[MODELO] Agravo de Petição em Embargos de Terceiro – Penhora de Imóvel sem Registro em Cartório

AGRAVO DE PETIÇÃO EM EMBARGOS DE TERCEIRO

ORIGEM: 22ª VARA DO TRABALHO DE SÃO PAULO

AGRAVANTE: ELZA MOREIRA SANTOS

AGRAVADOS: TAKAO ISHIZAKI e HIROKO BABA ISHIZAKI

Ementa:

EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL CUJA ALIENAÇÃO NÃO FOI REGISTRADA EM CARTÓRIO.

Deve ser levada em conta a realidade brasileira segundo a qual é comum, notadamente entre pessoas de menor poder aquisitivo, a compra de imóvel sem a translação do título no Registro de Imóveis (art. 1245 do Código Civil). Dessa maneira, a omissão do comprador não é o suficiente, só por si, para afastar o negócio jurídico e reconhecer como ainda de propriedade do alienante o imóvel. A situação fática precisa ser examinada e valorada.

Adoto o relatório da r. sentença de fls. 100 que, juntamente com o decidido em embargos de declaração a fls. 107, julgou procedentes os embargos de terceiro.

Agravo de petição ajuizado a fls. 110/114 sustentando a agravante, preliminarmente, que a penhora não foi formalizada. Além disso, não foi citada no momento oportuno. No mérito, aduziu que deve subsistir a penhora que garante a execução do processo nº 00301.2006.022.02.00-3, da 22ª Vara do Trabalho de São Paulo, e na qual figura como exeqüente.

Contraminuta a fls. 117/122.

Não houve manifestação do Ministério Público.

É o relatório.

V O T O

I- DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

1- Conheço do agravo porque atendidos os pressupostos legais de admissibilidade.

II- DA PENHORA

2- O terceiro tem legitimidade para defender a propriedade de bens antes mesmo da formalização da penhora, pois o art. 1046 do Código de Processo Civil garante a quem sofrer apenas “turbação” na posse.

3- Daí, o mandado de penhora emitido em desfavor dos aqui agravados (fls. 0002) é o suficiente para legitimá-los a manejar embargos de terceiro. Rejeito, pois, a preliminar de nulidade argüida pela agravante.

III- DA “CITAÇÃO”

4- Disse a agravante que não foi citada.

5- Sem razão, pois recebeu normalmente a intimação para responder aos embargos de terceiro, o fazendo a tempo e hora.

6- Não há, portanto, irregularidades no processamento destes embargos de terceiro.

IV- DA PENHORA/FRAUDE À EXECUÇÃO

7- Para fins de garantia da execução do processo nº 00301.2006.022.02.00-3, da MM. 22ª Vara do Trabalho de São Paulo, foi determinada a penhora do box ou espaço indeterminado na garagem coletiva localizada na Rua Fradique Coutinho, 531 (fls. 8000, 0001 e 0002).

8- Sucede que os agravados TAKAO e HIROKO adquiriram o imóvel das mãos do executado ANTONIO INÁCIO FILHO em 11 de março de 100083, por meio de contrato particular (fls. 14/16).

000- Ora, o descumprimento do art. 1245 do Código Civil, com a falta de registro da negociação no Cartório de Imóveis, não afasta, só por si, a posse de boa-fé dos adquirentes, até porque o compromisso particular de compra e venda encontra cada vez mais eficácia frente à doutrina e à jurisprudência.

10- Os documentos que instruem a ação, aliás, demonstram que os recorridos exerceram, desde a aquisição, a posse mansa e pacífica sobre o bem, quitando o valor da compra, dele zelando e integrando-o, sem óbices, nas suas declarações à Receita Federal.

11- Tudo posto, e também diante da finalidade do imóvel, que compõe, juntamente com o apartamento nº 54-E da Rua Fradique Coutinho, nº 531, a residência dos agravados, não há como afastar a incidência da Lei nº 8.00000/0000. Não se pode esquecer que a proteção inserta na referida norma tem por fim teleológico a manutenção da entidade familiar, a qual, inclusive, goza de garantia constitucional (art. 226, caput, da Carta Magna).

12- Diante do examinado, portanto, não vejo como possam os réus, diante do inadimplemento do vendedor do imóvel, empresário que não cumpriu suas obrigações mínimas, arcarem com dívida deste, constituída no mínimo treze anos após a concretização do negócio.

13- Nesse sentido, aliás, a melhor jurisprudência:

"………………………………………………………………………………………………..Sr. Presidente, ao apreciar este tema impressiono-me, sobremodo, com as conseqüências, no plano social, dos nossos julgamentos. Sabemos que no nosso país, principalmente nas camadas pobres da população, um grande número de negócios, e até direi, a maior parte dos negócios, é efetuada de maneira menos formal, e até absolutamente informal. Compram-se e vendem-se pequenos terrenos, apartamentos e casas apenas mediante a emissão de recibos, sinais de arras e mesmo de promessas de compra-e-venda ou ‘transferências de posse’ redigidos de forma singela. E é muitíssimo comum que esses documentos não venham a ser registrados no Registro de Imóveis, inclusive porque com freqüência os termos em que estão vazados não permitiriam o registro. Para o registro imobiliário é necessário que o contrato revista determinados requisitos, o que exige, freqüentemente, a presença do tabelião ou do profissional do Direito. Então, com extrema freqüência, ocorre na vida judiciária termos alguém que é possuidor do seu terreno ou da sua casa há muitos anos, em inteira boa-fé, que já pagou a totalidade do preço há muitos anos, e de repente é surpreendido por uma penhora, em execução promovida contra aquele que lhe havia ‘alienado’ o imóvel; nos termos da aludida Súmula (Súmula 612 do STF), irá perder seus direitos à posse e à aquisição da propriedade. Então vemos aqui os dois pratos da balança: de um lado, temos o direito do credor, direito pessoal; do outro lado o direito, também pessoal, do possuidor e promitente comprador. Geralmente, como no caso dos autos, o possuidor já mantinha o seu direito de posse e os direitos à aquisição decorrentes de sua promessa de compra-e-venda desde antes do surgimento do crédito que origina a penhora. Então se pergunta: entre as duas pretensões, a do credor, direito pessoal, e a do promitente comprador com justa posse, direito também pessoal, qual é aquela que merece maior tutela, maior proteção jurídica? Tenho a impressão de que levar nosso raciocínio para o terreno do direito registral importará inclusive na aplicação das normas jurídicas dentre de um, digamos assim, tecnicismo exagerado. É certo que, num plano puramente registral, o domínio do imóvel penhorado ainda, tecnicamente, integra o patrimônio do promitente vendedor. O promitente vendedor ainda é dono do imóvel, mas o é sob aquele ‘minus’ derivado das obrigações que assumiu, de outorga da escritura definitiva, em virtude do contrato, quitado ou não, de promessa de compra-e-venda. O patrimônio do cidadão não é constituído só dos seus direitos, mas também das suas obrigações. E o promitente vendedor tem a obrigação de garantir a posse transferida contratualmente ao promitente comprador, que a exerce em nome próprio. Então, se dirá: mas o credor não sabia disso; o credor considerava que o imóvel era do promitente vendedor; emprestou-lhe dinheiro, ou com ele negociou, confiante de que aquele imóvel fazia parte, sem ônus, do seu patrimônio. Será que essa assertiva corresponde às realidades da vida? Será que o credor foi realmente averiguar no Registro Imobiliário? Não atentou para a circunstância de que naquele imóvel estaria morando alguém, às vezes há muitíssimos anos, comportando-se como dono? E a penhora, por sua vez, terá ela sido objeto de registro, de molde a ter eficácia perante terceiros? Creio mais conforme com as necessidades atuais do comércio jurídico a interpretação pela qual, no choque de interesses de dois direitos eminentemente pessoais (a própria penhora não é direito real, mas ato processual executivo), direito pessoal tanto um quanto outro, deve prevalecer na via dos embargos de terceiro, o direito daquele que está na justa e plena posse do imóvel, como seu legítimo pretendente à aquisição, face ao direito do credor do promitente vendedor, dês que no caso ausente, por certo, qualquer modalidade de fraude a credores ou à execução. Esta orientação melhor se coaduna às realidades jurídico-sociais do nosso país, e impende sejamos sensíveis a estas realidades" (STJ, RESP 1.172/SP, Rel. Min. Athos Carneiro, DJ 16/04/0000).

“1. É indiscrepante a posição da Corte seja no que se refere ao afastamento da fraude pela ausência de registro da penhora, salvo se aquele que alegar a fraude provar que o terceiro adquirente sabia que o imóvel estava penhorado, seja no que se refere ao afastamento da fraude se no momento do compromisso particular, ainda que não registrado, não existia a constrição.

2. Recurso especial não conhecida” (STJ, REsp 152.432/RS, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3ª Turma, julgado em 02.03.2012, DJ 1000.04.2012, pág. 136).

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA EM IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. INEXISTÊNCIA DE FRAUDE. TRANSAÇÃO VÁLIDA. SÚMULA Nº 84/STJ. PRECEDENTES. 1. O art. 12000, parágrafo 000º, da Lei nº 6.015/73 dispõe que: ‘Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiro: parágrafo 000º Os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento’. 2. Todavia, sobrelevando a questão de fundo sobre a questão da forma, a jurisprudência desta Casa Julgadora, como técnica de realização da justiça, tem imprimido interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Tal característica está assente na Súmula nº 84/STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro …………………………………………………………………………………………………”

(STJ, REsp 762.521/RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, 1ª Turma, julgado em 18.06.2012, DJ de 12.0000.2012, pág. 256).

14- Tudo visto, decisão do MM. Juízo da execução, que declarou insubsistente a penhora, não merece críticas.

D I S P O S I T I V O

Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo para manter na íntegra o decidido na origem.

É como voto.

JOSÉ RUFFOLO

Relator