[MODELO] Contestação – Ilegitimidade passiva por intermediar negociação sem autorização

Autor de ação nominou o réu para integrar o pólo passivo da relação jurídica. Ilegitmidade passiva por o réu apenas intermediar a negociação entre as partes.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA …. ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….

…………………………… e sua mulher …………………., nos autos da ação de RESCISÃO DE CONTRATO sob o nº …. que tramita perante este Juízo, através de seu advogado "in fine" assinado (procuração inclusa), vêm, com o devido respeito e acatamento, à douta presença de V. Ex.a., aduzir sua CONTESTAÇÃO, nos seguintes termos:

PRELIMINARMENTE:

ILEGITIMIDADE PASSIVA

Em …. do corrente ano, os requeridos, ora contestantes e a Imobiliária …. realizaram contrato de intermediação imobiliária para a venda de apartamento pertencente àqueles, pela quantia de R$ ….

Ocorre que, com a virada do mês de …. para …., procuraram a Imobiliária para alertá-la que deveria ser corrigido monetariamente o preço de venda, de acordo com índice inflacionário e preço de mercado, para R$ …. Tal correção seria lógica, ante o constante aumento de preços de bens em nosso país.

Dias após, foi comunicado que determinada pessoa estava interessada no negócio (a requerente), pela quantia anteriormente pactuada (R$ ….), com o que, logicamente não concordaram, uma vez que os valores deveriam ser corrigidos, conforme contrato realizado com a imobiliária.

Dessa forma, foram informados que a venda não se realizaria justamente pela discordância no preço.

A fim de prevenir responsabilidades, promover conservação de seus direitos e manifestar sua intenção de modo formal, ora contestantes, notificaram a Imobiliária junto à …. ª Vara Cível de …., nos seguintes termos:

1. Mediante contrato de intermediação imobiliária avençado entre as partes, à requerida foi outorgado poderes para promover, com exclusividade, a vendo de um imóvel de propriedade do notificante, caracterizado pelo apartamento nº …., sito na Rua …. nº …., bairro ….

2. Tal contrato foi firmado em data de …/…/…, constando o preço do imóvel em R$ …. (….), cabendo à Imobiliária o pagamento de R$ …. (….), pela intermediação.

3. No início do mês de …., o notificante proprietário entrou em contato com a notificação imobiliária, através de seus vendedores e proprietário, a fim de salientar que o imóvel teria, no referido mês, uma valorização equivalente à inflação acumulada em …., ou seja, o bem deveria ser vendido pela importância de R$ ….

No mês de …., teve o mesmo procedimento, atentando que o imóvel somente deveria ser vendido pela importância atualizada de R$ ….

Tal cuidado do ora peticionário deve ser creditado à inflação que assola nossa economia interna nacional, vez que o valor inicial de R$ …. não corresponde ao valor atual do imóvel, ante a desvalorização da moeda nestes meses em que o bem objeto do contrato não foi vendido.

4. Para sua surpresa, o requerente foi informado pelo representante legal da parte contrária de que o imóvel estaria em vias de ser negociado, já no mês de …., pela quantia inicial estipulada no contrato, ou seja, R$ …., com o que é óbvio, não concordou, vez que havia deixado claro sua intenção de reajustar o preço do bem de acordo com a inflação dos últimos dois meses.

Ocorre que a parte contrária alega desconhecer tal orientação do proprietário, desejando concretizar o negócio pela bagatela avençada originalmente.

5. Tal procedimento da notificada não se coaduna com a situação econômica de nossa realidade. Mesmo que o proprietário não tivesse informado o preço atual do imóvel, é elementar que a cada mês este sofresse acréscimo em virtude da inflação, afinal o apartamento valorizou neste intervalo de …. a …., o que não se pode duvidar, é de conhecimento da requerida, vez que atua no ramo imobiliário, e o contrato possui características de administração, ou seja, a parte requerida atua na intermediação do imóvel como se seu fosse.

6. Dessa forma, não deseja o requerente, que a venda seja efetuada pelo preço de R$ …., e sim pelo valor atual, válido para o mês de …., de R$ ….

7. Ante o exposto, requer a V. Ex.a., que seja expedido mandado de notificação da parte contrária, a fim de prevenir responsabilidades, prover a conservação e ressalva de seus direitos e manifestar de modo formal sua intenção de que o imóvel somente poderá ser negociado pelo valor de R$ …., atualizado a cada novo mês, de acordo com a inflação estipulada oficialmente.

Como não houve contra protesto judicial e jamais foram procurados pela Imobiliária, foi desfeito o vínculo contratual entre ambos, inexistindo relação credor-devedor, ou seja, a Imobiliária não estava autorizada a efetuar a venda a terceiros, a não ser que fossem os valores devidamente atualizados à época da alienação.

Como já narrado, inexiste relação jurídica entre as partes, o contrato foi desfeito e não estava a Imobiliária autorizada a efetuar qualquer venda, ainda mais pelo irrisório preço ofertado. Além disso, o referido imóvel está locado a terceiros, contrato com vencimento somente em …. deste ano. Ou seja, nos termos da lei, deveria a Imobiliária ofertar o bem ao locatário inicialmente. Dessa forma, não poderia ser efetuada a venda, uma vez que, assim fosse, ante ao descaso da Imobiliária quanto a este aspecto, mais um para os requeridos, que teriam que arcar com a devida indenização ao seu inquilino, sem se falar que a venda seria NULA de pleno direito, ante a opção de compra que teria ele direito.

Outro aspecto de relevância, é que os requeridos jamais receberam qualquer quantia da requerente ou da Imobiliária referente à venda do imóvel. Qualquer ação de ressarcimento deveria ser movida contra a Imobiliária …. que já não mais estava autorizada a efetuar a venda do apartamento ante a falta de autorização para a referida venda, quanto mais serem compelidos a devolver o que não receberam. São os requeridos partes ilegítimas no presente feito.

Dessa forma, requer-se à V. Exa. o julgamento antecipado da lide, pondo fim ao processo sem julgamento de mérito, ante a preliminar levantada.

DA AUSÊNCIA DE CONTRATO ENTRE OS LITIGANTES

Move a requerente a presente ação visando rescindir contrato entre as partes.

Ocorre que, conforme narrado anteriormente, jamais houve qualquer pacto entre os litigantes, caracterizando impossibilidade jurídica do pedido a que alude a Lei Processual Civil.

Os requeridos não autorizaram a Imobiliária a realizar a venda nos valores apresentados (não foi considerada a correção nos meses de …. e ….), uma vez que estava desatualizado e não correspondia ao valor de mercado do apartamento. Além disso, jamais receberam qualquer importância da parte contrária referente à venda do apartamento, pois o pagamento foi feito à Imobiliária, que é a responsável pelo negócio realizado sem autorização. Esta, por sua vez, não repassou aos contestantes qualquer valor.

Toda esta alegação é de ciência da requerente, uma vez que foi notificada de que não se responsabilizam os contestantes por negócios feitos em seu nome e sem autorização, e que qualquer medida judicial deveria ser intentada contra a Imobiliária …., que recebeu os valores apresentados pela parte contrária, jamais os repassando aos donos do imóvel.

Está patente a impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que a requerente pretende a rescisão de contrato que nunca existiu, devendo ser proferida decisão no sentido de acolher a carência de ação ora levantada.

NO MÉRITO:

Inicialmente, como já se salientou, não estava a Imobiliária autorizada a efetuar a venda, pois as importâncias não condizem com a realidade econômica do valor do imóvel. Os requeridos somente tomaram conhecimento da venda há pouco tempo, jamais foram procurados ou cientificados do negócio avençado, ao arrepio do que dispõe o contrato, em sua cláusula …., alínea …., como obrigação da imobiliária:

comunicar ao PROPRIETÁRIO, por escrito, a realização de qualquer negócio com o imóvel.

Os contestantes não acompanharam o negócio realizado e nem forma comunicados seja pela Imobiliária, seja pela requerente.

Está eivada de vícios a venda realizada: não foram os contestantes cientificados, não anuíram e nem receberam quaisquer valores da parte contrária. Nosso Código Civil, a respeito da unilateralidade da Imobiliária em fixar o valor da compra e venda, amplamente rejeitada pelos ora contestante, assim dispõe:

"Art. 1.125: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a taxação do preço."

Deve ser entendido que a taxação do preço foi de exclusividade da requerente, pois os ora réus não aceitaram a venda pelo valor ofertado, não autorizaram a Imobiliária a contratar.

Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes e danos emergentes, deve ser rejeitado de plano, ante a não demonstração do prejuízo que a parte alega ter sofrido, precluindo seu direito neste sentido.

Como se não bastasse, pretende a requerente receber dos réus mais do que o devido (caso não houvessem as imperfeições já demonstradas), uma vez que teria direito somente à quantia referente ao sinal de negócio, R$ …., já que é dever da Imobiliária devolver os valores restantes, conforme cláusula …., parágrafo …, do aludido contrato de intermediação imobiliária:

O proprietário autoriza desde já a Imobiliária a devolver ao comprador o saldo do sinal de negócio e demais importâncias depositadas em suas mãos, no caso de arrependimento ou desistência, respondendo pela devolução em dobro.

Note-se que o mesmo contrato em que se baseia a parte contrária determina que aos réus cabe somente a devolução do sinal, pois as demais importâncias depositadas em suas mãos devem ser ressarcidas pela Imobiliária, caracterizando-se, mais uma vez, a ilegitimidade passiva no presente feito.

PEDIDO

Ante o exposto, requer a V. Exa., o acolhimento das preliminares levantadas, ou, se assim não for vosso entendimento que, no mérito, julgue improcedente a presente ação, condenando a parte contrária no pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios.

Requer o deferimento de todos os tipos de provas admitidos em direito, como depoimento pessoal da parte contrária, ouvida do representante legal da Imobiliária …. e outras testemunhas, documentos inclusos e novos que se fizerem necessários.

Termos em que,

Pede deferimento.

…., …. de …. de ….

………………

Advogado OAB/….