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[MODELO] Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais – Contrato Imobiliário

AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA 00ª VARA CÍVEL DO FORO DE CIDADE/UF

Processo n.º 00000

NOME DO CLIENTE, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do CPF/MF nº 0000000, com Documento de Identidade de n° 000000, residente e domiciliado na Rua TAL, nº 00000, bairro TAL, CEP: 000000, CIDADE/UF, vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:

BREVE RESUMO DA EXORDIAL

O demandante ajuizou ação condenatória, com vistas ao pagamento de indenização por danos materiais e morais que o demandado, propaladamente, lhe teria ocasionado.

Alegou, em síntese, que foi supostamente coagido pelo demandado a assinar um contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel, mesmo sabendo que não possuía renda para que fosse autorizado financiamento perante a TAL, sob o pretexto de que o demandado haver informado que, caso fosse negado, todo o dinheiro gasto lhe seria ressarcido.

Afirma incansavelmente que cientificou que só teria crédito para financiar o imóvel em MÊS/ANO, entretanto o demandado não levava à sério seus dizeres, não se importando com as condições econômicas do demandante, apenas se preocupando na aferição de lucro.

Agravou-se a situação quando, depois de assinado o contrato, no qual foi dada uma entrada de R$ 0000 (REAIS), e pago mais duas prestações a construtora no valor de R$ 000 (REAIS), foi informado que a caixa econômica não autorizou seu financiamento, e ao requerer a devolução de seu dinheiro como supostamente prometido, teve seu pedido negado.

Desta feita, se achando erroneamente ludibriado, o demandante realizou uma ligação para seu primo que trabalha na BANCO TAL que lhe disse que não existia cadastro de seu nome para análise de crédito, o que o fez aduzir em exordial, se tratar o demandado de um estelionatário.

Situação esta que equivocadamente ensejou os motivos de o demandante impetrar ação de reparação por danos morais e materiais em desfavor do demandado, que conforme será tratado em inúmeras oportunidades no presente instrumento, estava apenas exercendo sua função de corretor de imóveis, na tentativa de garantir o melhor tratamento de seu cliente na efetivação da compra do apartamento.

Demonstrando de claro e bom entender que toda a situação se deu por culpa exclusiva do demandante, que foi omisso e imprudente, no fornecimento dos documentos necessários para análise de crédito, como comprova-se pelos próprios documentos pelo mesmo anexado aos autos.

POR FIM, em que pese o esforço do demandante em fazer crer que possui interesse de agir para propor a presente ação em face do demandado, bem assim direito de pleitear-lhe numerário indenizatório, sua pretensão imerece prosperar; senão, vejamos.

DA VERACIDADE DOS FATOS

O demandado se encontrava em seu local de trabalho atendendo a clientes quando foi informado acerca do caso do então promitente comprador Sr. FULANO DE TAL, ora demandante, e suas peculiaridades, posto que informou não possuir movimentação bancária suficiente para liberar um financiamento, porém poderia comprovar renda com gastos no cartão de créditos que ultrapassariam os R$ 000 (REAIS) mensais.

Não se tratando de uma armadilha como alegado em exordial, e sim uma técnica de venda, convenceu o demandante a fazer uma análise de crédito, o qual de veras teria o resultado em mãos em dois dias, como afirmado pelo corretor em conversas de fls 00 e 00 dos autos, o que não viria a ocorrer pelos atrasos do demandante me fornecer a devida documentação, como será veementemente infra tratado.

Salienta-se Excelência, que o ônus de tratar com a TAL, acerca da análise de crédito, é única exclusivamente do promitente comprador, havendo apenas o demandado oferecido este serviço por cortesia, porém restou prejudicada a diligência por culpa exclusiva do demandante, que não forneceu as documentações necessárias para que ocorresse a análise, conforme depreende-se em própria conversas de aplicativo Whatsapp juntado em inicial, momento em que o corretor SICRANO insistentemente requere as documentações, conforme documento de fls 00 dos autos.

É de bom tom trazer aos autos que o procedimento realiza-se da seguinte forma, o sinal de R$ 0000 (REAIS) é pago, e enquanto o promitente comprador verifica se possui ou não crédito para financiamento, o contrato é confeccionado, se o financiamento for autorizado, o contrato é assinado, caso contrário, o dinheiro é devolvido.

Desta feita, o demandante não forneceu de logo os documentos necessários para que fosse realizada a análise, e ainda que insistentemente o demandado os requeresse (o que foi erroneamente interpretado como coação), na tentativa de ajudá-lo, tampouco buscou por si só analisar seu crédito, contudo mesmo assim resolveu, por sua conta em risco, assinar o contrato.

Como é de inteira responsabilidade do demandante buscar se informar acerca da possível liberação de seu financiamento, conforme contrato de compromisso de compra e venda juntado em exordial (Cláusula terceira, paragrafo segundo, item E, às fls 00 dos autos), a não efetivação da compra, por fato de que o financiamento não foi autorizado, gera a quebra do contrato por culpa exclusiva do comprador, não havendo culpa alguma do demandado, depreende-se também que o demandante assinou abaixo da cláusula, demonstrando a boa-fé do demandado em explanar todas as cláusulas que poderiam vir a ocasionar ônus ao comprador, deixando-o a par de tudo o que estava assinando.

Dando continuidade.

Após a assinatura do contrato, preocupado com a situação, o demandado suspeitando que não houvesse ocorrido análise de crédito por iniciativa do demandante, para não haver problemas futuros decorrentes da atitude imprudente de ter assinado o contrato de compromisso de compra e venda sem ter conhecimento se o financiamento seria liberado, continuou a cobrá-lo pelos documentos, que sempre eram enviados incompletos, comprovado pelas conversas de Whatsapp juntadas às fls 00 dos autos.

E assim perdurou por três meses de insistência, tendo sido o contrato assinado em MÊS/ANO, e apenas em outubro do mesmo ano foi finalmente enviado todos os documentos requeridos, sendo esta a cronologia completa:

1º) Proposta assinada em DIA/MÊS/ANO: a partir desta data o corretor da imobiliária cobra os documentos para análise de crédito, mas não recebe os comprovantes de renda antes da assinatura do contrato.

2º) Contrato assinado em DIA/MÊS/ANO: sem envio dos documentos necessários para análise de crédito. Fica claro, portanto, que o sr. FULANO DE TAL assumiu o risco ao assinar o contrato e iniciar os pagamentos das parcelas.

3º) DIA/MÊS/ANO: o demandado recebe o último e-mail com comprovação da renda do sr. FULANO DE TAL, 00 meses e 00 dias após a assinatura do contrato.

4º) Primeira semana de MÊS/ANO: TAL, empresa correspondente de crédito da Caixa informa que o cliente não tinha capacidade de crédito para o financiamento desejado (ver anexo). Além disso, seu principal comprovante de renda (extrato de cartão de crédito como dependente de sua mãe), não foi aceito pela normativa da Caixa.

5º) DIA/MÊS/ANO: O sr. FULANO DE TAL ingressa com uma ação na justiça ao perceber que não tinha como comprovar renda, pois tinha apenas mais dois meses até completar o ano e vencer o prazo contratual para contratar o financiamento.

Conforme acima exposto, ao receber os comprovantes de renda, o demandado logo percebeu que algumas informações passadas pelo demandante no início da transação estavam equivocadas, sendo a principal discordância em relação ao cartão de crédito, que possuía gastos em torno de R$ 0000 (REAIS) mensais, entretanto não era de sua titularidade e sim de sua genitora, não tendo valia para comprovar o pretendido.

Percebendo que o demandante não havia passado as informações corretas, e que, se permanecesse desta maneira, de forma alguma seria liberado o financiamento, começou a odisseia do demandado em como iria proceder para que o demandante realizasse o sonho da casa própria.

Após estudar a situação, e para que o demandante não perdesse o dinheiro já pago, haja vista assinou o contrato de compromisso de compra e venda sem a análise de crédito, o demandado sugeriu que realizasse a retificação do Imposto de Renda, o que lhe custaria a quantia de R$ 0000 (REAIS), possibilitando assim a liberação do financiamento e a consequente continuidade do negócio, porém tal ideia foi negada pelo demandante, que equivocadamente se sentiu enganado.

Instar salutar Douto Magistrado que o que possivelmente ocorreu foi uma inversão de valores por parte do demandante, que se sentiu prejudicado por atos que foram, ou seriam, realizados apenas para o seu bem.

Cumpre lembrar também que o demandante repetidas vezes alega em exordial que informou que só obteria renda suficiente em MÊS/ANO para liberar o financiamento, o que não deve prosperar, posto que em conversas de Whatsapp juntada pelo próprio à folha 00 dos autos, este afirma querer financiar no final de ANO TAL.

O que ao contrário do que transcrito em petição inicial foi respeitado pelo demandado, posto que existe uma cláusula contratual (Cláusula terceira, paragrafo segundo, item E, às fls 00 dos autos) que fornece o prazo de seis meses após sua assinatura para regular o financiamento, tal prazo este findo no caso concreto em MÊS/ANO, e que foi devidamente informado acerca de tal condição, haja vista possui sua rubrica logo abaixo da referida cláusula.

Foi justamente esse prazo contratual que gerou toda a preocupação em regularizar de pronto a situação do demandante, posto que por mais que a analise seja rápida, o procedimento interno que concede o financiamento pode demorar meses a depender da ocasião e se não resolvesse o mais rápido possível, poderia vir a prejudicar o demandante.

Voltando a dizer, que toda insistência em entrega de documentos se deu apenas pelo comportamento inerte do demandante, que demorou a enviá-los, bem como sua imprudência, pois mesmo sendo um Advogado, pessoa com intelecto suficiente para interpretar cláusulas contratuais, assinou um contrato sem ao menos ter conhecimento se seu financiamento seria liberado ou não, sendo de sua inteira responsabilidade a busca de crédito.

Observando que não teria mais condições de tentar ajudar ao demandante, já que este mostrou uma postura demasiadamente intransigente, o demandado enviou as documentações por ele fornecida a TAL Empreendimentos Imobiliários, que, como já esperado, estudou o que lhe foi entregue e concluiu que não seria liberado financiamento para o demandante, conforme mostra-se em declaração anexada aos autos.

Neste sentido ao contrário do que foi alegado em exordial, não existiu nenhuma atitude fraudulenta nos serviços do demandado, sendo este pessoa de caráter ilibado, se sentindo bastante constrangido e humilhado por ter suas atitudes realizadas no intuito de beneficiar o demandante, ser comparada a atitudes de um estelionatário.

Resta claro que o demandante possuía de todos os meios para interpretar as cláusulas contratuais de forma correta, sendo assim é de inteira responsabilidade do mesmo tudo o que passou, se comprometendo a comprar um imóvel, sem nem ao menos saber seria liberado seu financiamento, e consequentemente de má-fé utilizou o nome do demandado, ainda o definido como estelionatário, o prejudicando com seus respectivos clientes.

DO DIREITO

INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR – DA CULPA EXCLUSIVA DO DEMANDANTE

Como já incansavelmente tratado, o demandante, em uma atitude arriscada, não forneceu os documentos para que o demandado realizasse sua analise de crédito por meio de seus correspondentes, tampouco realizou a diligência por conta própria, e mesmo sem ter o devido conhecimento acerca de seu crédito para financiamento, assinou o contrato de compromisso de compra e venda com a construtora.

Restando claro que foi a sua atitude omissa e imprudente que resultou na quebra do contrato, não merecendo prosperar nenhum pedido indenizatório, posto que os reais fatos vão em desencontro com o disposto em lei, não cumprindo o demandado os requisitos necessário geradores de responsabilidade civil.

Embora tivesse pleno conhecimento e discernimento para agir de forma correta e prudente, o próprio demandante não ajudou a realização do trabalho do demandado, que de toda forma tentou ajudá-lo, mas viu seu trabalho restar prejudicado pelo:

a) não fornecimento a tempo dos documentos necessários para analise de crédito;

b) a negligencia em providenciar por inciativa própria a análise de seu crédito;

c) bem como, imprudentemente, assinar um contrato de compromisso de compra e venda sem ao menos tomar conhecimento se seu financiamento seria liberado.

Assim não resta dúvidas de que o suposto evento danoso ocorreu por culpa exclusiva do demandante, e conforme leciona o notório doutrinador Carlos Roberto Gonçalves:

Quando o evento danoso acontece, por culpa exclusiva da vítima, desaparece a responsabilidade do agente. Nesse caso, deixa de existir a relação de causa e efeito entre o seu ato e o prejuízo experimentado pela vítima. Pode-se afirmar que, no caso de culpa exclusiva da vítima, o causador do dano, é mero instrumento do acidente. Não há liame de causalidade entre o seu ato e o prejuízo da vítima. (Responsabilidade Civil. Saraiva, 2008, p. 505.)

Resumindo, para que o demandado seja responsabilizado pela reparação civil do suposto dano sofrido pelo demandante, mister se faz seja provado adequadamente, que a lesão sofrida adveio diretamente de ato praticado pelo contestante.

Nesse particular, como não poderia deixar de ser, o ônus da prova de todos os requisitos da responsabilidade civil, ou seja, do dano, da culpa e do nexo causal, são atribuídos, por inteiro, à parte demandante da referida ação, pois representam os fatos constitutivos de seu pretenso direito. Toda pretensão prende-se a algum fato, ou fatos, em que se fundamenta. Deduzindo sua pretensão em juízo, o demandante incumbe afirmar a ocorrência do fato que lhe serve de base, qualificando-o juridicamente e dessa afirmação extraindo as consequências jurídicas que resultam no seu pedido de tutela jurisdicional.

Com isso, não basta ao demandante intentar uma ação para buscar a atividade jurisdicional. Se não conseguir provar a veracidade dos fatos alegados em juízo, terá o requerente o seu pleito prejudicado. De tal sorte, às partes não basta simplesmente alegar os fatos. Para que a sentença declare o direito, isto é, para que a relação de direito litigiosa fique definitivamente garantida pela regra de direito correspondente, preciso é, antes de tudo, que o juiz se certifique da verdade do fato alegado, o que se dará por meio das provas promovidas na lide, as quais, mesmo as juntadas pelo demandante, vão em desencontro com o que aduz em exordial.

DA INEXISTÊNCIA DA CULPA DO AGENTE

Não se configura no presente caso, a culpa do agente, ou seja, do demandado, muito embora o demandante não agiu de forma responsável, ao assinar um contrato, sem que ao menos soubesse se poderia cumpri-lo.

Salientando que a insistência do demandado (tratado equivocadamente como coação), se deu devido a mora do demandante em fornecer a documentação requerida pela TAL, para que fosse, como prometido, em dois dias analisado seu crédito, antes mesmo de assinar o contrato e arcar com a primeira parcela, o que não ocorreu apenas pela morosidade do contestado.

A parte demandada se dispõe a apresentar as suas alegações através de documentos hábeis, límpidos e legais, no sentido de convencer, neste Juízo, de que a realidade dos fatos realmente existe, bem como faz uso da própria documentação juntada pelo demandante. Como prova desta afirmação, fundamenta cada fato com sua respectiva documentação, com intuito de firmar o compromisso de se fazer justiça.

A justiça deve ser intentada no momento em que o cidadão se vê lesado ou desamparado naquela situação fática. A nossa Lei Maior prevê ao lesado ou ao desamparado uma reparação de dano, o que realmente não é este caso que está sendo exposto nesta relação jurídica.

A vítima, que está alegando uma indenização, assinou um contrato de compromisso de compromisso de compra e venda sem ao menos fornecer aos corretores responsáveis pela transação os devidos documentos a fim de fosse determinado a existência ou não de crédito para financiamento. Pode-se notar que a parte requerida apresenta as suas alegações de acordo com cada documento juntado aos autos, independente da parte que os anexou, pois "justiça" se faz com veracidade, transparência e lucidez.

O ilustre Humberto Theodoro Júnior nos traz o seguinte conceito de culpa:

Culpa, no sentido jurídico, é a omissão da cautela, que as circunstâncias exigiam do agente, para que a sua conduta, num momento dado, não viesse a criar uma situação de risco e, finalmente, não gerasse dano previsível a outrem. (Responsabilidade Civil. 4 ed. Aide, 2007, p. 125.).

Rui Stocco nos ensina:

A culpa é a inexecução de um dever que o agente poderia conhecer e observar. Se o conhecia efetivamente e o violou deliberadamente, há delito civil, ou em matéria de contrato, dolo contratual. Se a violação do dever foi involuntária, podendo conhecê-la e evitá-la, há culpa simples. (Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial. 3 ed. RT, 2007, p.55).

Nesta mesma obra, o ilustre Rui Stocco cita a definição do Professor José Aguiar Dias:

A culpa é a falta de diligência na observância da norma de conduta, isto é, o desprezo, por parte do agente, do esforço necessário para observá-la, com resultado não objetivado, mas previsível, desde que o agente se detivesse na consideração das consequências eventuais das sua atitude . (ob. cit., p. 55).

Vê-se, claramente, que o demandado não preenche os requisitos para ser responsabilizado por culpa no evento danoso. Assim, não há como imputar responsabilidade por ato ilícito culposo, quer que seja por ação ou omissão. A parte demandada agiu de forma ética e límpida quanto à intermediação da relação jurídica entre cliente e construtora. A responsabilidade, neste caso, é do próprio demandante, pessoa que tinha pleno discernimento, que escolheu uma prática inadequada em determinado momento:

O ser humano, porque dotado de liberdade de escolha e de discernimento, deve responder por seus atos. A liberdade e a racionalidade, que compõem a sua essência, trazem-lhe, em contraponto, a responsabilidade por suas ações ou omissões, no âmbito do direito, ou seja, a responsabilidade é corolário da liberdade e da racionalidade. (Carlos Alberto Bittar, citado por Rui Stocco – ob. cit., p. 52.)

Desse entendimento, importa afirmar que é impossível vigiar todos os atos do ser humano, eis que este pode tomar decisões imprecisas a qualquer momento, valendo-se exclusivamente do seu poder racional. O ser humano tem que ter a consciência dos atos de sua vida, e ter hombridade de assumi-los mesmo que seja decorrentes de uma conduta irresponsável, causadora de um dano. Fica destacada a inexistência da culpa do demandado.

DA IRREPARABILIDADE DOS DANOS MORAL E MATERIAL

Um evento danoso pode derivar-se de culpa exclusiva da vítima. Nesta hipótese, a quebra do contrato se deu pelo fato de mesmo após seis meses de sua assinatura, o demandante não resolveu suas pendengas financeiras a fim de conseguir um financiamento junto a CEF, quebrando assim cláusula contratual (Cláusula Terceira, Paragrafo Segundo, Item E, às fls. 00 dos autos), que determina que nessa situação o contrato é rescindido por culpa do comprador. Logo, a indenização por quem não teve responsabilidade civil alguma, constituiria aberração jurídica, que não se pode admitir.

O demandante, em causa própria, intentou uma indenização por danos morais e materiais decorrentes da quebra de um contrato, bem como por supostamente ter sido coagido a realizá-lo. Vê-se, claramente, depois de tamanhas explanações que todos os supostos danos advindos do contrato, se deu por culpa do demandante, caracterizando a culpa exclusiva da vítima, eximindo a responsabilidade do demandado de qualquer indenização, seja moral ou material.

Em contrapartida e por mero Juízo de precaução, caso Vossa Excelência entender que exista elementos caracterizadores de responsabilidade civil, que seja levada em consideração que nenhum dos valores pagos pelo demandante foi realizado ao demandado, mas sim diretamente a construtora, como mostra-se pelos boletos juntados pelo próprio demandante em fls 00-00 dos autos.

Bem como no que pertine à indenização pelos danos morais, que seja considerado que tudo que o demandado realizou foi no intuito de cumprir devidamente o contrato, respeitando todos os prazos, para que assim o demandante viesse a realizar seu sonho de possuir a casa própria, inexistindo de forma alguma qualquer tipo de coação.

DA RESPONSABILIDADE SUBJETIVA

Salientando que o demandado por ser corretor de imóveis, portanto, sendo apenas uma profissional liberal, dispõe assim da regra do art. 14, §4º, qual seja:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Desta forma para que lhe fosse atribuída responsabilidade por qualquer dano causado teria que ser preenchido quatro requisitos (Ato ilícito, dano, nexo de causalidade e culpa), o que não se vislumbra na presente lide, posto que todo conteúdo fático ocorreu por culpa exclusiva do demandante.

DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

A boa-fé é um dos princípios basilares do Direito, devendo nortear todas as condutas humanas.

Em vista disso, o NCPC enumerou como deveres das partes, bem como de todos os envolvidos em processo judicial, "expor os fatos em juízo conforme a verdade" (art. 77, inc. I, NCPC) e "não formular pretensões, nem alegar defesa, cientes de que são destituídas de fundamento" (art. 77, inc. II, NCPC), entre outros.

Entretanto, por todo o exposto até então percebe-se claramente que a parte demandante faltou com o cumprimento dos referidos deveres, vez que distorceu a verdade dos fatos ao alegar que coagido a assinar um contrato, bem como ludibriado pelo demandado, no momento da analise de crédito, e que sofreu danos de natureza moral e matéria pela quebra do contrato o qual deu causa.

Ao alterar a verdade dos fatos, o demandante formulou pretensão destituída de fundamento e violando, por conseguinte, os deveres enumerados no art. 77 do NCPC.

Destarte, pode o demandante ser considerado litigante de má-fé, enquadrando-se nas hipóteses descritas no art. 80 do NCPC.

Ao deduzir pretensão contrária a fato incontroverso e agindo de modo temerário, merecendo, portanto, ser condenada a pagar multa de 1% a 10% (um por cento a dez por cento) sobre o valor dado à causa, além dos honorários devidos aos patronos do requeridos e das despesas processuais, a teor do contido no art. 81 do NCPC.

DOS REQUERIMENTOS

Ante o exposto, requer:

a) que seja declarada a improcedência dos pedidos do demandante, no que tange a indenização por danos morais e materiais, ante a ausência de culpa do demandado no evento danoso, posto este ter se dado por culpa exclusiva do demandante, bem como não haver sido realizado nenhum pagamento diretamente ao ora demandado (conforme boletos de fls 00-00), e todo o serviço realizado tenha se dado da melhor forma para que o cliente pudesse conseguir financiar seu imóvel;

b) que seja o demandante condenado a pagar multa de 1% a 10% (um por cento a dez por cento) sobre o valor dado à causa, além dos honorários devidos aos patronos dos requeridos e das despesas processuais, a teor do contido no art. 81 do NCPC;

c) caso Vossa Excelência entenda ser procedente o pedido da autora, que seja minorada a quantia relativa aos danos pessoais e patrimoniais, pelo anteriormente exposto;

d) que seja concedido os benefícios da justiça gratuita, face a hipossuficiência da demanda, face aos preceitos da Lei 1060/50.

Termos em que,

Pede Deferimento.

CIDADE, 00, MÊS, ANO

ADVOGADO

OAB Nº

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