EXCELENTÍSSIMO Senhor DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ….ª VARA CÍVEL DO FORO………………

…………………….. (nome completo), …..………..………………. (nacionalidade), ……………. (estado civil), ………… (profissão), portador da cédula de identidade RG n^o ………………. e inscrito no CPF/MF sob n^o …………., residente e domiciliado na ……………. (endereço completo: rua [av.], n^o, complemento, bairro, cidade, CEP, UF), por seu Advogado e bastante procurador ao final assinado, conforme instrumento de mandato em anexo (doc. …), com escritório profissional na cidade de ……., na ……………….. (endereço completo: rua [av.], n^o, complemento, bairro, CEP, UF), onde recebe correspondências e intimações para os atos processuais, vem, respeitosamente, à honrosa presença de Vossa Excelência, com fulcro no art. 1.992 e seguintes do Código Civil, promover a presente

AÇÃO DE REVISÃO HIPOTECÁRIA

em face do BANCO ………., instituição financeira, com sede em ……….. – SP, inscrito no CNPJ sob nº …………, que deverá seguir o rito ordinário, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor, ponderar e ao final requerer:

I – DOS FATOS

O Autor firmou com o Réu Instrumento Particular de Compra e Venda, Mútuo Pacto Adjeto de Hipoteca e Outras Avenças (doc. ….), fundamentado na Lei nº 4.380/64, Lei nº 5.049/66 e Decreto-Lei nº 70/66.

Foi financiado ….% (….. por cento) do valor da compra, correspondente a R$ ………(valor por extenso), para aquisição do imóvel residencial situado na ……………(endereço completo), a ser pago no prazo de ……. (….) meses pelo sistema de amortização da Tabela Price, atualizado pelo índice de remuneração básica válido para as contas de poupança e remunerado da seguinte forma:

Taxa de Remuneração nominal e efetiva …………………………% a.a. ….. ………… a.a

a) taxa de juros nominal e efetiva …………………………. ……….% a.a. ….. ………% a.a.

b) comissão de concessão de crédito nom. e efetiva ………….% a.a. …….…. % a.a.

Até o mês de ………. de … (ano) foram pagas …… (….) prestações e, faltando, portanto apenas …… prestações para o término do prazo contratual, ainda resta um saldo devedor de R$ ……..(valor por extenso), conforme demonstra a Planilha de Evolução do Financiamento fornecida pelo Requerido (doc. ….), com o que não pode concordar o Autor, eis que o valor da prestação vem sempre aumentando e em contrapartida o saldo devedor nunca diminui.

Como se não bastasse o valor altíssimo da prestação, atualmente no valor de R$ ……..(valor por extenso) no mês de ……., para um apartamento avaliado em R$ …….. (doc. ……), pela cláusula …… do contrato de financiamento, o Autor fica responsável pelo pagamento de saldo remanescente ao final dos …… meses, que deverá ser pago integralmente em uma única parcela, juntamente com a última prestação do contrato. Ou seja, pagarão …… meses e ao final ainda restará um saldo devedor a ser pago à vista, o que é um absurdo!

O Autor firmou o contrato padrão que lhe foi apresentado, a ele aderindo e se submetendo, sem questionar a substância das cláusulas como ordinariamente acontece nas contratações com instituições financeiras.

Por diversas vezes, o Autor tentou, amigavelmente, uma revisão dos cálculos da dívida, todas frustradas por negativa do Requerido e assim pretende a revisão do contrato, declaração de nulidade de algumas cláusulas contratuais e repetição do indébito.

A resolução parcial do contrato se dá por força de lei, eis que o Requerido age em total desrespeito ao nosso ordenamento jurídico, utilizando método de amortização da dívida, qual seja, Tabela Price, que prestigia a ilegal capitalização mensal de juros, utiliza comissão de concessão de crédito para mascarar uma taxa de juros abusiva e faz uso de outros subterfúgios ilegais, tudo a tornar o contrato impagável.

Assim, face às inúmeras ilegalidades que a seguir serão articuladamente aduzidas, o Autor poderá perder seu bem. É dessa situação, comum à milhares de mutuários deste país que são forçados a assinar contratos leoninos como o dos presentes autos, que decorre a presente ação.

A possibilidade de revisão dos contratos é legalmente assegurada e a jurisprudência tem admitido-a visando afastar as ilicitudes constantes de determinadas cláusulas dos contratos, atenta a que o princípio pacta sunt servanda não se aplica quando protege a ilicitude. Ademais, a força obrigatória dos contratos tem sofrido enfraquecimento, com a finalidade de garantir o equilíbrio das partes e a correspondência de prestações.

II – DO DIREITO

ILEGALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO COMPOSTA DE JUROS

Pela cláusula …….. do contrato de mútuo as prestações serão calculadas pelo Sistema de Amortização Tabela Price e taxa de remuneração nominal e efetiva aplicada mensalmente, sobre o saldo devedor previamente atualizado, o que é vedado por lei.

Para melhor compreensão do significado da expressão Tabela Price o Professor Walter de Francisco, em sua obra Matemática Financeira, 7ª edição, Editora Atlas, 1994, pág. 49, ensina que:

“Quando um capital é colocado a juros compostos capitalizados mensalmente a uma taxa anual, convencionou-se chamar esse sistema de capitalização de Price, e as tábuas financeiras, que fornecem taxas anuais de juros e o número de períodos de capitalização em meses, de tabelas Price.”

Ocorre que, conforme prescreve o art. 4º do Decreto n 22.626/33: “É proibido conbrar juros dos juros.” Esse entendimento foi consagrado pela Súmula n 121 do STF:

“É VEDADA A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, AINDA QUE EXPRESSAMENTE CONVENCIONADA.”

A prática de anatocismo é constatada cristalinamente, inclusive pelo extrato fornecido pelo Requerido ao Autor (doc. ….), onde se constata o crescimento em progressão do saldo devedor.

Somente nos casos expressamente autorizados pela lei é que pode se dar a capitação mensal dos juros, como é o caso por exemplo das cédulas de crédito rural, comercial e industrial. Em financiamentos imobiliários não é permitida a capitalização mensal dos juros e que vem sendo praticada pelo Réu.

Portanto, se a Tabela Price incorpora juros capitalizados de forma composta só é admitida, em tese, nos casos expressamente previstos na lei, como por exemplo nas normas que regulamentam os mútuos rural, comercial e industrial. Assim, tratando-se de financiamento imobiliário não é permitida a sua aplicação.

O fato de constar expressamente do contrato a informação da taxa anual efetiva não dá direito à instituição financeira de exigi-la, pois resultaria em admitir como legal a capitalização dos juros.

Houve assim, um desvirtuamento do mútuo habitacional pela incidência de juros extorsivos e ilegais, comissões indevidas e capitalização de juros, caracterizando um enriquecimento ilícito, conforme dispõe o art. 876 do Código Civil de 2016.

In casu, o negócio jurídico entabulado diz respeito a “Instrumento Particular de Compra e Venda, Mútuo, Pacto Adjeto de Hipoteca e Outras Avenças”, contrato esse para o qual não há previsão legal autorizatória da incidência de juros compostos, devendo ser declarada nula a forma de amortização pela Tabela Price e procedido o recálculo da dívida sem capitalização.

MOMENTO DE ATUALIZAÇÃO E AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA

O Requerido, primeiro atualiza o saldo devedor e depois amortiza, o que faz com que o saldo devedor nunca diminua.

O momento de atualização e amortização do saldo devedor inserido no contrato pelo Requerido também não encontra amparo legal, merecendo também ser revisto nesse ponto, pois a Lei n 4.380/64, na qual é baseado o contrato como se pode observar no art. 6, c, prescreve que o financiamento deve ser “amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortização e juros.”

Ora, no momento em que é paga a prestação mensal já deve ser automaticamente diminuído o saldo devedor, que deve ser depois atualizado para ser subtraída a prestação do mês seguinte. Configura-se até mesmo ilógico que a prestação seja paga e somente depois de atualizado o saldo devedor é que seja feita a amortização. Tal sistemática cria para os Autores uma situação insustentável.

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Assim, deve ser declarada nula a aplicação da taxa de juros sobre o saldo devedor previamente atualizado (cláusula …..) por contrariar o disposto na alínea c do art. 6^o da Lei n 4.380/64, e procedido o recálculo da dívida na forma legal.

O Autor, pessoa leiga quanto às regras que se aplicam ao Sistema Financeiro Nacional, concordou com a taxa de juros nominal de 10% (dez por cento) ao ano, que está de acordo com a legislação que rege o Sistema Financeiro de Habitação.

Vê-se claramente que o Requerido enganou o consumidor Autor, o que é vedado pelo art. 6º, IV e V, do Código de Defesa do Consumidor, configurando verdadeiro método comercial desleal, prática abusiva imposta no fornecimento do crédito.

Diante do exposto, a fim de prevalecer a lei e o equilíbrio entre as partes, bem como os princípios da boa-fé objetiva e da comutatividade dos contratos, deve ser declarada nula a cobrança de juros disfarçados, bem como seja declarada nula a soma das taxas que não totaliza 12% (doze por cento) ao ano, determinando-se o recálculo da dívida excluindo-se a taxa referente à comissão.

BOA-FÉ e TRANSPARÊNCIA

Mesmo que ultrapassada intransponível barreira da legalidade estrita, restaria inviável a utilização da Tabela Price com a capitalização dos juros, a atualização do saldo devedor antes da amortização, a comissão de concessão de crédito e o pagamento de saldo residual à vista no âmbito das relações de consumo em virtude do princípio da transparência esposado pelo Código de Defesa do Consumidor. O uso de tais metodologias não é transparente na contratação, o que fere o dever de informação existente entre as partes contratantes. Assim, sendo um contrato tipo padrão, é ilegal, na medida em que, sendo de emissão exclusiva do Réu, onde não há a mínima participação dos Autores, não observa o princípio da autonomia da vontade, da boa-fé, da eqüidade e da transparência. É certo que, na espécie, deu-se a ruptura desses princípios.

Obviamente, à época da assinatura do contrato era impossível para o Autor, ou para qualquer outra pessoa na mesma situação, mensurar o tamanho do problema que enfrenta agora, decorrente da má-fé e das ilegalidades cometidas pelo Requerido.

Nos contratos de financiamento imobiliário há de se reconhecer sua vinculação, de modo especial, além dos gerais, aos princípios da transparência e boa-fé, segundo o qual a informação clara e correta e a lealdade sobre cláusulas contratuais ajustadas deve imperar na formação do negócio jurídico. Deve ser considerada também a vulnerabilidade do mutuário, não só decorrente da sua fragilidade financeira, mas também pela ânsia e necessidade de adquirir a casa própria e se submeter ao império da parte financiadora, economicamente muitas vezes mais forte.

Observada a função social do contrato de financiamento imobiliário, devem ser coibidos no contrato de adesão os abusos e deformações do proponente cometidos em detrimento do aderente, visando também resguardar os princípios da probidade e da boa-fé, tanto na celebração quanto na execução e conclusão do contrato (art. 422 do Código Civil).

Como é sabido, contrato de adesão é aquele com condições estabelecidas unilateralmente e impostas pela instituição financeira às quais o mutuário não tem qualquer possibilidade de discussão ou modificação substancial. Em tese, no contrato de adesão não existe ilegalidade, mas no dos autos existem várias, pois faz uso o Réu de artifícios inteligíveis pelo homem médio, como já ficou demonstrado.

O que se pretende é exatamente um equilíbrio financeiro do contrato, para evitar o enriquecimento do Requerido por imposição unilateral de ônus excessivamente gravosos ao Autor.

DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O parágrafo 2^o do artigo 3^o, do Código de Defesa do Consumidor diz:

“Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Dessa forma, não há como se negar que o caso diz respeito à relação de consumo existente entre as partes, porquanto o Réu é um fornecedor de produtos ou serviços e o Autor verdadeiro consumidor, nos exatos termos do artigo 2^o, § 3^o, do Código de Defesa do Consumidor.

Tanto o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao presente caso que o art. 22 do Decreto n 2.181/1997 determina aplicação de multa ao fornecedor de produtos ou serviços que “utilizar-se de cláusula abusiva, qualquer que seja a modalidade do contrato de consumo, inclusive nas operações securitárias, bancárias, de crédito direto ao consumidor, depósito, poupança, mútuo ou financiamento”.

A Lei n 8.078/90 traz consigo princípios de proteção ao mercado de consumo, dentre os quais, no artigo 4^o, inciso I, o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor perante o mercado de consumo, sendo este princípio basilar do Código de Defesa do Consumidor, mormente quando se está diante de operação junto à instituição financeira que detém o poder econômico.

Fica tal fato evidenciado quando constatamos que somente um custoso exame pericial por técnico especializado pode deslindar o que está sendo cobrado. Não há como negar a vulnerabilidade do Autor diante do Requerido.

A imperiosa conclusão é no sentido de que, mais do que a presunção legal da vulnerabilidade, quando se trata de relações com instituições financeiras é ela uma certeza, enfatizando a condição adesiva da operação efetivada com o banco, por força do disposto no art. 54 da Lei n 8.078/90, reclamando, por tal razão, interpretação mais favorável ao aderente (art. 47).

Reitere-se que não se está de forma alguma argüindo que o Autor seria hipossuficiente na relação de consumo estabelecida. O que se diz e é evidente, é a condição de vulnerabilidade estabelecida pelo modus operandi da contratação, somente inteligível por técnicos altamente especializados na matéria.

Dispõe também o artigo 6^o, incisos IV, V, VI e VIII, os direitos básicos do consumidor, que são:

IV – ……………….

V – ………………..

VI – ……………….

VIII – ……………..

Os dois grandes princípios embasadores do CDC são os do equilíbrio entre as partes não igualdade e o da boa-fé. Para a manutenção do equilíbrio temos dispositivos que vedam a existência de cláusulas abusivas e das que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O conceito de vantagem exagerada está no art. 51, § 1, do CDC, que denota justamente o que ocorre na figura clássica da lesão, especialmente porque menciona o texto do CDC que deverão ser consideradas as circunstâncias peculiares ao caso.

Imperiosa a conclusão no caso dos autos quanto à enorme desproporção entre o custo de captação e o de aplicação (ou o lucro) do Requerido.

Note MM. Juizo que o Autor não vem ao Poder Judiciário pedir favores, condescendência, nem tampouco quer deixar de pagar o que for devido. Vem, sim, pedir a aplicação da lei e da Justiça.

Como não pode ser declarado de pronto pelo MM. Juízo o direito do Autor, é relevante afirmar que seria mais grave permitir que um ato jurídico viciado na sua origem produzisse efeitos, continuando a causar prejuízo ao detentor do direito material, do que suspender por certo tempo (até a prolação da sentença) a eficácia desse ato viciado.

Mais do que injusta, é completamente despropositada a continuidade do pagamento ao Requerido das demais prestações do contrato, pois está clarividente a exorbitância dos valores que estão sendo cobrados pelo banco, devendo ser expungidos do contrato os juros compostos traduzidos pela Tabela Price incidente no negócio, bem como a comissão de concessão de crédito cobrada na forma de juros compostos e outras irregularidade que ao final são elencadas no item “Pedido”.

III. DO PEDIDO

Pelas razões retro aduzidas, o Autor requer:

1. seja determinada a citação do Requerido, para que apresente a defesa que julgar conveniente, julgando-se a ação totalmente procedente para que seja:
2. afastada a capitalização dos juros, decretando-se a nulidade do sistema de amortização previsto na cláusula … e item ….. do Quadro Resumo;
3. declarada nula a aplicação da taxa de juros sobre saldo devedor previamente atualizado, devendo ser procedido o recálculo da dívida na forma legal, ou seja, amortização antes da atualização;
4. declarada nula a cobrança ……… (mencionar as cobranças exigidas pelo contrato)
5. condenado o Réu à repetição do indébito do montante pago a maior durante todo o período da relação contratual a título de ……. (cobranças mascaradas e abusivas), além de juros de mora a partir da citação;
6. condenado o Requerido ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que pede sejam arbitrados na base de 20% (vinte por cento) como medida de eqüidade.

Requer, ainda, provar o alegado por todos os meios em direito permitidos e que se fizerem necessários, especialmente juntada de documentos, depoimento pessoal do representante legal do Réu, oitiva de testemunhas, vistorias, expedição de Ofícios e Cartas Precatórias e em especial seja determinada a realização de prova pericial econômico-financeira no contrato celebrado entre as partes, nos extratos da conta-corrente do Autor durante todo o período contratual.

Autor/requerente aberto à conciliação/mediação, conforme a nova sistemática da Lei 13.105 de 2015.

Dá-se à presente o valor de R$ ………( valor por extenso), apenas para efeitos de alçada, sem que isso importe em limitações ao pedido, eis que genérico (art. 324, §1º, II, CPC).

Nestes termos,

Pede deferimento.

……………., ….. de ………… de ……

(local e Data)

………………….

Advogado (nome)

OAB………….