[MODELO] Ação de prestação de contas e pedido de depósito por administração abusiva e falta de prestação de contas

Administradora de condomínios com administraçao abusiva. Inexistência de prestação de contas. Inexistência de comprovação de despesas cobradas.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ….ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….

……………………………………………, (qualificação), portador da Cédula de Identidade/RG sob n.º …., residente e domiciliado na Rua …., na Cidade de …., Estado do …., e …. (qualificação), portador da Cédula de Identidade/RG sob o nº …., residente e domiciliado na Rua, na Cidade de …., Estado do …, através de seus procuradores judiciais, com escritório profissional sito na Rua …. n.º …., onde recebem intimações e notificações, que no final assinam (docs. anexos) vêm perante V. Exa., com o devido respeito, com fulcro nos arts. 914 e seguintes do Código de Processo Civil, para propor:

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS C/C PEDIDO DE DEPÓSITO

…………………………………….., (qualificação), inscrita no CGC/MF sob n.º …., com endereço na Rua …. n.º …., em …., neste Estado, pelos fatos e fundamentos que passam a expor:

1 – Por força de Escritura Pública de Constituição de Condomínio e Instituição da Convenção de Condomínio, lavrada em …. de …. de …., às fls. …. do Livro n.º …., junto ao …. Tabelionato de Notas, …., entre outras cláusulas, declarou que fez edificar um prédio em imóvel de sua propriedade, localizado na Rua …. n.º …. esquina com Ruas …. n.º …., em …., neste Estado, resolvendo, ainda, constituir um condomínio de referido prédio, esclarecendo que tal empreendimento passaria a denominar-se …. (doc. em anexo).

2 – Em tal documento, além da caracterização do próprio edifício, estabeleceu-se na cláusula quinta, a convenção de condomínio, de forma provisória, que seria regida por disposições ali constantes e em sua parte final indicou como síndico do Condomínio …., integrante do …., a empresa …., ora RÉ, com mandato de 02 (dois) anos a partir da inauguração do empreendimento, suprindo assim o que fora definido no Capítulo IV- Da Administração e Conselho Consultivo, onde se estabeleceu normas gerais de representação do Condomínio e onde ficou definido que o síndico praticaria atos que são inerentes à função e atos constantes do Regimento Interno que oportunamente fosse aprovado (art. 21, "d" – doc. anexo), com remuneração a ser decidida em Assembléia de Condôminos.

2.1 – Ficou previsto, também, em tal documento, a realização de Assembléias para deliberação de assuntos atinentes à espécie, e no art. 21, "j" definiu-se que seria de obrigação do síndico a elaboração de previsão orçamentária anual para deliberação da Assembléia Geral.

3 – Quando ficou pronta a edificação do "CONDOMÍNIO …." e suas lojas comercializadas, os futuros ocupantes das unidades autônomas e ora AUTORES, eram forçados a assumir obrigações constantes do "INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO" (doc. anexo), ao mesmo tempo em que firmavam o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL E OUTROS PACTOS e o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITO DE USO, que ora se junta apenas alguns exemplares completos, visto que todos são redigidos de igual forma e teor, juntando-se, a primeira folha dos demais contratos firmados com os AUTORES.

4 – Pelo INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO, o Condomínio …., representado pela RÉ, instituiu a convenção a ser firmada com todas aquelas pessoas físicas ou jurídicas que futuramente viessem a ocupar as unidades autônomas.

4.1 – Neste documento deu-se amplos e gerais poderes a RÉ para administrar o Condomínio …., como lhe aprouvesse, e toma-se como exemplo o contido na item 3.10.1, e item 3.45 do Capítulo III. Capítulo este onde estão previstas várias responsabilidades dos locadores, algumas até mesmo em excesso. Outros exemplos pode-se tirar dos itens 7.3 até 7.6, do Capítulo VII.

4.2 – Ficou estabelecido no item 7.7 de tal documento, o percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre todas as despesas a título de taxa de administração:

"Todas as despesas gerais, encargos, tributos e tarifas que incidem ou venham a incidir sobre o Condomínio …., em suas lojas e demais espaços comerciais, serão acrescidos de taxa de administração de 10% (dez por cento)"

Vê-se que sobre todas e quaisquer despesas e até mesmo sobre tributos a serem recolhidos aos cofres públicos, a RÉ teria direito a uma remuneração de 10% (dez por cento) sobre respectivos valores.

5 – O empreendimento Condomínio …. teve sua inauguração em …. e desde esta data vem sendo administrado pela RÉ que o vem gerindo da forma que melhor lhe apraz, embasada no INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO.

5.1 – Como exemplo dessa gerência abusiva e demonstração de atividades que não foram aprovadas pelos AUTORES em Assembléia, conforme previsto na Escritura Pública de Constituição de Instituição do Condomínio, cita-se a contratação da locação de um imóvel, localizado ao lado do edifício do Condomínio …., com …., para fins de estacionamento, onde, além do valor locatício, todos encargos com a manutenção do local recaem sobre os AUTORES, sem que este tenham sequer participado de conversações e discussões para sua aprovação.

5.2 – Outra demonstração de que a RÉ tudo pode reside na Contratação da empresa "….", empresa essa que se responsabiliza pelo pagamento dos valores de aluguel, taxas e demais despesas pertinentes ao Condomínio …., porém repassando o custo desse contrato equivalente a 5% (cinco por cento) para os Locatários, ora AUTORES.

Se a RÉ busca segurança no recebimento dos valores devidos pelos locatários, deve ela própria arcar com as despesas de sua contratação e não repassá-las aos locatários que com isto são onerados ainda mais em suas obrigações, pois sobre o valor correspondente ao percentual estabelecido como remuneração para a empresa …., a RÉ faz incidir também a taxa de 10% a título de taxa de administração, conforme demonstram as previsões de despesas condominiais em anexo.

Todos os pagamentos de taxas de condomínio, aluguel, fundo de promoções e outras pertinentes eram pagas pelos AUTORES diretamente à RÉ até o mês de …., como demonstram os documentos anexos e a partir do mês de …. foram comunicados que deveriam pagar diretamente esses valores para a empresa …., através do envio dos respectivos bloquetos para pagamento junto ao Banco …. (docs. anexos).

6 – Em nenhum momento até a presente data a RÉ fez a prestação de contas de todos os valores que recebeu, dos pagamentos que efetuou, das aplicações financeiras, não esclareceu quais as despesas financeiras que são debitadas aos locatários, ora AUTORES, quais os locatários-condôminos em atraso com os pagamentos visto que a inadimplência é rateada entre todos, etc., enfim, nunca detalhou o uso do dinheiro que lhe é entregue para atendimento das despesas condominiais.

6.1 – Os fatos narrados até o momento, e outros mais que serão provados no decorrer do presente feito, geraram grande expectativa entre os AUTORES e demais locatários do Condomínio …., levando alguns a solicitar à RÉ, verbalmente, que lhes fosse entre a prestação de contas.

6.2 – Buscando receber demonstrativos, ou seja, a prestação de contas a que está obrigada a administradora e em que bases foi firmado o contrato com a empresa …., a …. enviou correspondência (doc. anexo) para a RÉ solicitando tais demonstrativos, que foram atendidas até o momento.

O mesmo procedimento foi adotado pela locatária …., em …. de …. de …., que teve como resposta a correspondência que lhe foi enviada no dia …., onde a ré se comprometia a entregar a prestação de contas até o dia …. de …. de …. e que a partir desse mês faria a prestação de contas relativas às despesas no mês anterior. (docs. anexos).

6.3 – Até o presente momento – …. de …. de …., a RÉ não cumpriu o prometido nem à …., nem a …. e aos demais locatários-cessionáros.

7 – Assim é a presente para compelir a RÉ a efetuar o demonstrativo dos valores recebidos e valores pagos, enfim, compelia a prestar contas de sua administração à frente do Condomínio ….

8 – Tendo em vista o descontentamento dos AUTORES perante as atitudes abusivas e até mesmo poderosas praticadas pela RÉ, pois são obrigados a pagar pontualmente os valores que lhe são cobrados como taxa de condomínio, fundo de promoções, aluguel, etc. e de nunca serem atendidos pela RÉ na entrega da prestação de contas, e visando proteger seus interesses e direitos na esperança de coibir desmandos por parte da RÉ até que o presente pedido seja atendido, os AUTORES vêm, respeitosamente, requerer a V. Exa., o depósito, em conta vinculada ao Juízo de Direito que renda juros e correção monetária, dos valores correspondentes à previsão de despesas para o mês de …. de …., com vencimento para o dia …. de …. de …., conforme demonstrativo em anexo que fica fazendo parte integrante desta, e que doravante os valores devidos para os próximos meses sejam também depositados neste feito, evitando-se, assim, serem constituídos em mora.

O pagamento de valores constantes da previsão das despesas de condomínio para o mês de …. de …. foi dividido em 02 (duas) parcelas, sendo a primeira para o dia …. de …. de …. e a segunda para o dia …. de …. de …., recebendo cada condômino-locatário, valores de acordo com a área de locação (C.R.D.).

9 – Os AUTORES pretendem buscar no Poder Judiciário, através de medidas pertinentes e legais a modificação das cláusulas do Instrumento Particular de Normas Gerais de Locação, Administração, Funcionamento e Fiscalização e até mesmo a declaração de sua nulidade.

Por todo o exposto e pelo mais que será suprido pelo notável saber jurídico de V. Exa., requerem, respeitosamente, a citação da RÉ, na pessoa de seu representante legal, na Rua …. n.º …., nesta …., para que responda aos termos da presente ação, acompanhando-a até final.

Requerem, também, a notificação dos litisconsortes …., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CGC/MF sob n.º …., com sede na Rua …., nesta …., na pessoa de seu representante legal e da …., pessoa jurídica de direito privado, na Rua …., nesta …., para, querendo, acompanharem a presente até final.

Finalmente, requerem a procedência da presente ação, para condenar a RÉ a prestar contas de todos os valores recebidos, valores pagos, resultados de aplicações financeiras, a apresentar a relação de condôminos inadimplentes, e de outras atividades atinentes e relativas ao Condomínio …., condenando-a, ainda, no pagamento de custas processuais, honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor atualizado da ação e demais encargos que vier a dar causa.

Protestam pela produção de todo o gênero de provas em direito admitidas e que no interesse da causa possam convir, especialmente, depoimento pessoal da RÉ, sob pena de confesso, oitiva de testemunhas cujo rol será oportunamente apresentado, perícia, juntada de novos documentos, etc.

Requerem, por fim, a concessão de prazo para a regularização da representação dos AUTORES, bem como para juntada de fotocópias autenticadas dos documentos que ora são juntados em fotocópias simples e em fac-simille.

Dando à causa o valor de R$ ….

Termos em que,

Pedem e Esperam Deferimento.

…., …. de …. de ….

………………

Advogado OAB/..