, ao contrário do que consignou o magistrado de primeira instância, não vislumbro qualquer irregularidade no cálculo das taxas condominiais devidas pela ré, com base na proporção de rateio prevista no art. 43, da convenção do condomínio. Recurso a que se dá parcial provimento. (Apelação Cível nº 2108201-22.2009.8.13.0027, 17ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Eduardo Mariné da Cunha. J. 04.08.2011, unânime, Publ. 06.09.2011).

Sem olvidar que a própria convenção de condomínio trazida à baila às fls. ___, não é clara a respeito, como explicado na inicial, o que impede a pretensão exposta em sede de contestação.

Comprovado, desta forma, a licitude do pleito dos Autores.

DIANTE DO EXPOSTO, reiterando a integralidade dos termos da inicial, REQUER, por fim, o julgamento totalmente procedente da presente demanda, declarando-se inexigível dos Autores as despesas referentes a salários e encargos trabalhistas de zelador e faxineira, manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos, portão da garagem, zeladoria e faxina da garagem, além das despesas com iluminação interna, condenando-se o Réu aos ônus da sucumbência.

Nestes termos,

Pede deferimento.

[Local] [data]

__________________________________

[Nome Advogado] – [OAB] [UF].

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