[MODELO] AÇÃO CAUTELAR – Imóvel do SFH com hipoteca: transferência negada e exigência de refinanciamento
CAUTELAR INOMINADA -Contrato para aquisição de imóvel onerado por hipoteca junto ao SFH-Sistema Financeiro da Habitação. Recusa do agente financeiro em transferir o contrato. Exigência de refinanciamento do saldo devedor.
EXMO. SR. DR. JUIZ FEDERAL DA …. ª VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DE ….
………………………………….. (qualificação), portador da cédula de identidade RG nº …., inscrita no CPF/MF sob o nº …., residente e domiciliado na Rua …. nº…., Cidade de …., por intermédio de seu procurador judicial infra-assinado ("ut" instrumento de mandato incluso – doc. ….), com escritório profissional sito na Rua …. nº …., nesta …., onde recebe intimações e notificações, comparece à presença de Vossa Excelência, mui respeitosamente propor a presente:
AÇÃO CAUTELAR INOMINADA
com fundamento jurídico nos artigos 796 e seguintes do Código de Processo Civil, c/c com o artigo 5º da LICC e preceitos específicos da Lei nº 4.380/64 e demais aplicáveis ao caso vertente, em face de:
Caixa Econômica Federal, instituição financeira sob a forma de Empresa Pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, sito na Rua …. nº ….,
UNIÃO FEDERAL, pessoa jurídica de direito público interno, podendo ser citada na Rua …. nº …., sede da Procuradoria da República em …., Estado ….
BANCO CENTRAL DO BRASIL, autarquia federal de regime especial, com escritório regional; sito na Rua …. nº …., nesta ….
1.
DA SÍNTESE FÁTICA
Em data de …., firmou contrato por instrumento particular de compra e venda, mútuo com obrigações e quitação parcial, consoante espécie de adesão, figurando como cessionária e credora hipotecária, a …. e como vendedora, credora hipotecária e cedente, a …., conforme atesta contrato em anexo (doc. ….).
Entretanto, em meados de …., o Requerente adquiriu da apontada mutuária, mediante instrumento de compromisso de compra e venda com sub-rogação de ônus real e de procuração, registrada em fls. …., do Livro nº …., no …. tabelionato de notas desta …. (em anexo), o bem imóvel descrito no aludido contrato de financiamento imobiliário, que se encontra registrado na 3º circunscrição de Imóveis desta capital, consoante matrícula nº …., conforme documentos em anexo e respeitada a hipoteca em nome da instituição financeira.
À vista disso, o Requerente na condição de novo proprietário, dirigiu-se à entidade financiadora no intuito de efetivar a transferência dos contratos de financiamento e de seguro, que ainda se acha em nome da mutuária-cedente, cientificando-a e oportunizando a proceder tanto a pretensa transferência dos contratos e dos carnês de pagamento quanto a atualização do cadastro, cujos encargos mensais vêm sendo pagos regularmente pela adquirente sub-rogada, observadas as condições do contrato de financiamento e as normas aplicáveis do SFH.
No entanto, o Agente financeiro-Requerido negou-se terminantemente em conceder a transferência dos contratos, alegando que em razão da falta de sua expressa anuência como credora com garantia hipotecária sobre o imóvel alienado, a referida escritura pública de compra e venda e sub-rogação de ônus real não tinha validade alguma, em face do disposto na circular n° …., imposta pelo BACEN, que impossibilita a sub-rogação legal entre os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.
Nessa razão, a entidade financiadora garantiu advertidamente duas hipóteses ao Requerente, quais sejam: a liquidação antecipada da dívida ou o refinanciamento do saldo devedor atualizado, desprezando-se o contrato existente desde ….. Ressalta-se que, para a efetivação do citado refinanciamento, o agente financeiro cobra taxas abusivas e extorsivas, considerando-se ainda que impõe aos mutuários sub-rogados, encargos com prestações mensais muitas vezes superiores àqueles que vinham sendo pagas, bem como, o expressivo encarecimento do saldo devedor, em virtude da atualização do financiamento habitacional, conforme documento juntado.
Contudo, mediante análise pormenorizada da evolução dos valores dos encargos mensais e do saldo devedor, o Requerente verificou que os mesmos estavam se tornando excessivamente onerosos, não guardando qualquer relação de proporcionalidade com o comprometimento inicial de renda, tampouco, com a correção salarial concedida à categoria profissional da mutuária-alienante …., conforme planilha evolutiva de cálculo que confronta os valores das prestações cobradas pelos Requeridos com os valores corretos reajustados pela sistemática PES/CP, em anexo (doc. ….).
Constatou ainda que, mesmo naqueles meses em que não havia acréscimo à categoria profissional da aludida mutuária-alienante, as prestações eram majoradas aleatoriamente, em índices acima do legalmente permitido e estranhos ao contrato, como se faz prova pelos documentos insertos.
Diante de tais arbitrariedades, alarmou-se o Requerente ao analisar a evolução do respectivo financiamento, defrontando-se com os seguintes aspectos, assim escalonados:
a) primeiramente, verificou que desde o início do financiamento até o presente momento, foi concedido um reajuste salarial acumulado de ….% à referida mutuária-cedente, enquanto que o reajuste do saldo devedor, que é corrigido pelo Agente financeiro de acordo, com o percentual da caderneta de poupança (TR + 0.5) e cujo montante incide no valor dos encargos mensais, foi do exorbitante percentual acumulado de ….%, como atesta planilha demonstrativa anexa com os referidos índices acumulados.
b) com efeito, constatou que se somasse o número de meses referentes ao financiamento com os valores das prestações atuais pagas aos Requeridos, tal resultado representaria a exorbitante importância de 04 (quatro) vezes o valor do imóvel financiado.
c) e mais, a adimplência dos valores atuais impostos coercitivamente pelos Requeridos, comprometeriam mais da metade da renda mensal efetivamente percebida pela mutuária-alienante na data da assinatura do contrato, extrapolando em muito o limite máximo de 30% de comprometimento inicial de renda.
Tais irregularidades aduzidas, são consequências exclusivas da conduta perfídia e abusiva dos Requeridos, conforme se constata adiante.
De plano, denota-se que os Requeridos esqueceram-se da aplicação do PES/CP, pois, desde o início do financiamento, impõem percentuais totalmente adversos aos concedidos à categoria profissional da mutuária-cedente, que, cumulativamente, transformaram mensais em penalidade a Requerente em razão de sua onerosidade, forçando-a a se tornar inadimplente frente a impossibilidade de saldá-las.
Constata-se a incidência de taxas de juros ilegais na correção dos valores dos encargos, visto que, aplicam-se em percentuais superiores ao legalmente permitido e demais artifícios.
Outra irregularidade é quanto a sistemática utilizada pelos Requeridos para amortizar o saldo devedor, certo que, em sua atualização, em vez de diminuir a dívida financiada, acaba por aumentá-la em patamares insuportáveis.
Perquire-se, ainda, quanto as taxas de seguros e demais encargos, cobrados em valores bem acima das taxas de mercado, certo que, os aludidos percentuais incidem diretamente no montante da dívida financiada, onerando-a.
Entrementes, o Requerente deixará para tecer maiores detalhes sobre as ponderações acima dispensadas, em tópicos insertos à AÇÃO PRINCIPAL que será interposta no tríntidio legal.
Todavia, infrutíferas foram as tentativas do Requerente em solicitar aos Requeridos, para que transferissem o contrato de financiamento e de seguro para o seu nome, passando a ser mutuário do SFH, sem a exigência de refinanciamento do saldo devedor, que onera ainda mais o "estado da dívida", assim como, revisassem a diretriz ao qual vêm majorando as prestações habitacionais e o montante do saldo devedor, face aos atuais valores pagos a maior, adequando-os corretamente ao PES/CP, de acordo com a alteração salarial da mutuária-alienante, e aplicando a data de assinatura do contrato como parâmetro dos reajustes dos encargos.
Contudo, conseguiu obter apenas respostas dúbias e evasivas, em nada surtindo efeito, acarretando-lhe uma verdadeira penalidade, visto que, hodiernamente, encontra-se impossibilitado da saldá-las, forçando-o a se tornar inadimplente.
À vista disso, invoca o Requerente a tutela jurisdicional, face ao perigo iminente de lesão ao seu patrimônio, cumulado a um dano em potencial, que se não suprido "in oportune tempore", tornar-se-á ineficaz a prestação jurisdicional, ferindo, desse modo, os pactos da "pacta sunt servanda", da boa fé e da "lex partes", somando-se à mácula do ato jurídico perfeito e acabado.
2. DO DIREITO
DA CESSÃO DE DIREITOS E A SUB-ROGAÇÃO LEGAL
O Código Civil, no livro das obrigações, refere-se somente a cessão de créditos, em nada especificando quanto à cessão de débito, que em virtude de sua inexistência, cumpre ressaltar o disposto no art. 1078 do referido Código "in verbis": "As disposições deste título aplicam-se à cessão de outros direitos para os quais não haja modo especial de transferência."
Nesse sentido, vislumbra-se que a cessão de direitos inspirou-se no direito consuetudinário, fonte subsidiária da ordem legislada, que segundo AUGUSTE LEBRUN: "é uma regra de direito que se destaca lentamente dos fatos, das práticas habitualmente seguidas no meio social".
Desse modo, os contratos firmados no âmbito do SFH não podem ter tratamento diferenciado, visto que, a cessão de direitos e obrigações é valida e legal para todas as relações privadas, mesmo com a recusa formal da expressa anuência do credor com garantia hipotecária que se nega a afirmar a transferência do mútuo e do seguro sobre o imóvel alienado.
DA LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL ONERADO COM HIPOTECA.
A alienação do imóvel por contrato de compra e venda ou de cessão de direito e obrigações, independentemente de anuência expressa do credor hipotecário, é juridicamente possível, visto que o imóvel é de exclusiva propriedade do mutuário e a hipoteca não tem força para tornar o bem inalienável, pois a garantia real acompanha o imóvel alienado, obrigando o adquirente, em face do direito de sequela em favor do credor preferencial, como ensina o professor WATERLOO MARCHESINI JR., in "a propriedade, o mútuo e a hipoteca no SFH", pág. 44, 1992, editora Juruá.
Em sua obra Lei dos Registros Públicos, o renomado mestre WALTER CENEVIVA, dispõe quanto a dispensabilidade do credor hipotecário em intervir em negócio jurídico firmado por mutuários, onde diz: "O imóvel hipotecado pode ser alienado, assim como podem ser transacionados pelo devedor os direitos a ele referentes, sem que o credor intervenha no instrumento inicial, desde que satisfeitas as exigências deste dispositivo (art. 292 da Lei nº 6.015/73 com relação dada pela Lei nº 6.941/81)".
DA ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE REFINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR
O agente financeiro impõe taxativamente a exigência de novo contrato de mútuo, na hipótese de alienação do imóvel hipotecado, obrigando o mutuário-adquirente a refinanciar o "estado da dívida", tendo como resultado direto, o expressivo encarecimento da dívida financiada, bem como, obriga-o ao pagamento de taxas extorsivas e demais encargos, onerando ainda mais o financiamento habitacional que fora estabelecido com base nos princípios sociais e constitucionais.
Inquestionavelmente, tal exigência é ilegal e perfídia, eis que, é inadmissível a apontada novação contratual por imposição do credor com garantia real sobre o bem alienado, pois, a cessão do contrato com sub-rogação legal está prevista na própria Lei nº 4.380/64, em seu artigo 69, a qual não foi afastada pelas leis supervenientes, gerando direito adquirido ao mutuário e que se transfere ao adquirente, certo que, o direito de propriedade sobrepõe-se ao ônus hipotecário que garante o mútuo, nas condições em que foi constituído, assim o credor está assegurado pelo direito de sequela.
Ressalta-se que a disposição do mencionado artigo acrescentada com a dos artigos 292 e 293 da Lei de Registros Públicos não podem ser obstaculizadas pela malsinada circular 1.214/87, certo que, a oneração com um novo financiamento é contrária ao direito positivo vigente, que sempre admitiu a cessão de contratos relativos a imóveis mediante simples transferência, sem inovarem-se as obrigações passadas para o cessionário relativamente ao credor do cedente.
Nesse sentido, cumpre registrar o entendimento do insigne juiz Dr. ELI RODRIGUES DE SOUZA, que assim diz:
"O contrato estabelece que o adquirente só pode ceder seus direitos com prévio aviso e expresso consentimento da credora. A cláusula é aparentemente potestativa. Atribui a faculdade do mutuário ceder o contrato, mas, submete-se ao arbítrio de credor de deferir-lhe ou não o direito de cessão. Acontece que o sistema Financeiro estabelece regras objetivas para a concessão desses financiamentos. A financeira, inobstante a cláusula, não pode negar sua concordância, quando o cessionário preencher todos esses requisitos, posto que o crédito não decorre da confiança pessoal depositada no pretendente, mas da garantia hipotecária que assegura a certeza do pagamento. Assim, a força da cláusula não se resolve através do arbítrio do credor, mas da diligente verificação das condições delineadas pelo Sistema Financeiro, para que o solicitante do crédito possa ser admitido a contratá-lo. Fica entendido que a cláusula 7º do contrato dá à Requerida o direito de examinar se o cessionário apresentado pelo mutuário satisfaz as condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro, para obter o empréstimo para a aquisição do imóvel. A anuência é obrigatória desde que verificadas tais condições." (ação ordinária nº 271/88, 10º vara cível de Curitiba).
Desse modo, diante da recusa do agente financeiro, pleiteia-se que seja determinada a transferência contratual do financiamento e do seguro em nome do Requerente, sem a exigência de novo financiamento e de novas condições, os quais oneram ainda mais a dívida financiada, observando-se os princípios sociais norteados do SFH e do direito.
DO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL POR CATEGORIA PROFISSIONAL
Com a instituição do Sistema Financeiro da Habitação pela Lei nº 4.380, de 21 agosto de 1.964, adotou-se o princípio de que o reajustamento das prestações da casa própria deve ser de acordo com os índices equivalentes aos adotados para a correção dos salários dos mutuários.
A "mens legis" fora instituída com escopo em promover e facilitar a aquisição da casa própria à classe de menor renda, resguardando condições aos mutuários de saldar o crédito habitacional financiado, conforme relação de proporcionalidade com a correção nominal de seu provento, conforme preconiza o art. 5º e demais aplicáveis da lei supra.
Por conta disso, tal princípio tornara-se imprescindível a manutenção do equilíbrio econômico do contrato e previsto expressamente em sucessivas resoluções do Banco Nacional da Habitação e decretos-lei, o qual não foi afastado pela legislação superviniente, como se observa a seguir.
Posterior a lei supra, foi editado o Decreto-Lei nº 19/66, cujo artigo 1º, parágrafo 1º, autorizou o reajustamento das prestações com base na variação do salário mínimo, atendendo, assim, as necessidades das famílias de baixa renda.
Com o advento da Lei 6.205, de 29 de Abril de 1.975,o salário-mínimo foi excluído como coeficiente de correção monetária das prestações, elegendo o legislador, como diretriz de correção das prestações da casa própria, o fator de reajustamento salarial do mutúario.
O BNH, no item I de sua resolução nº 81/80, estabeleceu que o Plano de Equivalência Salarial, a prestação considerada seria multiplicada pelo coeficiente de Equiparação Salarial em vigor na data de assinatura do contrato de financiamento. Tal disposição foi repetida em demais resoluções, tais como 157/82; 14/84 e 19/84, em seu artigo 1º, preconiza a respeito do Plano de Equivalência Salarial ao estabelecer que o reajustamento das prestações mensais devidas pelos mutuários do SFH não excederá o reajustamento percentual nominal dos limites superiores das respectivas faixas salariais dos mesmos.
Finalmente, em 19 de setembro de 1.984, o BNH (hoje sucedido pela União Federal) instituiu o Decreto-Lei nº 2.164, adotado o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP como critério de reajustamento das prestações do SFH, como dispõe o seu artigo 9° e parágrafos.
Com efeito, destaca-se a regra disposta no artigo 10, parágrafo 1º do Decreto-Lei nº 2.284/86, que venda qualquer outra sistemática senão a do PES/CP como fator de reajustamento dos encargos mensais, como se lê adiante:
"Em nenhuma hipótese a prestação do sistema financeiro da habitação será superior à equivalência salarial da categoria profissional do mutúario."
A redação não poderia ser mais clara, onde a norma "sui generis" não admite exceções e a todos se aplica, estabelecendo como critério único, o reajustamento das prestações pelo PES/CP.
Consectário dessa estipulação é o disposto no parágrafo 5º, do artigo 9º, do Decreto-Lei nº 2.164/84, com redação dada pelo artigo 22, parágrafo 5º, da lei 8.004/90, que instituiu definitivamente a relação de proporcionalidade entre as prestações do SFH e os salários dos mutuários.
Vislumbra-se contrato firmado pelos mutuários-alienantes, a inclusão de cláusulas adotando o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional certo que, as mesmas foram pactuadas mediante normas aplicáveis e princípios constitucionais pertinentes, e nesse sentido, estamos diante de atos jurídicos perfeitos e acabados, que geram à adquirente-mutúaria a aquisição de direitos, que devem ser respeitados pelos Requeridos.
É irrelevante a alegação por parte do Agente Financeiro de que o critério de reajustamento vem sofrendo alterações, porque norma alguma pode violar e tampouco desconhecer o princípio constitucional preconizado no artigo 5º, inciso XXXVI, da carta magna:
"a Lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada".
Por estas razões básicas, dispõe a emenda do acórdão, sumariando a posição uniforme da 2º turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 19.238-0/DF, tendo como relator o ministro HÉLIO MOSIMANN:
"consoante interpretação emprestada à legislação pertinente, os contratos destinados à aquisição da moradia própria através do sistema financeiro da habitação devem seguir o plano de Equivalência Salarial, reajustando-se as prestações no mesmo percentual e periodicidade do aumento salarial da categoria profissional do mutuário." (in DJ n.93, de 18.05.92, pág. 975).
Sem embargo desse entendimento, cinge-se em reconhecer a ilegalidade da procedência arbitrária dos Requeridos, os quais vêm aplicando nos encargos mensais critérios totalmente adversos ao do PES/CP, que encontra-se legivelmente expresso no contrato em questão, eis que, desde o início do financiamento, as prestações vêm sendo pagas em valores bem superiores ao firmado, que, cumulativamente, tornaram as prestações onerosas demais, conforme atesta o confronto entre os valores das prestações cobradas pelo Agente Financeiro e os valores das prestações reajustadas corretamente pelo PES/CP, inserto em planilha demonstrativa em anexo.
À vista disso e infrutíferas as tentativas da Requerente em solicitar a transferência do contrato de financiamento habitacional e do seguro para o seu nome, sem a abusiva exigência de novo financiamento do saldo devedor, o qual torna ainda mais onerosa a dívida financiada, bem como a revisão dos valores atuais das prestações habitacionais e do saldo devedor, adequando-os corretamente ao estipulado em contrato e à legislação permite, alternativa restou senão recorrer à tutela jurisdicional, a fim de se resguadar do seu direito violado, suspendendo-se atos tendentes à execução judicial ou extrajudicial e impedindo quaisquer efeitos da mora, pleiteando, para tanto, o presente provimento acautelatório com concessão de limitar "inaudita altera parte", consoantes regra disposta no artigo 804 do Código de Processo Civil.
Apesar de não estar regulada entre os procedimentos cautelares específicos no diploma processual, as medidas provisórias que pleiteam provimento cautelar são unanimemente acolhidas, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, em face do poder geral de cautela, preconizado no artigo 798 do Código de Processo Civil que assim preleciona GALENO LACERDA:
"Poder cautelar geral pode servir de tutela, entre nós, aos direitos fundamentais do homem, insculpidos na Constituição, sempre que desamparados de remédio específico de proteção." (in CPC anotado, Sálvio de Figueiredo Teixeira, pg.468, 1.993).
Conquanto, para a viabilização da pretensão deduzida na presente medida jurisdicional, mister se faz demonstrar as condições de admissibilidade da tutela cautelar, que é o "fumus bonis juris" e o "periculum in mora", a fim de que a mesma seja decretada liminarmente "inaudita altera parte".
Consoante os argumentos despendidos, constata-se que o Requerente defronta-se com um perigo iminente de lesão do seu patrimônio, encontrando-se moralmente atingida pela situação aflitiva provocada exclusivamente por culpa dos Requeridos, em face de sua ilegal e arbitrária recusa em transferir o imóvel onerado em nome do mesmo.
Sequer tem culpa o Requerente em não poder saldar as prestações habitacionais, visto que, a atitude perfídia dos Requeridos em majorar as prestações com base em sistemáticas adversas ao PES/CP, acrescidas de indexadores, taxas de juros extorsivas e demais artifícios, os quais oneram verticalmente a dívida financiada, acabou em forçá-la a se tornar inadimplente.
Nesse sentido, vislumbra-se o "fummus bonis juris", que à luz dos ensinamentos WILLARD DE CASTRO VILLAR – "in" medidas cautelares, 1.971, pág. 59, consiste:
"no juízo de probabilidade e verossimilhança do direito cautelar a ser acertado e o provável perigo em face do dano ao provável direito pedido no processo principal".
A outra condição da presente medida cautelar atípica, segundo HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, "in" processo cautelar, 1993, pág. 102, concerne a "um fundado receio de dano grave e de difícil reparação, em razão do periculum in mora, enquanto, se aguarda a solução definitiva da lide", ou seja, "in casu", ressalta-se que sem a concessão da liminar pretendida, o Requerente cairá em maior inadimplência, face a cláusula resolutiva expressa no contrato de adesão que prevê o vencimento antecipado da dívida decorrente da cessão sem anuência expressa ou recusa formal do agente financeiro, como também, em decorrência dos critérios de reajustamentos ilegais e imorais praticados pelo Requeridos, transformou o mesmo em inadimplente, certo que, inquestionavelmente e em razão de sua arbitrariedade voraz, não somariam esforços para promover atos injustos de execução, forçando-o arbitrariamente a entregar o imóvel supervalorizado, ou senão, a efetividade do pagamento dos encargos mensais onerosos, não importando se tenha ou não condições para tanto.
A viabilidade da pretensão da medida acautelatória inominada, tem encontrado supedâneo no entendimento remançoso e pacífico de nossos Tribunais, sendo suficiente registrar a ementa do TRF da 5º região, do Eminente Juiz PETRÚCIO FERREIRA, no sentido de que:
"EMENTA: PROCESSO CIVIL – PROCEDIMENTO CAUTELAR PREPARATÓRIO – SFH.
1. – cabível a ação cautelar inominada preparatória que, mediante depósito das prestações vincendas, enquanto se decide a ação principal que objetivará a aplicação da equivalência salarial às mesmas prestações, visa suspender a execução extrajudicial do imóvel hipotecado – precedentes do extinto TRF e desta casa.
2. – presentes o fumus boni juris e o periculum in mora e estringindo-se a sentença aos limites da cautelar, mantém-se a mesma.
3. – apelação desprovida." (in LEX jurisprudencial do STJ e dos TRFs, 27/460 – AP. CÍVEL nº 062/90 – CE, segunda turma – DJU 22.03.91)
Certamente, a probabilidade do risco dos Requeridos é recompensada pelas generosas somas de recursos aplicados nas instituições financeiras, que mediante manipulação abusiva, resultam em vultuosos lucros desviados às suas próprias sortes, certo que, conduzem-se indiferentes a situação aflitiva dos mutuários e multiplicam contratos de financiamento como se legislação alguma vedasse tal arbitrariedade.
3. DA ABSOLUTA LEGITIMIDADE "AD CAUSAM"
É lícito ao Requerente em promover a presente medida jurisdicional, discutindo em nome da mutuária-cedente a causa de pedir, visto que, mediante contrato de compra e venda e procuração, o mesmo adquiriu desta o imóvel hipotecado em questão, obrigando-se a cumprir todos os direitos e deveres oriundos do aludido contrato hipotecário e, à Caixa Econômica Federal é assegurado receber o respectivo montante das prestações habitacionais, sem prejuízo de execução antecipada pelo saldo devedor do mutuo hipotecário. Nesse sentido, deve-se reconhecer a aplicabilidade do art. 930 do Código Civil e seu parágrafo único ao caso vertente.
Iterativamente, tal entendimento tem-se firmado no âmbito da Terceira Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal da 4a Região, conforme os precedentes dos seguintes julgados: AC nº 401.320-PR, DJU, 18.03.92, p. 5.966; AC nº 410.072-RS, DJU, 16.09.92, p. 28.551.
"Pari passu", cumpre registrar o entendimento unânime do Superior Tribunal de Justiça – STJ quanto à matéria, que em julgamento onde participaram os Srs. Ministros GOMES DE BARROS, MILTON PEREIRA, CÉSAR ROCHA e GARCIA VIEIRA, tendo como relator o insigne ministro Dr. DEMÓCRITO REINALDO, assim decidiram:
"MÚTUO HIPOTECÁRIO – CASA PRÓPRIA FINANCIADA PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – aquisição por terceiros – prestações mensais do mútuo hipotecário – pagamento via consignatória – possibilidade – os terceiros adquirentes de casa própria, financiada ao mutuário pelo sistema financeiro da habitação, como "in casu", poderão efetuar o pagamento das prestações mensais do mútuo hipotecário, via Ação Consignatória (artigo 930 do Código Civil), na hipótese em que não se discute matéria relativa ao cumprimento de cláusula contratual, mas tão-somente a causa de pedir da demanda. Recurso desprovido." (STJ – 1a T., Rec. Esp. nº 35.491-9/RS; rel. Min. Demócrito Reinaldo; j. 27.10.93; v.u.)
4. DA AÇÃO PRINCIPAL
Em consonância com a regra preconizada no artigo 806, do Código de Processo Civil, o Requerente ingressará neste respeitável Juízo, com a competente ação principal, dentro do trintídio legal, à fim de que seja determinado aos Requeridos, a respeitar as cláusulas expressas no contrato de financiamento, bem como conceder a devolução dos prejuízos econômicos e morais causados ao mesmo.
5. DO REQUERIMENTO
"Ex Positis", pede-se que se digne Vossa Excelência em julgar procedente a presente medida cautelar inominada, em todos os seus termos, concedendo "inaudita altera parte" a liminar pretendida, mantendo-a até decisão final da ação principal, para tanto, requerendo:
1. Que seja determinada a formalização da transferência do contrato de mútuo com garantia hipotecária do bem imóvel onerado e do seguro, em nome do Requerente …., respeitando-se a cessão de direitos e a sub-rogação legal que lhe foi regularmente outorgada pela mutuária-cedente, sem a concessão de novo financiamento e de novas condições, em virtude do terceiro adquirente atender todas as exigências legais para substituí-la, ressalvando-se que o crédito não decorre de confiança pessoal, mas sim de garantia real sobre o imóvel gravado com hipoteca.
2. Que seja declarada ilegal de pleno direito a sistemática adotada pelos Requeridos em reajustar os encargos mensais em índices adversos e estranhos aos percentuais concedidos à categoria profissional da mutuária-cedente …., certo que o Requerente tem direito líquido e certo ao reajustamento das prestações pela modalidade do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP, conforme o firmado entre a mutuária-cedente e o Agente Financeiro, e cujos direitos e obrigações foram regularmente sub-rogados ao terceiro adquirente, consoante contratos em anexo;
3. Que sejam recalculadas todas as prestações pagas aos Requeridos, respeitando-se o comprometimento inicial de renda, constante no quadro resumo do apontado negócio jurídico, aplicando-se sucessivamente os reajustes de acordo com a correção salarial auferida à categoria profissional da mutuária-cedente ….;
4. Que seja autorizado, liminarmente, o depósito judicial das prestações vincendas, enquanto se decide a ação principal a ser proposta no trintídio legal, calculados de acordo com o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP, verificando-se inclusive a data-base de assinatura do contrato, sistemática esta específica de reajustamento das prestações do SFH, para que, de modo justo, possa o Requerente cumprir a obrigação elencada no contrato de financiamento perfeito e acabado.
4.1. Ressalta-se que, para a efetividade do pretenso depósito judicial, o requerente junta à presente medida jurisdicional, planilha demonstrativa da evolução dos encargos mensais, pela qual demonstrar-se-á o disparate entre os valores dos encargos mensais cobrados pelo Agente Financeiro, cuja importância atual é de R$ …. (….), com os valores calculados corretamente pelo PES/CP, desde o início do financiamento habitacional até o presente momento, cuja importância é de R$ …. (….).
5. Constatadas as diferenças pelo juízo técnico-judicial, que sejam condenados a devolver em dobro ao Requerente, os valores cobrados indevidamente a maior, desde o início do financiamento até a presente data, em consonância com o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, mediante compensação nas prestações vencidas e no saldo devedor.
6. Que sejam condenados os Requeridos a repactuarem o prazo de financiamento estipulado no negócio jurídico em questão, de forma justa, a fim de que possa o Requerente saldar o financiamento nas mesmas condições e obrigações avençadas no contrato de financiamento firmado entre o Agente Financeiro e a mutuária-cedente.
7. Que seja vedada aos Requeridos, a prática de quaisquer atos tendentes a cobrança dos valores das prestações e do saldo devedor, acrescidos de mora e de correções monetárias, dos quais vislumbram ser credores, mais precisamente a suspensão da cláusula resolutiva expressa no respectivo contrato de adesão, que prevê o vencimento antecipado da dívida, vedando-se a execução hipotecária do contrato de mútuo, prevista no Decreto-Lei nº 70/66, procedimento este afastado pela legislação superveniente e constitucional, em razão de sua afronta aos direitos sociais, porém, normalmente utilizados pelos mesmos, ficando claro que sempre procedem como se lei alguma existisse para lhes delimitar.
Requer-se que sejam determinadas as citações da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, da UNIÃO FEDERAL e do BANCO CENTRAL DO BRASIL, como litisconsortes passivos necessários, nas pessoas do seus representantes legais, nos endereços inicialmente declinados, para, querendo, procederem à defesa das argumentações despendidas na presente, sob pena dos efeitos da revelia.
Finalmente, protestam em provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidas, bem como, a condenação dos Requeridos aos consectários legais da sucumbência.
Para os devidos fins, dá-se à causa, o valor de R$ …. (….), "ex vi" do artigo 260 do Código de Processo Civil.
Nestes termos,
Pede Deferimento.
…., …. de …. de ….
………………
Advogado OAB/…
