[MODELO] Atraso na entrega de imóvel – Indenização por danos morais e materiais contra MRV

Atraso na entrega de imóvel – Dano moral, Dano material (lucro cessante/pagamento de alugueis), dano reverso e etc – MRV

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA º___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ***/***.

NOME COMPLETO, nacionalidade, estado civil, profissão, e-mail, RG e CPF, endereço completo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por meio de seu procurador subscrito, propor a presente:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

Em desfavor da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 08.343.492/0014-44, com sede na Av. Santos Dumont, Av. Santos Dumont, 1510 – Salas 1601 e 1602, Fortaleza/CE, CEP: 60150-161, pelos motivos e fundamentos abaixo expostos:

PRELIMINARMENTE

Preliminarmente, requer o (a) autor (a) os Benefícios da Gratuidade da Justiça, tendo em vista a impossibilidade de arcar com o pagamento das despesas judiciais do presente feito, sem prejuízo próprio e de sua família, apoiando-se legalmente nos arts. 99 e SS do Novo Código de Processo Civil.

Junta documentos comprobatórios que motivam o deferimento do pedido de Assistência Jurídica Judiciária – AIG.

DOS FATOS

O (a) promovente convencionou contrato de promessa de compra e venda com a requerida, no seguinte formato:

NOME DO CONTRATO: EXEMPLO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

CLIENTE:

DATA BASE:

PRODUTO:

Nº CONTRATO MRV:

1. PARTES:

1.1 PROMITENTE VENDEDORA

1.2 PROMITENTE COMPRADOR (A)

2. OBJETO DO CONTRATO

3. PREÇO:

3.1 DO IMÓVEL

3.2 DAS DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA

4. CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

4.1 DO IMÓVEL

4.1.2 MENSAIS

4.1.3 INTERMEDIÁRIAS

4.1.4 FINANCIAMENTO

4.1.5 FGTS

4.1.6 OUTRAS

REAJUSTES

5. ENTREGA DO IMÓVEL* (UTILIZAR MODELO TACIANY PARA TODAS AÇÕES, VISTO QUE NELE SE ENCONTRA A DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL E TAMBÉM ELE INFORMA QUE O BANCO CONTRATADO INICIALMENTE É A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL)

6. DECLARAÇÕES DO PROMITENTE COMPRADOR

A requerida, por diversas ilegalidades, tais como: ABCD*, perdeu o direito de contratar e financiar seus empreendimentos junto à Caixa Econômica Federal, conforme faz prova o contrato de compra e venda – Quadro Resumo, da cliente XXXXXXXXX, que informa que a instituição financeira inicial era a Caixa Econômica Federal e que a data da entrega do imóvel era de novembro de 2013 (Documento em anexo).

A requerida, no empreendimento Parque Gran Felicitá, situado na Rua Miguel Alves, nº 300, após não poder mais convencionar contratos de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, conforme exposto a cima, forçou todos os futuros moradores (Hoje proprietários), a assinarem o contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil, prejudicando de modo imensurável os futuros adquirentes do empreendimento citado, visto que estipulou de forma unilateral uma nova data para a entrega dos imóveis, qual seja 25 meses após o financiamento com o novo agente financeiro – Banco do Brasil, tal alteração atrasou em pelo menos um ano a confecção dos novos contratos de financiamento, e apresentando taxas muito superiores àquelas estipuladas com a antiga instituição financeira.

A demandada, injustificadamente, deixou de honrar com a data inicial aprazada para entrega do imóvel, o que deveria acontecer em novembro de 2013 (conforme contrato de financiamento com a Caixa da cliente Taciany), mas somente ocorreu em março de 2016, CORRESPONDENDO A UM PERÍODO DE ATRASO DE XXXXXXXXXXXXX na entrega do imóvel. A MRV, além de tudo isso já informado, praticou cobranças ilegais, como serão demonstradas no decorrer da exordial.

Diante dos inúmeros danos provados, o (a) promovente, não resta alternativa, que não, buscar o amparo do Poder Judiciário Estadual no intuito de resolver os danos ocasionados pela demandada, a cima expostos.

DO DIREITO

RELAÇÃO DE CONSUMO

Inicialmente, cumpre enfatizar que a questão possui guarida na seara consumerista, posto que promovente e requerida se encontram na qualidade, respectivamente, de consumidor e fornecedor, conforme estipulam os artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078, verbis:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A conduta ilícita imprimida pela requerida em seus diversos nuances ofendem, os princípios e garantias conferidos aos consumidores regulados pelo Código de Defesa do Consumidor.

O consumidor, tal como o requerente, é a parte mais vulnerável em uma relação de consumo, visto ele ser considerado hipossuficiente, tanto do ponto de vista financeiro, tanto quanto pelo conhecimento técnico.

Acerca dos Direitos Básicos do Consumidor, se faz importante transcrever, ipsis litteris, o art. 6º do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

I – a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos;

II – a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012)

IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII – o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

IX – (Vetado);

X – a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral. (grifos nossos)

Ao descumprir normas contratuais referentes ao negócio jurídico entabulado pelas partes presentes nesse litígio, especialmente no diz respeito à data da entrega do bem imóvel, a requerida frustrou a legítima confiança da requerente, lesando inúmeros princípios, notadamente o Princípio da Boa-Fé Objetiva, porquanto ao firmar compra de imóvel com a demandada, a parte autora depositou seu sonho de obter sua própria propriedade, baseada na boa-fé da Ré.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Pelo contrato de promessa de compra e venda (anexo ao processo), a data última para entrega do imóvel ocorreria em novembro de 2013. Por motivos obscuros e desconhecidos, a requerida apenas entregou o empreendimento Parque Gran Felicitá, junto com a propriedade (discriminar a propriedade) em março de 2016, totalizando atraso na entrega do imóvel em dois anos e cinco meses. Conforme será narrado abaixo, a construtora MRV apesar do atraso da entrega do imóvel, não fez cessar as taxas de evolução de obra, nem mesmo ofereceu desconto em relação às propriedades contratadas e/ou arcou com os alugueis devidos pelos promitentes compradores, tais comportamentos não se coadunam com o ordenamento jurídico brasileiro e nem com a jurisprudência dos tribunais, devendo a demandada indenizar o (a) promitente comprador (a) de forma moral e material, conforme será detalhadamente descrito ao longo dessa peça processual.

DO DANO MORAL

Está assegurado na Constituição Federal de 1988, o direito relativo à reparação de danos morais:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

V – e assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem;

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação; (grifos nossos)

Sobre a responsabilidade de reparação de danos, é de extrema importância observar o disposto no disposto no caput artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

A prestação de serviço de construção civil é uma obrigação de resultado, na qual, é assegurada que o imóvel seja entregue na data convencionada, pode-se concluir que houve atraso na entrega do imóvel quando, não houve ocorrência de caso fortuito ou de força maior (situação análoga ao presente caso).

O artigo 14, § 1º do Código de Defesa do Consumidor, conceitua o serviço defeituoso, informando que o serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que dele o consumidor poder esperar, levando em consideração as circunstâncias relevantes, ora, Vossa Excelência, conforme narrado o serviço em litígio é de obrigação de resultado, logo o descumprimento dos prazos presentes no contrato configura o mesmo como defeituoso.

Segundo Jurisprudência hodierna e pacífica quando a construtora não entrega, imóvel contigo no contrato de compra e venda, a mesma ocasiona danos de ordem moral aos promitentes compradores. Seguem Jurisprudências sobre o tema, sendo elas todas da construtora MRV, requerida na relação processual em comento:

ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO ABUSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO. RESPONSABILIDADE DA APELANTE. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EM CENTO E OITENTA DIAS INAPLICÁVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O eventual desconhecimento acerca dos limites entre os municípios pela agravante não merece guarida, na medida em que, nos termos da Lei Estadual nº 1.919/63 e da Lei Municipal de Vitória nº 6.077/03, não restam dúvidas de que a construção situa-se no bairro Jardim Camburi, em Vitória. 2. A suposta boa-fé da apelante é afastada quando se verifica que esta, antes mesmo do embargo promovido pelo Município de Vitória, divulgava o empreendimento como localizado no referido Município, de forma que era previsível a ocorrência do embargo e o consequente atraso na entrega do imóvel. 3. Em relação à cláusula contratual que prevê o atraso na entrega do imóvel em até cento e oitenta dias, de fato, segundo o entendimento do C. STJ, não há, por si só, abusividade. Todavia, a mera previsão contratual não autoriza a construtora a descumprir os demais deveres previstos na legislação consumerista, notadamente o de informação clara e precisa, cuja observância se faz necessária para que a cláusula se mantenha hígida, além da existência de jusitificativa razoável para o atraso. 4 . Este E. Tribunal tem sedimentado a ocorrência de dano moral em casos como o dos autos, em que a demora na entrega do imóvel adquirida se revela excessiva e abusiva (no caso, superior a cinco anos), ultrapassando o mero dissabor proveniente do inadimplemento contratual. 5. O quantum fixado na sentença a título de danos morais, qual seja, R$8.000,00 (oito mil reais), se mostra adequado ao caso, especialmente considerando o atraso excessivo, a angústia da apelada e o porte econômico da apelante. 6. Recurso conhecido e improvido. VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata de julgamento e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do e. relator. Vitória, ES, 27 de fevereiro de 2018. PRESIDENTE RELATOR (TJ-ES – APL: 00165314220138080024, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Data de Julgamento: 27/02/2018, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/03/2018) (grifos nossos)

E M E N T A – RECURSO INTERPOSTO POR MRV PRIME CITYLIFE INCORPORAÇÕES SPE LTDA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – QUESTÃO DECIDIDA NO PRIMEIRO GRAU – NÃO CONHECIDA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A 180 DIAS – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ A ENTREGA DAS CHAVES APÓS 20 MESES DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – ATRASO CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS – VALORES DESPENDIDOS A TÍTULO DE ALUGUEL – DEVIDOS. LUCROS CESSANTES – SENTENÇA EXTRA PETITA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DEVIDA PELO CONSUMIDOR ATÉ A DATA DA MORA DA CONSTRUTORA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. Nos termos do art. 507 do Código de Processo Civil, "É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão". É abusiva a cláusula que prevê a entrega das chaves após vinte meses da celebração do contrato de financiamento. São devidos os valores despendidos pelo consumidor a título de aluguel após o decurso do prazo para a entrega do empreendimento. É extra petita a sentença que condena a construtora ao pagamento dos valores que o autor auferiria a título de alugueis, diante da ausência de pedido expresso nesse sentido. A taxa de evolução da obra é devida pelo consumidor até a data em que a construtora é constituída em mora, pois, a partir desta data, é a requerida quem passa a ser responsável pelo pagamento do valor. RECURSO INTERPOSTO POR MAIKO BORGES ÁVILA. RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR – CONFIGURADO – DANO MORAL – CONFIGURADO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Verifica-se a perda superveniente do interesse de agir se o autor pleiteia a condenação da construtora à entrega da obra e há a expedição do "habite-se" no curso da ação. O atraso exacerbado na entrega do imóvel gera danos morais ao consumidor, passível de indenização. (TJ-MS 08408319320138120001 MS 0840831-93.2013.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 28/06/2017, 4ª Câmara Cível) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL PELA FORNECEDORA PARA ENTREGA DO BEM. INADMISSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. DANO MATERIAL EVIDENCIADO. COMPROVAÇÃO DE GASTOS COM ALUGUÉIS. ENTENDIMENTO DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO APELADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO DEVIDA. APELO DA PARTE ACIONADA NÃO PROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. 1 – Do exame dos autos, verifica-se que a entrega do imóvel adquirido pelo Autor não foi efetivada dentro do prazo previsto contratualmente, embora os Requerentes tivessem efetuado adequadamente o pagamento das prestações acordadas. 2 – Prováveis embaraços decorrentes de problemas na execução da obra são inerentes ao risco da atividade exercida pela Acionada, previsíveis e contornáveis, não podendo ser tal risco transferido para o consumidor, ou mesmo considerados como excludentes de responsabilidade 3 – Quanto aos danos materiais, inquestionável ser devido ao Autor o pagamento pelos alugueis pagos (danos emergentes) em R$ 2.000,00 (dois mil reais), ao longo do período de atraso na entrega do imóvel, como restou consignado da sentença, na medida em que o descumprimento, pela Acionada, do prazo contratual estipulado para entrega da unidade adquirida gerou a referida despesa ao Autor que merece ser ressarcido. 4 – De outra sorte, constata-se que houve o inadimplemento contratual apenas por parte da Demandada, e que a violação dos termos do contrato foi provocado por culpa exclusiva da mesma. Destaque-se ainda que, devido as peculiaridades do caso concreto, o ato da Requerida provocou na parte demandante além dos danos materiais, já reconhecidos pelo magistrado de primeiro grau, danos outros que extrapolam o mero aborrecimento ou dissabor, gerando o direito a indenização por danos morais. 5 – No tocante ao quantum indenizatório, entende-se que o valor a ser arbitrado deve compensar a dor moral sofrida pela parte demandante, e punir a parte demandada para desestimulá-la a cometer atos dessa natureza. Assim, consideradas as condições pessoais dos envolvidos e os danos a serem indenizados, dai correta a fixação dos danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor que entendo ser proporcional, razoável e adequado às decisões desta corte e dos tribunais superiores. 6 – Mantém-se a sentença integralmente. ACÓRDÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara de Direito Privado, do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO e LHE NEGAR PROVIMENTO, em conformidade com o voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 31 de janeiro de 2017 Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (TJ-CE – APL: 04772918320118060001 CE 0477291-83.2011.8.06.0001, Relator: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2017) (grifos nossos).

O doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, ao conceituar o dano moral assevera que:

Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, intimidade, a imagem, o bom nome, etc., como se infere dos art. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação. (GONCALVES, 2009, p.359)

Resta incontroverso os danos morais suportados pela parte Promovente, razão pela qual se entende razoável o arbitramento, à título de danos morais, do valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária a partir dessa data (Súmula n. 362-STJ) e juros moratórios desde o evento danoso (Súmula n. 54-STJ).

DANOS MATERIAIS

O dano material advém quando alguém sofre lesão ao seu patrimônio, seja ele um prejuízo financeiro emergente, como o abalroamento de veículo, ou quando deixa comprovadamente de auferir ganhos, exemplo atraso na entrega de imóvel, no qual o proprietário poderia alugar ou até mesmo vender a propriedade para terceiros. O atraso, assim, obsta os valores almejados.

Os comportamentos perpetrados pela requerida MRV, principalmente ao tocante do atraso da entrega do imóvel (discriminar o imóvel), gerou danos materiais dos mais variados tipos, a saber:

A. TAXA SATI INDEVIDA;

B. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA;

C. PAGAMENTO DE ALUGUEL DE IMÓVEL PARA RESIDIR E/OU PERDA DA AFERIÇÃO DE GANHOS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS CONTRATADOS;

D. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E DA MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR;

E. JUROS MAIS ALTOS NA TROCA UNILATERAL DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA SATI

A "SATI" (Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária) é cobrada indevidamente nos contratos de imóvel quando contratados ainda na planta, em que não há intermediação de corretores ou prestação de serviços advocatícios em favor do consumidor, traduzindo-se em uma cobrança de manifesta ilegalidade.

Mediante simples leitura nos extratos da promovente, se vê que a (o) mesmo (a) teve que desembolsar o valor de R$ 190,00 (cento e noventa reais),

percebe-se que o (a) mesmo (a) teve que arcar com o valor de X, que hoje atualizado monetariamente pelo índice IGP-M (FGV) é de X. Manifesta é a ilegalidade desta taxa, seguem jurisprudências a respeito:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DE TAXA SATI. HONORÁRIOS. 1. A mora da ré é incontroversa, porquanto não logrou êxito em cumprir sua obrigação estabelecida na avença, no prazo disposto no contrato, mesmo se computado o prazo de prorrogação automática. 2. A multa contratual é devida não a contar da expedição da carta de habite-se, mas da efetiva entrega do imóvel, pois esta última é que viabiliza a efetiva fruição do bem pelo consumidor. 3. O parâmetro para o cálculo do valor da multa contratual e dos lucros cessantes não pode ter como termo final a expedição do habite-se, pois ela, por si só, não viabiliza a utilização do bem pelo comprador, o que se dá apenas com a efetiva entrega da unidade. 4. É a data da efetiva entrega da unidade o marco final para o cálculo da multa contratual e dos lucros cessantes. 5. Uma vez demonstrada a cobrança abusiva da Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), o consumidor pode exigir a devolução dos valores despendidos a tal título, na medida em que se trata de imposição ao consumidor, acarretando acréscimo abusivo e desnecessário ao valor do imóvel. 6. Se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários, nos termos do artigo 21, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 7. Recurso de apelação da autora provido. Recurso de apelação da ré desprovido. (TJ-DF – APC: 20140111503544, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 30/09/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/10/2015 . Pág.: 317) (grifos nossos)

Informa o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor que “o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”

Assim, o (a) promovente deve ser ressarcido em dobro, por ter sido forçado a pagar esta cobrança indevida. A requerida MRV deverá restituir o (a) promovente, no valor de X, conforme preconiza a referida legislação consumerista.

DA RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

A taxa de evolução de obra é uma taxa devida enquanto a obra encontra-se em andamento previsto no contrato de promessa de compra e venda, sendo desnecessário o pagamento, após o prazo previsto no negócio pactuado para a entrega das chaves. Desse modo, o (a) promovente se encontraria obrigado a arcar com tais valores, somente até novembro de 2013 (data estipulada no contrato), pagamentos após tal período são manifestamente ilegais, e devem ser restituídos na forma do art. 42, parágrafo único do CDC, a cima transcrito. Sobre a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o período firmado no contrato de promessa de compra e venda, quando pactuado na planta, segue Jurisprudência:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ? INÉPCIA DA INICIAL ? MATÉRIA AVENTADA EM PRIMEIRO GRAU ? INOVAÇÃO EM FASE DE RECURSO ? INADMISSIBILIDADE ? NÃO OBSERVAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ? INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 514, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – ADITAMENTO DA PETIÇÃO INICIAL – POSSIBILIDADE ? ENUNCIADO 157 DO FONAJE – COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL PARA JULGAMENTO DA DEMANDA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. ITBI. COBRANÇA DÚPLICE PELA CONSTRUTORA – IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. OCORRÊNCIA. COBRANÇA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (…) 6. Normalmente, quando se adquire imóvel na planta, por meio de financiamento, este contém duas fases: a fase de construção e a de amortização. Ou seja, o consumidor assina o contrato junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e, antes da entrega das chaves, começa a pagar os juros sobre o valor emprestado à construtora durante a obra (parcelas dos juros de obra) e, após a conclusão do empreendimento e entrega das chaves, inicia a amortização do seu saldo devedor (parcelas do financiamento). Enquanto o empreendimento está em fase de construção, o valor é lícito e devido. Porém, após o período previsto para entrega do imóvel e, mais ainda, após a entrega das chaves pela construtora, tal valor não é mais devido pelo consumidor. (…) (TJPR – 1ª Turma Recursal – 0014143-65.2013.8.16.0018/0 – Maringá – Rel.: Pamela Dalle Grave Flores – – J. 30.06.2015)(TJ-PR – RI: 001414365201381600180 PR 0014143-65.2013.8.16.0018/0 (Acórdão), Relator: Pamela Dalle Grave Flores, Data de Julgamento: 30/06/2015, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 14/07/2015) (grifos nossos)

Desta forma, requer o (a) promovente, a consequente declaração de nulidade das taxas de evolução após o período pactuado, e devolução dos valores já pagos na forma do art. 42, parágrafo único do CDC, que resulta no valor de R$ X (PRESTAÇÕES PAGAS, PRESTAÇÕES QUE DEVEM SER RESTITUÍDAS À TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS E FORMA DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA).

PAGAMENTO DE ALUGUEL DE IMÓVEL PARA RESIDIR E/OU PERDA DE GANHOS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS CONTRATADOS

Inegável é o fato de que a requerida, de forma injustificada, descumpriu o prazo para entrega do imóvel, avençado no contrato de promessa de compra e venda, razão pela qual, pesou sobre o (a) promovente, danos de ordem material, considerando-se que o autor (a) teve que alugar imóvel (e/ou deixar de locar seu imóvel para terceiros, e assim deixando de auferir ganhos na locação), o que somente ocorreu em virtude do ilícito praticado pela demandada. Sobre o tema, segue Jurisprudência:

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VALOR SUPORTADO PELO AUTOR/ADQUIRENTE COM O ALUGUEL DE OUTRO IMÓVEL. APELAÇÃO DA RÉ NÃO PROVIDA. 1. Sentença que condenou a ré/apelante (promitente vendedora) ao pagamento de indenização pelo aluguel de outro imóvel, durante o período de atraso na entrega da unidade adquirida pelo autor. Manutenção. 2. Atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido junto à ré/apelante. Necessidade de locação de outro imóvel para residência do autor. Apresentação do contrato. Danos materiais configurados. 3. Ausência de impugnação específica quanto ao valor fixado no contrato, e de elementos que pudessem desconstitui-lo. 4. Apelação da ré não provida. (TJ-SP – APL: 00302920320108260071 SP 0030292-03.2010.8.26.0071, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 07/07/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2015) (grifos nossos)

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. PAGAMENTO DE ALUGUEL. DANO MATERIAL. OCORRÊNCIA. I – Havendo atraso injustificado na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda, possível a indenização pelos danos materiais decorrentes do pagamento de aluguéis. II – Negou-se provimento ao recurso. (TJ-DF – APC: 20130910244780 DF 0023932-67.2013.8.07.0009, Relator:JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/03/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/03/2015 . Pág.: 289) (grifos nossos)

Ementa CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. 1. Ação de indenização por dano material e compensação por dano moral ajuizada em 11.07.2012. Agravo em Recurso especial atribuído ao gabinete em 25.08.2016. 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o atraso da recorrida em entregar unidade imobiliária gerou danos materiais e morais aos recorrentes. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, impede o conhecimento do recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis. 5. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 6. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes. 6. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte, provido.

Desta feita, ante à clareza do posicionamento dos Tribunais Brasileiros dispensada à matéria, acerca do irrefutável direito do o (a) promovente em ser indenizado materialmente (seja em lucro emergente, seja em lucro cessante), dispensam-se mais argumentos, sob pena de incorrer em manifestada redundância.

Assim, face documentação em anexo, tem-se que o requerido deverá pagar o valor de R$ X correspodente aos X mês (es) que teve que morar de aluguel em virtude do atraso injustificado da obra em comento (VALOR ATUALIZADO PELO ÍNDICE IPMA-FVG).

DA INVERSÃO DA CLAUSULA PENAL E DA MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR

O Código de Defesa do Consumidor estipula como direito básico do consumidor, a "efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais" (art. 6º, inc. VI, do CDC).

Em contratos, como o ora em discussão, é de extrema ilegalidade a inexistência de cláusula penal em desfavor da construtora, mas tão somente, em relação ao promitente comprador, em caso de eventual inadimplemento contratual, demonstrando, assim, desequilíbrio descomunal em desfavor do consumidor (parte hipossuficiente da relação contratual).

O Código de Defesa do Consumidor, garante a efetiva indenização do consumidor, quando nos contratos de adesão figurar, cláusula penal somente em favor da construtora, de modo que devem ser ressarcidos todos os prejuízos sofridos (consumidor), em consequência da demora na entrega do imóvel.

Isto insinua dizer que, a par dos lucros cessantes, é direito do consumidor o recebimento da multa moratória por conta do inadimplemento ocorrido, em que pese a carência de dispositivo contratual nesse sentido.

Incumbe ao Poder Judiciário interferir na relação contratual, objetivando determinar o equilíbrio dos contratos de promessa de compra e venda, no sentido de se justapor à construtora as mesmas penas contratuais atinentes ao consumidor quando o mesmo se encontra inadimplente.

Conforme dispõe ANTONIO CARLOS SOARES MARTINS "Não é justo e nem razoável que a inadimplência por parte do comprador – parte mais fraca na relação contratual – resultasse em sua penalização com a aplicação de multa moratória calculada sobre o débito corrigido e o pagamento de juros moratórios, além da correção monetária, enquanto que para a construtora não surgisse qualquer sanção, por conta de sua inadimplência".

A par disto, e do mesmo modo, não há a menor razão para que não seja aplicada multa moratória à construtora (no mesmo percentual fixado no contrato para no caso de inadimplemento por parte do comprador), calculada sobre o valor do imóvel, objeto da avença, de forma corrigida. Sobre a aplicação de tais multas, seguem Jurisprudências:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. ATRASO ENTREGA IMÓVEL. CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. NATUREZA DE CLÁUSULA PENAL MORATRÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. 1. CORRETO O ENTENDIMENTO ESPOSADO NA R. SENTENÇA RECORRIDA NO SENTIDO DE QUE A CLÁUSULA QUE IMPÕE ENCARGOS AO CONSUMIDOR EM CASO DE MORA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES SEJA APLICADO TAMBÉM À CONSTRUTORA EM MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL.2. QUANDO O COMPRADOR ATRASA O PAGAMENTO DE DETERMINADA PARCELA, OS ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDEM SOBRE A PARCELA INADIMPLIDA; QUANDO A VENDEDORA ATRASA A ENTREGA DO BEM, OS ENCARGOS MORATÓRIOS TAMBÉM INCIDEM SOBRE A PARCELA QUE INADIMPLIU, NO CASO, O IMÓVEL PRONTO E ACABADO. ASSIM, O PERCENTUAL DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. 3. A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO EM FAVOR DO CONSUMIDOR DEVE RECEBER O MESMO TRATAMENTO QUE É CONFERIDO À CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA 4. OS LUCROS CESSANTES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CORRESPONDEM AOS ALUGUEIS QUE A PARTE RAZOAVELMENTE PODERIA AUFERIR CASO O IMÓVEL TIVESSE SIDO ENTREGUE NO PRAZO ESTABELECIDO. 5. TER ELEVADO MONTANTE IMOBILIZADO NAS MÃOS DE CONSTRUTORA QUE NÃO DEMONSTRA CAPACIDADE DE ADIMPLEMENTO DE SUAS OBRIGAÇÕES É SITUAÇÃO QUE CERTAMENTE GERA DESCONFORTO E ANGÚSTIA QUE DEVEM SER REPARADOS PELA VIA DO DANO MORAL. 6. DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. (TJ-DF – APC: 20120111952440 DF 0054073-30.2012.8.07.0001,Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 02/04/2014, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/04/2014 . Pág.: 117) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. DEMORA NA INSTALAÇÃO DA ENERGIA ELÉTRICA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. APLICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O lapso de prorrogação de 180 dias é considerado como legítimo pelos Tribunais para abarcar eventos de natureza inesperada, não se mostrando justo prorrogar o prazo por tempo indeterminado, uma vez que a construtora, ao planejar seu cronograma de obras, deve estar atenta aos contratempos que podem ocorrer na atividade da construção civil, considerando-se, inclusive, as burocracias decorrentes para instalação de serviços públicos, não podendo esses acontecimentos serem tidos como fortuito ou força maior. 2. A intercorrência inerente à demora na instalação do transformador e ligação de energia elétrica não caracteriza motivo de força maior ou caso fortuito, pois encontra-se inserida na órbita do risco empresarial, não podendo ser transferida ao consumidor para fins de afastamento da sua responsabilidade contratual. 3. Comprovada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso na entrega do bem objeto de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve arcar com a multa contratualmente estabelecida em favor do promissário comprador durante o período em durou o inadimplemento contratual. 4. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF – APC: 20120110419737 , Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 16/09/2015, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/09/2015 . Pág.: 130) (grifos nossos)

Pelo exposto a cima, é direito do autor (a), o recebimento da multa prevista no contrato no mesmo percentual em face da construtora. Dessa feita, requer-se perícia judicial no intuito de estipular, de forma pormenorizada, o mutante das referidas multas.

JUROS MAIS ALTOS NA TROCA UNILATERAL DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

Como informado ao longo da exordial, a requerida, construtora MRV, perdeu o direito de contratar/financiar seus empreendimentos com a Caixa Econômica Federal por inúmeros motivos, dentre eles, condenação de trabalho análogo escravo, devido a isso, os promitentes compradores do empreendimento Parque Gran Felicitá, foram prejudicados na aquisição de suas propriedades, pelo simples fato de que a nova instituição financeira, Banco do Brasil SA, possuir taxas financeiras mais elevadas do que a instituição bancária antiga (Caixa Econômica Federal). Com fundamento no art. 6, VI, do CDC, que informa que são direitos básicos do consumidor, a efetiva reparação de danos patrimoniais, requer-se, desse douto juízo, que a construtora traga aos autos as estipulações previstas referentes ao contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, para que haja confrontamento entre as taxas de financiamento, mediante perícia judicial, desde logo já requerida, no intuito de quantificar a perda referente à substituição de uma instituição financeira por outra, que se deu através de ato unilateral da construtora MRV.

DOS PEDIDOS:

Ante o exposto, almeja o/a promovente, que Vossa Excelência, julgue a presente ação em todos os seus termos, no intuito de:

A. DEFIRA-SE o pedido de gratuidade judicial;

B. CITE-SE a requerida para que, esboçando interesse, apresente contestação sob pena se sofrer os efeitos da revelia;

C. DEFIRA o pedido da inversão do ônus da prova, obrigando a requerida a trazer aos autos todos os documentos referentes à presente ação, principalmente todos os recibos de pagamentos realizados pela parte autora, tal como os contratos de financiamento do Banco do Brasil SA e da Caixa Econômica Federal, pelos motivos expostos na exordial;

D. DEFIRA todos os pedidos relativos às perícias judiciais, tanto a relativa à cláusula penal, como a relativa ao confrontamento dos contratos de financiamento do Banco do Brasil AS e Caixa Econômica Federal;

E. CONDENE a Ré ao pagamento, à título de danos morais, no valor de R$ 20.000,00 (trinta mil reais), com correção monetária a partir dessa data (Súmula n. 362-STJ) e juros moratórios desde o evento danoso (Súmula n. 54-STJ), pelo atraso da entrega do apartamento;

F. CONDENE a Ré a ressarcir o (a) promovente dos valores relativos aos danos emergentes concernentes aos aluguéis que teve que arcar, totalizando o valor atual de X, correspondente a X meses de atraso;

G. CONDENE a Ré ao pagamento da indevida taxa SATI e da taxa de evolução de obra, ambas em dobro, nos termos art. 42, § único do CDC no valor de X.

H. CONDENE a Ré ao pagamento dos honorários sucumbenciais, no importe de 20% sobre o valor da causa e/ou da condenação.

I. CONDENE a Ré a pagar verbas de clausula penal e de multa moratória em virtude do atraso da obra no valor a ser obtido em perícia judicial.

J. CONDENE a Ré a pagar as verbas à título de diferença de taxas de financiamento referentes aos contratos de financiamento do Banco do Brasil SA, valores estes que devem ser extraídos por perícia judicial.

Provar-se-á o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, especialmente pela documentação acostada, oitiva de testemunhas, depoimento pessoal das partes, testemunhas a serem oportunamente arroladas, perícias e outras que se fizerem necessárias, tudo desde já requerido;

Dá-se à causa o valor de R$ X.

Nestes termos,

Pede Deferimento

Data…

Advogado

OAB