[MODELO] Ação renovatória de contrato de locação não residencial cumulada com revisional de aluguel e pedido de fixação de aluguel provisório

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CIVEL DA COMARCA DE XXXX/UF

PARTE AUTORA, atual denominação de xxxxxxxxxxxxxxxxxx., com sede na xxxxxxxxx, nº. xx, xxxxxxxx, CEP xxxxxxxxxxx, na cidade de xxxxxxxxx, Estado de xxxxxxxxxxxx, endereços eletrônicos xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob o nº xxxxxxxxxxxxxxxxx, por intermédio de seus advogados (docs. xxxxxxxxxxxx), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 51, 68 e 71, da Lei do Inquilinato, de nº 8.245/1991 e demais dispositivos legais atinentes à espécie ajuizar a presente

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL CUMULADA COM REVISIONAL DE ALUGUEL, COM PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO

em face de PARTE RÉ, empresa estabelecida na cidade e estado de xxxxxxxxxxx, na Rua xxxxxxxxxxxxxxxx, n.º xxxx, xxxxxxxxx, CEP xxxxxxxxxx, endereço eletrônico xxxxxxxxxxx, inscrita na CNPJ/MF sob o número xxxxxxxxxxxxx (doc. xx), com fundamento nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, bem como no artigo 319 do novo Código de Processo Civil, consubstanciado nas razões de fato e de direito que a seguir passa a expor.

1. DOS FATOS

1.1 – Ab initio litis, faz-se oportuno destacar, que a Autora é uma conhecidíssima, bem quista e respeitada empresa que explora o comércio de venda de XXXXXXXXXX, de nome fantasia xxxxxxxxx, inclusive com atuação empresarial em quase todos os Estados da Região xxxxxxx.

1.2 – Neste ínterim, em os idos de 19xx, a Autora celebrou o competente Instrumento Particular de Contrato de Locação Não Residencial com as Rés, do imóvel denominado Espaço Comercial de nº xxxxxx, situado à Rua xxxxxxx, nº xxxx – xxxxxxxxx, na qualidade de Locatária. Em xx/xx/xxxx, foi feita nova locação deste mesmo imóvel, em anexo (Doc. xx), contratação essa que veio sendo aditada regularmente até se chegar na última renovação, objeto da lide, que se deu pelo prazo de 05 (cinco) anos, com termo a quo em xx/xx/xxxxx e termo ad quem xx/xx/xxxx, em anexo (Doc. xx), estando pagando, atualmente, a título de aluguel, o valor mensal de R$ xxxxxxxx (xxxxxxxxxxxxx).

1.3 – Ressalte-se, também, que a Autora se encontra explorando de forma ininterrupta a mesma atividade comercial, no imóvel, objeto da lide, desde a celebração inicial da contratação, como demonstra o documento anexo (Doc. xx), ou seja, há quase 03 (três) décadas, qual seja, angariando, durante todo esse interregno, uma grande clientela nesta Cidade, inclusive já sendo conhecida por todos os cidadãos da cidade de xxxxxxxxx naquele endereço, tendo lá formado um inequívoco e preciso fundo de comércio.

1.4. Desta forma, vê-se que o artigo 51 da Lei de Locação, de nº 8.245/1991, dispõe sobre a possibilidade de renovação compulsória da Locação, desde que para tanto as seguintes condições estabelecidas em seus incisos, cujos requisitos sine qua non estão

devidamente preenchidos pela Autora no caso sub examinem. Vale colacionar o referido aresto de Lei:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

1.5 – Subsumindo que as Rés, apesar de instadas várias vezes pela Autora, não se dignaram em apor, por escrito, a sua concordância acerca da renovação da encimada Locação, a Autora se viu obrigada a tomar a escorreita iniciativa de aforar a competente AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL, até mesmo em respeito ao prazo legal decadencial, ora previsto no §5º, do artigo 51, do já citado Texto Legal, ora transcrita in verbis:

“Art. 51 – Omissis…

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

1.6 – Ademais, a Autora sempre cumpriu fielmente com a contratação firmada nos exatos termos estabelecidos, quitando sempre em dia todos os aluguéis e demais acessórios incidentes na locação, como tributos e demais tarifas pertinentes ao imóvel, conforme fazem prova os documentos anexos (Docs. xxxx).

1.7 – Para tanto, continuará na qualidade de FIADORA – como de fato já é na contratação, objeto da lide – igualmente na renovação compulsória do presente Contrato de Locação a Sra. xxxxx e o Sr. xxxxxxxxxx, que aceitam, desde já, o encargo da fiança, conforme declaração no contrato em anexo, como demonstra a Declaração anexa (Doc. xx).

1.8 – Neste diapasão, a Autora, faz jus, desde já, seja renovada a locação nos mesmos termos do contrato em vigor, exceto no que toca aos alugueres, que deverão sofrer minoração, conforme pedido revisional adiante será fundamentado e formulado.

1.9 – Além dos requisitos já citados, vale elencar que a Autora cumpre, também, todas as exigências estabelecidas no artigo 71 da Lei de Locação, ora transcrita ipsis litteris:

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. "

1.10 – É o que corrobora a favor da Autora, a jurisprudência firmada quanto aos requisitos legais para renovação de locação comercial, transcrita abaixo:

“ADMINISTRATIVO – APELAÇÃO CÍVEL -CONAB – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL REQUISITOS DO ART. 51 C/C ART. 71 DA LEI Nº 8.245/1991 (LEI DE LOCAÇÕES)- ATENDIDOS PELA PETIÇÃO INICIAL – PROVA DOS REQUISTOS EXIGIDOS PARA AJUIZAR A AÇÃO – EXISTISTENTE NOS AUTOS -FIXAÇÃO DO VALOR DE ALUGUEL -PARÂMETROS CONTRATUAIS.

1 – Além dos requisitos exigidos pelo art. 51 da Lei 8.245/91, quais sejam, contrato escrito pelo prazo mínimo e ininterrupto de 5 anos e exploração do comércio no mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos, a petição inicial da ação renovatória deve ser instruída com a documentação elencada no art. 71 do mesmo diploma legal.

2 – O direito à ação renovatória deve ser permeado cumulativamente por tais requisitos, sendo certo que não se pode renovar a locação, quem não comprovar que esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

3 – Pelo que consta dos autos, o Apelante preencheu os requisitos exigidos pelo art. 51 da Lei 8.245 /91, quais sejam, contrato escrito pelo prazo mínimo de 5 anos e exploração do comércio no mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos, uma vez que consta das fls. 16/17 o termo aditivo contratual, que alterou a atividade prevista no contrato originário, com a anuência do locador, razão pela qual entendo preenchidos os requisitos da lei.

4 – O contrato de locação, faz previsão de modificação do ramo de comércio pelo locatário, desde prévia autorização por escrito da locadora (cláusula 1ª), conforme se vê às fls. 12/15, corroborado pela alteração de contrato social às fls. 16/17. Com efeito, é inegável que com o termo aditivo o Apelante cumpriu todos os requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91.

5 – O valor do aluguel definido em fevereiro de 1998, data da assinatura do contrato, foi atualizado de acordo com a cláusula segunda, parágrafo único do contrato de fls. 12/17, que determina que os reajustes serão feitos anualmente, de acordo com a variação do índice de IGPM,

portanto correta a fixação do aluguel nos valores fixados

pela sentença.

6- Apelação parcialmente provida. Invertidos os ônus da sucumbência. Sentença parcialmente reformada”.

(AC 200251010140846 RJ 2002.51.01.014084-6, 6ª T., TRF2, Rel.: Juiz Federal LEOPOLDO MUYLAERT, j. 22/03/2010).

1.11 – Assim, Ex.ª., como dito, resta à Autora somente as vias judiciais para obter a renovação da locação, nos mesmos termos da já existente – exceto no que toca ao valor do aluguel, que deve ser reduzido – evitando, deste modo, seja prejudicado o fundo de comércio já consolidado, a perda considerável de clientela e demais situações desagradáveis com a transferência de seu estabelecimento para outra localidade, uma vez que as Rés não se dignam em concordar com a renovação, inclusive sem qualquer justificativa plausível.

1.12 – Até porque, na remotíssima hipótese acaso não houvesse a concessão da renovação, o que somente se admite ad argumentandum tantum, a Autora adquiriria o direito de se ver indenizada pelas perdas e danos causados pela não renovação do contrato locatário, bem como pelos lucros cessantes, como não poderia deixar de ser, conforme prevê o artigo 402 e 403 do Código Civil Pátrio, uma vez que ao mudar-se de local, perderá muitos clientes já fixos, além de todo o investimento realizado no bem locado.

1.13 – Além disso, tendo em vista o fato de que a autora fixou sua base de exploração de seu comércio no imóvel há mais de 03 (três) anos, exercendo sempre essa mesma atividade empresarial, com clientela formada, conforme já exposto, a Autora faz jus, na absurda hipótese de não ser renovada a locação, a ser devidamente indenizada, o que desde já requer, nos termos do artigo 75, da Lei 8.245/1991 cumulado com os artigos 444 e seguintes do novo Código de Processo Civil, cujo valor será atribuído por ocasião de liquidação de sentença.

1.14 –. Relembre-se que: “Na renovatória de locação mantêm-se inalteradas as cláusulas e condições do contrato, não sendo lícito aos contratantes discuti-las” (RT 592:218) e que “Em ação renovatória de locação comercial, é vedado ao juiz fixar o novo aluguel em quantia superior àquela apresentada pelo réu locador.” (JB 164:188), motivo esse que é ululante o direito da Autora em ver a locação, objeto da lide, renovada, nos mesmos termos que atualmente vem sendo realizado, para os devidos fins de direito.

1.15 – Assim, requer, de logo, seja decretada a renovação compulsória do Contrato de Locação Comercial existente entre os contendentes, por igual prazo e nas mesmas condições do já existente, com única exceção no valor da locação que deve ser judicialmente reduzido, uma vez atendidas todas as formalidades e exigências da Lei.

2. DA NECESSIDADE DA REVISÃO DO VALOR DO LOCATIVO

2.1 – No que toca ao valor atualmente cobrado pela locação do imóvel em comento, ora de R$ xxxxxxxx (xxxxx), encontra-se muito além dos parâmetros mercadológicos, causando, por consequência, uma onerosidade excessiva em detrimento da Autora, máxime subsumindo os acontecimentos econômicos dos últimos anos em nosso país, demonstrando, claramente, a necessidade de sua redução, para manter o equilíbrio econômico-financeiro do pacto.

2.2 – Como faz prova o Laudo Técnico de Avaliação em anexo (Doc. xx), realizada por renomada empresa especializada, o valor atualizado do aluguel deve ser de R$ Xxxx (xxxxx), ora condizente com a qualidade e localidade do imóvel, bem como compatível com os demais preços de mercado, demonstrando-se a disparidade existente entre o valor atualmente pago com o preço de mercado da locação do bem, devendo, portanto, ser promovida a sua redução, para os devidos fins legais.

2.3 – A prova disso é tanta, que a Autora junta outras locações análogas que ela mesmo possui, demonstrando a onerosidade excessiva do valor da locação, objeto da lide (Doc. xx).

2.4 – Assim, considerando que valor hoje pago a título de locativo pela Autora possui grave disparidade com a realidade econômica atual, em completo desacordo com o mercado deste estado, sobretudo devido à grande valorização do valor do aluguel em comparação ao imóvel em si, que veio desvalorizando-se face à crise dos últimos anos no mercado imobiliário, faz-se imperiosa a revisão por parte deste MM. Juízo, para que surtam os seus jurídicos e legais efeitos.

2.5 – Relembre-se que o artigo 19, da Lei de Locação defere a qualquer dos contraentes, após 03 (três) anos de vigência do pacto, ou do acordo anteriormente firmado, a pleitear a revisão judicial do locativo, com o desiderato de trazê-lo ao valor de mercado, evitando o locupletamento indevido de parte a parte.

2.6 – Desta forma, tal revisão deve ser deferida por este Juízo, no intuito de se impedir o enriquecimento sem causa da Ré em detrimento da Autora, que há muito vem sofrendo financeiramente com a cobrança desproporcional do aluguel, que deve ser reajustado nos termos da Lei. Observe-se o encimado resto legal.

“Art.19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel a fim de ajusta-lo ao preço de mercado.”

2.7 – Diante do exposto, faz-se necessário seja fixado aluguel provisório, no valor de R$ xxxxxxx (xxxxxx), concernente ao percentual de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago, pedido este que faz com supedâneo na alínea “b”, do inciso II, o artigo 68, da Lei do Inquilinato, de nº 8.245/1991.

2.8 – Em caráter definitivo, seja minorado o valor do aluguel do imóvel, objeto desta ação, trazendo à atual realidade de mercado, reajustando-o e fixando-o no montante de R$ xxxxxxx (xxxxxxxxx), conforme Laudo já apresentado, para os devidos fins de direito.

2.8 – Considerando que o valor do aluguel provisório será superior ao valor definitivo do próprio locativo, bem como pelo fato de sua fixação retroage desde da citação da Ré, a partir do trânsito em julgado do feito, a Autora cobrará a diferença devida corrigida nestes próprios autos, em cumprimento de sentença, em respeito e cumprimento ao caput e § 2º, do artigo 69, da Lei do Inquilinato, de nº 8.245/1991.

2. DOS PEDIDOS

2.1 – EX POSITIS, e como forma da mais pura e cristalina Justitia, requer:

a) seja fixado aluguel provisório, no valor de R$ xxxxxx (xxxxx), concernente ao percentual de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago, pedido este que faz com supedâneo na alínea “b”, do inciso II, o artigo 68, da Lei do Inquilinato, de nº 8.245/1991;

b) a citação da (s) Ré(s), por correio, com aviso de recebimento, no endereço indicado no preâmbulo desta ação, nos termos do artigo 335, do novo Código de Processo Civil, para que seja convocada a integrar a presente lide e, no prazo legal, querendo, conteste a presente demanda;

c) sejam julgados totalmente procedentes os pedidos formulados na presente ação, momento em que V. Ex.ª. deverá decretar a renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo e nas mesmas condições do já existente, com única exceção no que toca ao valor da locação, que deverá ser revisado para a quantia certa de R$ xxxxxx (xxxxxxxx), a partir da citação das Rés, quantia esta reajustável anualmente com base no índice inflacionário contratualmente avindo, uma vez atendidas todas as formalidades e exigências da Lei;

d) na remotíssima hipótese de V. Ex.ª. não deferir a renovação da avença, objeto dessa querela, seja a Autora devidamente indenizada por perdas e danos e lucros cessantes, nos termos do artigo 75, da Lei 8.245/1991 cumulada com os artigos 444 e seguintes do novo Código de Processo Civil, cujo valor será atribuído por ocasião de liquidação de sentença, a fim de tornar líquido o enorme prejuízo causado pela interrupção de um comércio de quase cinco anos de atividade no mesmo local, como forma de pedido alternativo, na hipótese da não renovação da locação comercial; e

e) sejam as Rés condenadas a arcar com os ônus sucumbenciais de praxe, nos moldes do artigo 85, §8º, do novo CPC. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente a testemunhal, pericial e depoimento pessoal do Réu, sob pena de confesso, bem como a juntada de novos documentos, de tudo para o melhor convencimento de V. Ex.ª.

Para fins de atendimento ao disposto no artigo 319, inciso VI, do novo Código de Processo Civil, a Autora protesta pela produção de todas as provas que se fizerem necessárias, especialmente. Cumpre esclarecer, ainda, que a Autora tem interesse na realização de audiência conciliatória.

Dá-se à causa o valor de R$ xxxxxxx (xxxxxxxxxxx).

Nesses termos

Pede e Espera Deferimento.

Local, data.

Advogado/ OAB.