EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO LEOPOLDO-RS.

Processo n.º 03301786235

IVONE QUADROS OLIVEIRA, brasileira, divorciada, do lar, cadastrada sob a CTPS n.º 13280, série 00041-RS, inscrita no CPF sob o n.º 282.383.380-34, residente e domiciliada na rua Belo Horizonte, 309, Bairro Scharlau, na cidade de São Leopoldo-RS, CEP 93120-210, vem, na AÇÃO DE DESPEJO que lhe move SOCIEDADE AMIGOS DO JARDIM VIADUTO, já qualificada na exordial, à presença de Vossa Excelência, através de seu procurador firmatário, apresentar sua CONTESTAÇÃO, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:

I- PRELIMINARMENTE

INÉPCIA DA INICIAL – VALOR DA CAUSA

O autor propôs ação de despejo, contudo, não observou um dos requisitos essenciais para propor a presente demanda, qual seja, o valor da causa.

Apregoa o art. 282, em seu inciso V do CPC, que toda a peça inicial deverá conter o valor da causa. Apesar da disposição expressa de nosso ordenamento jurídico, o autor não observou este requisito, fato que prejudica a tramitação do presente litígio.

Assim, devido ao vício apontado quanto à falta de valoração da causa apresentada a esta MM. Juízo, deve a prefacial ser indeferida.

Por isso, requer que seja o presente feito extinto por força do art. 267, I, c/c 295, I, ambos do CPC.

INÉPCIA DA INICIAL – FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

Cabe, ainda, ressaltar que a peça exordial apresenta pedido de despejo, contudo, não apresenta sua fundamentação jurídica.

Ora, o art. 282, III do CPC determina que a petição inicial apresente, além dos fatos, também os fundamentos jurídicos que lastreiam a pretensão do proponente da ação.

Não se observa o apontamento da legislação que legitima a pretensão do autor. Precariamente o autor busca fundamentar sua postulação quando cita genericamente legislação que regula o presente caso. Assim, carece a petição inicial de requisito essencial para que seja deferida.

Desta forma, mereces ser extinta a ação sem julgamento do mérito por indeferimento da prefacial, com fulcro no art. 267, I, c/c 284, § único.

DA CARÊNCIA DE AÇÃO

Pretende o autor a decretação do despejo da demandada, uma vez que alega não ter ocorrido o adimplemento de parcelas decorrentes de contrato de locação.

Ocorre que inexiste direito a ser postulado no caso em epígrafe. O contrato de locação, documento que fundamenta o pedido do autor, foi fixado inicialmente por prazo determinado, contudo, após o vencimento, a situação fática permaneceu inalterada, caracterizando locação por prazo indeterminado, conforme o art. 46, § 1º da Lei 8.245/91.

Gize-se que em momento algum o autor realizou a denúncia cheia em virtude dos atrasos alegados na inicial.

Verifica-se, ainda, que o autor não preencheu o suporte fático do art. 78, da lei acima citada, logo, não existe pretensão a ser postulada em juízo, eis que a Lei não protege a situação do autor frente a este caso concreto.

Corrobora com esta afirmação o seguinte julgado do E. TJRS, in verbis:

“ACAO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA. NECESSIDADE DE NOTIFICACAO PREMIONITORIA. A FALTA DE NOTIFICACAO DO INQUILINO, POR PARTE DO LOCADOR, PARA DENUNCIAR A LOCACAO RESIDENCIAL, QUE VIGORA POR PRAZO INDETERMINADO, IMPLICA EXTINCAO DO FEITO POR SER O AUTOR CARECEDOR DO DIREITO DE ACAO, NOS TERMOS DOS ARTS. 78 DA LEI 8245/91 E 267, VI, DO CPC. ACAO EXTINTA, DE OFICIO, RESTANDO PREJUDICADO O EXAME DO APELO E DEMAIS QUESTOES VENTILADAS NOS AUTOS. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70000952184, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: VICENTE BARRÔCO DE VASCONCELLOS, JULGADO EM 13/09/2000)”

Desta forma, Excelência, merece ser declarada a extinção do feito por ser o autor carecedor do direito de ação, nos termos dos arts. 78 da Lei 8245/91 e 267, VI, do CPC.

II – MÉRITO.

DA NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO

A presente ação objetiva o despejo da demandada em relação ao imóvel objeto do contrato de locação acostado aos autos.

Ocorre que, mesmo havendo a falta de pagamentos, o requerente deveria ter notificado o locatário antes de procurar a intervenção estatal, uma vez que a Lei 8.245/91 lhe impõe este ônus.

Cabe salientar que o autor, durante toda a vigência do contrato de locação, não realizou a denúncia contratual, isto é, não a rescisão do contrato por quebra de cláusula contratual.

A falta de notificação para pagamento, requisito para ingressar com Ação de Despejo, não permite que as partes, entre si, busquem uma forma de solucionar o litígio, eis que o objeto consiste em imóvel residencial.

Há que se dizer, ainda, que a atitude do locador, mediante a falta da denúncia sobre a quebra de uma cláusula contratual ou notificação (seja judicial ou extrajudicial), colide com o princípio constitucional do direito a moradia, o qual encontra guarida no art. 6º da CF/88.

Não obstante o já exposto, também referido em sede de preliminar, a jurisprudência entende como necessário este requisito, conforme os julgados a seguir colacionados:

“LOCACAO RESIDENCIAL. CONTRATO EM VIGOR POR PRAZO INDETERMINADO. DENUNCIA VAZIA. NECESSIDADE DE NOTIFICACAO. CARENCIA DE ACAO. AS LOCACOES PARA FINS RESIDENCIAIS, CUJOS CONTRATOS CELEBRADOS NA VIGENCIA DA LEI ANTERIOR ENCONTRAM-SE PRORROGADOS POR PRAZO INDETERMINADO, PODERAO SER DENUNCIADAS IMOTIVADAMENTE. ENTRETANTO, O LOCATARIO DEVERA SER PREVIAMENTE NOTIFICADO, COM ANTECEDENCIA MINIMA DE DOZE MESES, SOB PENA DE CARENCIA DE ACAO. SOMENTE DEPOIS DESSE PRAZO E QUE PODERA SER PROPOSTA A ACAO DE DESPEJO. INTELIGENCIA DO ART. 78, "CAPUT", DA LEI N. 8.245/91, E DO ART. 267, IV, DO CPC. APELACAO NAO PROVIDA. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 192216497, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE ALÇADA DO RS, RELATOR: FLÁVIO PANCARO DA SILVA, JULGADO EM 18/11/1992)”.

“LOCACAO RESIDENCIAL – DENUNCIA VAZIA – NECESSIDADE DA NOTIFICACAO – EXEGESE DA LEI N.8245. E CABIVEL A DENUNCIA IMOTIVADA DA LOCACAOCOM BASE NO ART-78 DA LEI N. 8245/91, ATENDIDAS AS CONDICOES LA ESTABELECIDAS. O AJUIZAMENTO DA ACAO DE DESPEJO, POREM, NAO PRESCINDE DA PREVIA NOTIFICACAO, DENUNCIANDO O CONTRATO E CONCEDENDO O PRAZO DE DOZE MESES PARA DESOCUPACAO. SOMENTE COM O DESATENDIMENTO DA NOTIFICACAO E QUE SURGIRA PARA O LOCADOR A PRETENSAO DESPEJATORIA. NAO SE CONFUNDE PRAZO DE DESOCUPACAO COM PRAZO DE EXECUCAO DA SENTENCA DE DESPEJO. IMPOSSIBILIDADE DE CONSIDERAR A CITACAO COMO DENUNCIA DO CONTRATO E CONTAR DALI O PRAZO DE DOZE MESES. DEFICIENCIAS DA SENTENCA SUPERADAS. CARENCIA DE ACAO DECRETADA. RESSALVA DO VOGAL QUE ENTENDE INCONSTITUCIONAL A DENUNCIA VAZIA DAS LOCACOES RESIDENCIAIS. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 192215861, QUARTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE ALÇADA DO RS, RELATOR: MOACIR LEOPOLDO HAESER, JULGADO EM 26/11/1992)”.

Isso posto, não merece prosperar a pretensão do autor, uma vez que é carecedor do direito de ação, eis que não respeitou os requisitos legais atinentes a ação de despejo baseada no não pagamento de locação residencial.

DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO ALUGUEL

O contrato de locação fora firmado pela ora demandada, para que nele residisse sua filha e quatro netos.

De fato, quem realmente se obrigava pelo pagamento da locação era a Sra. Diovana Fagundes, filha da demandada, a qual buscava adimplir com sua obrigação pontualmente.

Infelizmente, um ano após a celebração do contrato locatício, a filha da demandada perdeu seu emprego, sendo que já estava enfrentando sérias dificuldades financeiras.

No período em que deixou de realizar o pagamento das parcelas, a responsável de fato pelos pagamentos optou pelo sustento da sua família. Todavia, atualmente esta situação não mais persiste, estando a Sra. Diovana provida de recursos e disposta a saldar suas dívidas, ressalvada suas condições financeiras a fim de permanecer residindo no imóvel.

DA NÃO RESCISÃO CONTRATUAL PELO PAGAMENTO DA DÍVIDA

A locatária, com base no princípio da boa-fé, e amparado no artigo 62, II, da Lei 8245/91, vem manifestar sua pretensão para a não rescisão do contrato de locação.

No contrato firmado entre as partes foi acertada garantia fidejussória, bem como a garantia de caução, sendo que esta última foi prestada em espécie, conforme se verifica no contrato e recibos em anexo.

A exigência de mais de uma garantia é ilícita, nos termos do artigo 37, parágrafo único da Lei 8245/91, agindo o autor de má-fé, eis que realizou ato ilícito.

Desse modo, devem ser compensados os valores pagos a título de caução (recibos nº 1 e nº 2) sobre os aluguéis devidos.

Com relação ao valor residual, de forma a não rescindir o contrato de locação, forte no art. 62, II da Lei do Inquilinato, propõe-se a demandante o pagamento de uma parcela vencida e vincenda referente aos aluguéis.

CONCLUSÃO

Ante todo o exposto, requer sejam observados os itens apontados em sede de preliminar, julgando extinto o feito sem julgamento de mérito.

Caso assim não entenda Vossa Excelência, por amor ao debate, requer seja acolhida a fundamentação levantada em matéria de mérito, bem como acolhida a proposta de pagamento acima destacada, com fulcro no art. 62, II da Lei do Inquilinato.

Requer, por oportuno, a total improcedência dos pedidos do autor.

Requer, ainda, o deferimento do benefício da justiça gratuita e da assistência judiciária gratuita, ante o estado de pobreza da demandada, consoante declaração anexo.

Nesses termos

Pede deferimento.

São Leopoldo, 09 de setembro de 2004.