[MODELO] Ação de despejo – Desnecessidade de caução do art. 59/Lei de Locações e jurisprudência de 2018

Ação de DESPEJO c/c pedido de cobrança e liminar – (des)necessidade de caução do art. 59/Lei de Locações

com jurisprudência de 2018 sobre (des)necessidade de caução

EXMO (A). SR (A). DR (A). JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE …/UF

PRIORIDADE (AUTOR IDOSO/ART. 1.048 DO CPC)

Nome, brasileiro, estado civil, profissão, natural de XXXX, nascido em XXXX, portador do RG n. XXXXXX SSP/RJ e inscrito no CPF n. XXXXXXX, filho de XXX e XXXX, residente e domiciliado na XXXXXX-BA, tel: (71) XXXXXX e-mail: XXXXXXX, por meio de seu advogado (procuração anexa), vem diante da honrosa presença de V. Exa., com fulcro nos arts. 5º, V e X, da CRFB88, 319 do CPC e na Lei n. 8.245/91, propor a presente:

AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE COBRANÇA E TUTELA DE URGÊNCIA

em face de Nome, brasileiro, estado civil, profissão, data de nascimento, naturalidade e filiação desconhecidos, portador do RG n. XXXX e inscrito no CPF n. XXXXX, residente e domiciliado na …-UF, CEP: XXXX, Tel: XXXXX, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

I- PRELIMINARMENTE

Excelência, o autor nasceu em 08.01.1954, logo, possui 64 anos de idade. Por tal motivo, faz jus à PRIORIDADE DE TRAMITAÇÃO prevista no art. 71 do Estatuto do Idoso e no art. 1.048 do CPC, a qual desde já faz requerimento de deferimento em seu favor, a fim de garantir-lhe melhor acesso à justiça.

Além disso, por ser pobre nos termos da lei, pede e espera o deferimento do benefício de justiça gratuita, com base no art. 98 e ssss. do CPC e da lei n. 1.060/50, bem como de Declaração de Hipossuficiência anexada aos autos.

II- DOS FATOS

O Autor é proprietário do imóvel residencial situado à xxxxx-UF. No dia XXXXX as partes firmaram Contrato de Locação (anexo) do aludido imóvel, com vigência até 15.10.2016 e valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), a ser pago até o dia 20 de cada mês.

Ato contínuo, o contrato foi renovado, com vigência para mais XXX meses (DATA), com reajuste para R$ XXXXX mensal, mas que por questão de amizade fora acertado de forma verbal que o valor antigo (R$ 500,00) valeria até XXXXX. Outrossim, também por amizade e dada a alegada dificuldade financeira do locatário, ultrapassado o prazo contratual, o autor permitiu verbalmente a continuação da locação, dada as constantes promessas de pagamento mês a mês.

Ocorre que, não obstante tenha tido toda consideração pelo réu, desde XXXX e até o presente momento, este deixou de cumprir com sua obrigação de pagar, sendo devedor de R$ XXXXXXX a título de alugueres em atraso, inclusive, se recusa a sair do imóvel. Consigne-se que fora estipulado, no instrumento particular firmado uma multa de 2% sobre o valor devido e juros mensais de 1%.

Nesse ínterim, na tentativa de obter conciliação, ainda no ano de XXXX o autor procurou o locatário devedor, tendo recebido deste XXXXX, valor insuficiente. Novamente, em xxx.2018 emitiu Notificação Extrajudicial, a qual lhe foi assegurado o prazo de 15 dias úteis para que pagasse a dívida ou procurasse o locador a fim de renegociar. Não obstante tal tentativa, esta restou frustrada, dado o decurso do prazo sem que o requerido o procurasse. Apenas na última semana efetuou o pagamento de xxxx , o que não salda a dívida.

Isto posto, diante do inadimplemento e tendo em vista a tentativa infrutífera de composição extrajudicial, não resta ao demandante outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário para reaver o imóvel que por direito lhe pertence e os valores oriundos do aluguel em atraso, ainda mais considerando que o requerido se mantém no imóvel mesmo não tendo havido renovação de ato contratual.

III- DA CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR (DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO DO ART. 59, DA LEI DE LOCAÇÕES)

Como se sabe, o art. 300/ CPC prevê a tutela de urgência como medida capaz de garantir o resultado útil antecipado do processo. In casu, o autor [que é idoso] não poderá esperar por uma sentença para tão somente obter a satisfação do seu direito, considerando que o imóvel [de sua propriedade] locado era uma fonte de renda e o inquilino é devedor de aluguel desde XXXXX. Outrossim, por amizade e boa-fé, o demandante permitiu a permanência do locatário no imóvel [mediante a promessa de pagamento de aluguel] mesmo sem fazer novo contrato e o que se percebe é a sua esquiva das obrigações e o surgimento de sérios prejuízos.

Ora, o desfazimento do aluguel é permitido pela Lei de Locações (art. 9º, III) quando o locatário descumpre sua obrigação de pagar (art. 23, I). E até mesmo nos casos de renovação automática o desfazimento e a retomada do imóvel são permitidos quando ocorridos quaisquer dos fatos previstos no art. 9º, conforme o art. 47, caput e inciso I, da Lei n. 8.245/91.

Aplica-se, por consequência, o art. 59, § 1º, IX, da Lei de Locações, autorizador da concessão de liminar para desocupação do imóvel no caso de falta de pagamento de aluguel, estando o contrato desprovido das garantias do art. 37, seja por não ter sido contratada ou por ter sido extinta, como bem ocorreu no presente caso, onde findou-se a vigência e o autor permitiu a continuação da locação apenas mediante mera promessa verbal de pagamento dos alugueres em atraso e as que fossem vencendo mês a mês, sem ter exigido nova fiança.

Excelência, o débito do inquilino réu é superior a qualquer fiança que pudesse ter sido dada. Além disso, há reconhecimento da existência da dívida, tanto que assinou/recebeu a (s) Notificação (ões) Extrajudicial (is) e pagou R$ XXXXX para abater a dívida dias após o recebimento desta (s).

Isto posto, há a notória presença conjunta de perigo de dano e verossimilhança das alegações, ambas autorizadoras da concessão da liminar prevista no CPC/15, sem a necessidade de prestação de caução pela parte autora de três meses de aluguel, até porque pode oferecer [e oferece] o próprio imóvel [de valor superior] ou os alugueres em atraso [também oferece] como caução do ar595959. E não se pode esquecer que a dívida do réu é de valor elevado [R$ XXXXXX], superior à caução.

Nesse sentido, a jurisprudência [inclusive de 2018] permite a concessão de liminar sem prestação de caução:

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CAUÇÃO. DESNECESSIDADE. DESPEJO. POSSIBILIDADE. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial, o rol de hipóteses de despejo liminar, previsto no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, não é taxativo, podendo o juízo, atendidos os pressupostos legais, valer-se do art. 300 do CPC/2015 para conceder a antecipação de tutela em ação de despejo. Exame do caso vertente que denota o preenchimento dos requisitos legais para concessão da medida. (TJ-RS – AI: 70076190255 RS, Rel: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgamento: 17/01/2018).

AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO. CAUÇÃO. DESNECESSIDADE NO CASO CONCRETO. […] Um dos requisitos previstos na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 59, § 1º, IX, é a exigência da prestação de caução. Contudo, no caso concreto, a dívida supera em muito o valor equivalente a três meses de locativos, razão pela qual vai mantida a liminar concedida. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (TJ-RS – AI: 70073920589 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 26/07/2017, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/08/2017)

LOCAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO – LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTE PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO – […] desnecessidade de apresentação de caução em dinheiro – doutrina e jurisprudência têm admitido a prestação de caução real ou fidejussória no caso, desde que a caução seja idônea e observe o valor equivalente a três meses de aluguel – o próprio imóvel locado, ofertado a título de caução, deve ser aceito desde que comprovada a propriedade, em prazo a ser fixado pelo magistrado "a quo". RECURSO DO AUTOR PROVIDO. (TJ-SP – AI: 990103035739 SP, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 10/08/2010)

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. ART. 59, § 1º DA LEI 8.245/91. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. […] 1- É possível o oferecimento dos aluguéis em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, com base no art. 59, § 1º, da Lei de Locações (8.245/91). […] AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – AI: 565235020168090000, Relator: DES. NORIVAL SANTOME, Data de Julgamento: 23/08/2016)

Ex positis, pugna pelo deferimento de medida liminar inaudita altera pars, sem necessidade de prévio depósito de caução pelo autor, que determine ao réu a desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias úteis, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, e se necessário, com emprego de força e possível arrombamento, nos termos do art. 65 da Lei nº 8.245/91.

IV- DO DIREITO DE REAVER O IMÓVEL E OS VALORES DO ALUGUEL EM ATRASO

Não pairam dúvidas acerca da prática reiterada de ato ilícito pelo inquilino réu ao exercer o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em RESOLUÇÃO DO CONTRATO. Assim, o autor tem o inequívoco direito de ser imitido na posse direta do imóvel que lhe pertence, do qual esperava obter renda com o aluguel, no entanto, desde XXXXX não recebe o quanto fora acordado.

Em decorrência disso, a presente ação visa a rescisão do vínculo pactual, renovado automaticamente de forma verbal, mas que encontra guarida no art. 47, caput e inciso I, da Lei n. 8.245/91 para que haja a sua extinção definitiva. Além disso, uma vez desfeita a locação por falta de pagamento, incorre o devedor em mora (art. 397 CC/02), sendo legítima a cumulação do pedido de rescisório com a cobrança dos alugueres atualizados (art. 395 CC/02), conforme dispõe o art. 62, I, da Lei do Inquilinato, mediante a juntada de planilha de débitos pelo requerente.

V- DO DIREITO DE REAVER O QUE FOI GASTO COM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Ademais, tem direito o autor de receber de volta todo o valor gasto para a contratação de advogado para patrocínio desta causa, inclusive, para a emissão de notificação extrajudicial, totalizando R$ XXXXXX, o que demonstrou a sua boa vontade de tentar resolver a questão sem o uso da máquina pública. (Contrato de Honorários anexado).

Tal possiblidade, decorre do que dispõe o Código Civil nos arts. 389, 395e 404 e não se confunde com o chamado bis in idem, dada a permissiva legal do pagamento de honorários de sucumbência, pois os honorários contratuais não se confundem com os processuais, haja vista que aqueles representam os gastos que diminuíram o patrimônio da própria parte, de modo que a indenização tem como escopo reparar um dano que poderia facilmente ser resolvido de forma amigável, ao passo que os de sucumbência são direito autônomo do advogado, pertencentes ao profissional.

Assim, o ônus de arcar com os honorários contratuais passa a ser do inquilino réu, pois resiste de maneira injustificada à pretensão do locador de reaver o que lhe é de direito e com muito esforço adquiriu, razão pela qual pugna pela condenação do réu também ao pagamento do valor acima mencionado.

VI- DOS PEDIDOS

Pelo exposto, suplica que V. Exa.:

· conceda o direito de PRIORIDADE DE TRAMITAÇÃO, pois o autor possui idade avançada – 64 anos, atribuindo identificação diferenciada aos autos [PRIORIDADE] para que possa tramitar de forma diferenciada perante os demais existentes nesta vara cível, conforme§ 1ºº, do art. 10488, doCPCC;

· conceda a liminar requerida, sem necessidade de prévio depósito de caução pelo autor, pelas razões suscitada, que determine ao réu a desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias úteis, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, e se necessário, com emprego de força e possível arrombamento, tudo por meio de EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO;

· determine a citação do réu, para que tome ciência da presente ação e no prazo legal ofereça contestação, sob pena de revelia;

· receba, processe e julgue totalmente procedente a presente ação, pela decretação da rescisão do contrato de aluguel, bem como do despejo e a retomada do imóvel em 15 (quinze) dias, além de determinar ao inquilino devedor o pagamento de R$ XXXXX (planilha anexada), correspondente ao seu débito dos alugueis de XXX/2017 até o dia do ajuizamento da presente ação, além das prestações que se vencerem no decorrer deste processo, sob pena de penhora e demais cominações;

· condene ainda o requerido ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência de 10% (dez por cento);

· condene, em conjunto, o requerido ao pagamento de indenização dos honorários advocatícios contratuais, no valor de R$ XXXX, nos termos do art. 404 do Código Civil;

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, pelo que pede desde já a juntada dos documentos em anexo.

Dá-se à causa o valor de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), CONFORME art. 58, III, da Lei n. 8.245/91, que prevalece sobre o CPC.

Nesses termos,

Pede Deferimento.

Cidade/UF, Data.

ADVOGADO

OAB/XX