\t\t\t(…), por seus procuradores (doc. 1), (…), vem, respeitosamente, perante Vossa Excel\u00eancia, aforar, pelo procedimento comum, rito ordin\u00e1rio, em face de (…), a competente<\/p>\n
A\u00c7\u00c3O DE INDENIZA\u00c7\u00c3O POR V\u00cdCIOS CONSTRUTIVOS \u2013 COM PEDIDO DE ANTECIPA\u00c7\u00c3O DOS EFEITOS DA TUTELA JURISDICIONAL PRETENDIDA PARA A PRODU\u00c7\u00c3O ANTECIPADA DE PROVA PERICIAL<\/p>\n
o que faz com fundamento no art. 5\u00ba, V e XXXV, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, combinado com o art. 6\u00ba, VI, VII e VIII e art. 12, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, nos arts. 186, 249, 389, 402 a 405, 618, par\u00e1grafo \u00fanico, 884 a 886 e 927, todos do C\u00f3digo Civil e, por fim, nos arts. 319 e seguintes e 294 combinado com o 300, todos do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n
BREVE RESUMO DOS FATOS<\/p>\n
\t\t\tO Condom\u00ednio autor, Excel\u00eancia, foi idealizado pela r\u00e9 para ser um projeto altamente sofisticado e diferenciado.<\/p>\n
\t\t\tNesta qualidade, prometeu as unidades aut\u00f4nomas que seriam futuramente erigidas, baseada, puramente, em apelos de ordem emocional ligados \u00e0s ideias de magnitude, requinte, proposta ousada, criatividade e excelente localiza\u00e7\u00e3o, atrelados, todos, aos detalhes constantes do respectivo plano, dentre os quais, a guisa de exemplo, o lazer, a seguran\u00e7a e o conjunto de todas as regalias que propagou, conforme se depreende de material publicit\u00e1rio extra\u00eddo do (…) (doc. 2).<\/p>\n
\t\t\tNo referido material publicit\u00e1rio eletr\u00f4nico verifica-se, com meridiana clareza, inova\u00e7\u00f5es tecnol\u00f3gicas como, por exemplo, \u201cElevador com reconhecimento digital, dando acesso restrito \u00e0 sua resid\u00eancia apenas para pessoas autorizadas.\u201d, bem como a op\u00e7\u00e3o de apartamentos com 3, 4 ou 5 vagas de garagem.<\/p>\n
\t\t\tAl\u00e9m da extensa \u00e1rea de lazer que, dentre os in\u00fameros itens, destaca-se: Sal\u00e3o de festas, Churrasqueira, Sala de recrea\u00e7\u00e3o infantil, Playground, Fitness, Sauna com Ducha, Piscina adulto climatizada com raia, Piscina infantil climatizada, Solarium e Esta\u00e7\u00e3o de gin\u00e1sticaexterna.<\/p>\n
\t\t\tEm suma, em tudo e por tudo, um empreendimento destinado a pessoas de elevado poder aquisitivo.<\/p>\n
\t\t\tContudo, Excel\u00eancia, uma vez conclu\u00edda e entregue a obra no dia (…) (certificado de conclus\u00e3o anexo \u2013 doc. 3), outra passou a ser a impress\u00e3o dos adquirentes \u2013 que n\u00e3o mais a de empreendimento diferenciado \u2013 assim que passaram a ocupar o condom\u00ednio autor.<\/p>\n
\t\t\tIsto porque, \u00e0 medida que o \u00edndice de ocupa\u00e7\u00e3o do empreendimento foi se tornando maior, em raz\u00e3o da imiss\u00e3o na posse das unidades pelos compradores, constatou-se uma s\u00e9rie de irregularidades e problemas de ordem t\u00e9cnica noempreendimento.<\/p>\n
\t\t\tEntre eles, mas n\u00e3o se limitando a tais, diverg\u00eancias entre o projeto apresentado e aprovado perante a municipalidade bem como comercializado junto aos compradores no tocante \u00e0 quantidade de vagas de garagem e ao espa\u00e7o tridimensional das mesmas, espa\u00e7o para circula\u00e7\u00e3o de ve\u00edculos, diverg\u00eancia de layout dos ambientes do t\u00e9rreo (escadarias, rampas, guarita e piscina), defici\u00eancia de ventila\u00e7\u00e3o permanente no 2\u00ba subsolo, bloqueio de acesso ao hall do elevador social, al\u00e9m dos in\u00fameros v\u00edcios construtivos, podendo destacar-se, entre eles: infiltra\u00e7\u00f5es, machas de escorrimento e fissuras no revestimento da fachada, aus\u00eancia de identifica\u00e7\u00e3o de registros e casa de m\u00e1quinas, deslocamentos, quebras e rejuntamentos inadequados nos pisos do empreendimento como um todo, trincas, fissuras e instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas inadequadas em muros e paredes externas, entre outros v\u00edcios.<\/p>\n
\t\t\tEm raz\u00e3o dos in\u00fameros problemas verificados, o condom\u00ednio autor contratou empresa de engenharia especializada, com o escopo de realizar uma vistoria completa no empreendimento, elaborando laudo que apontasse todas as irregularidades verificadas, bem como os preju\u00edzos experimentados pelo mesmo em raz\u00e3o delas.<\/p>\n
\t\t\tTal trabalho resultou na produ\u00e7\u00e3o de dois pareceres, a saber: Laudo de Inspe\u00e7\u00e3o de \u201cCheck List\u201d e Laudo T\u00e9cnico de Auditoria \u2013 Vagas de Estacionamento (anexos \u2013 doc.4).<\/p>\n
\t\t\tPara a surpresa do condom\u00ednio autor,alguns dos problemas encontrados e apontados nos pareceres s\u00e3o extremamente s\u00e9rios, n\u00e3o sendo pass\u00edveis, inclusive, de repara\u00e7\u00e3of\u00edsica.<\/p>\n
\t\t\tDessa forma, buscando viabilizar uma composi\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, o condom\u00ednio autor notificou extrajudicialmente a r\u00e9 (notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial anexa\u2013 doc. 5), o que resultou numa missiva encaminhada pela r\u00e9 agendando uma reuni\u00e3o para tratar dos problemas (carta encaminhada pela r\u00e9 \u2013 doc. 6).<\/p>\n
\t\t\tReferida reuni\u00e3o ocorreu no dia (…), com representantes t\u00e9cnicos (engenheiros) e jur\u00eddicos (advogados), tanto da r\u00e9, como do autor.<\/p>\n
\t\t\tContudo, nada obstante o esfor\u00e7o empreendido pelo autor para viabilizar uma composi\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, referida reuni\u00e3o foi infrut\u00edfera, resultando em contranotifica\u00e7\u00e3o enviada pela r\u00e9 (doc. 7).<\/p>\n
\t\t\tLogo, tendo em vista a impossibilidade de composi\u00e7\u00e3o, bem com os in\u00fameros problemas existentes no condom\u00ednio autor, que resultam em enorme preju\u00edzo, n\u00e3o restou alternativa ao mesmo, sen\u00e3o socorrer-se do Poder Judici\u00e1rio a fim de buscar as devidas repara\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
DIREITO<\/p>\n
\t\t\tSe a constru\u00e7\u00e3o, durante a garantia, encontra-se em estado deplor\u00e1vel, significa que a mesma n\u00e3o observou a boa t\u00e9cnica de constru\u00e7\u00e3o, agindo a r\u00e9, portanto, com flagrante culpa na execu\u00e7\u00e3o do projeto, muito embora a sua responsabilidade no prazo quinquenal sejaobjetiva.<\/p>\n
\t\t\tNesse sentido o Professor Hely Lopes Meirelles<\/a>, como um dos Juristas precursores sobre a mat\u00e9ria, lecionava sobre a responsabilidade do empreiteiro:<\/p>\n \u201cA responsabilidade pela perfei\u00e7\u00e3o da obra \u00e9 o primeiro dever legal de todo profissional oufirma de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de constru\u00e7\u00e3o, particular ou p\u00fablica, mesmo que n\u00e3o conste de nenhuma cl\u00e1usula do ajuste. Isto porque a constru\u00e7\u00e3o civil \u00e9, modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo t\u00e9cnico de alta especializa\u00e7\u00e3o, que exige, al\u00e9m da peritia artes do pr\u00e1tico passado, a peritia t\u00e9cnica do profissional da atualidade.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tOcorre que a obra entregue pela r\u00e9 padece de urgentes reparos da constru\u00e7\u00e3o, vez que coloca em risco a seguran\u00e7a de seus moradores, entendida esta na acep\u00e7\u00e3o da palavra, comoo atendimento \u00e0s condi\u00e7\u00f5es normais de moradia, o que n\u00e3o se verifica, de formaalguma, nas fotos (…) (Descri\u00e7\u00e3o… parecer \u2013 doc.4).<\/p>\n \t\t\tAssim, diante desses fatos incontroversos a constru\u00e7\u00e3o tem sua seguran\u00e7a, lato sensu, abalada. Neste sentido, segue ementa de ac\u00f3rd\u00e3o esclarecedor:<\/p>\n \u201cEmpreitada \u2013 Constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcio \u2013 responsabilidade do construtor pela solidez e seguran\u00e7a\u2013 Defeitos constatados pela per\u00edcia \u2013 Infiltra\u00e7\u00f5es de \u00e1gua e umidade \u2013 Incid\u00eancia do art. 1.245 do C\u00f3digo Civil [atual art. 618] \u2013 Apela\u00e7\u00e3o provida. Conforme orienta\u00e7\u00e3o da moderna jurisprud\u00eancia, \u2018o art. 1.245 do C\u00f3digo Civil [atual art. 618] deve ser interpretado e aplicado tendo em vista as realidades da constru\u00e7\u00e3o civil nos dias atuais. Vazamentos nas instala\u00e7\u00f5es hidr\u00e1ulicas, constatados pericialmente e afirmados como defeitos demaior gravidade nas inst\u00e2ncias locais. Preju\u00edzos inclusive \u00e0 sa\u00fade dos moradores. N\u00e3o \u00e9 seguro um edif\u00edcio que n\u00e3o proporcione a seus moradores condi\u00e7\u00f5es normais de habitabilidade e salubridade. Doutrina brasileira e estrangeira quanto\u00e0 extens\u00e3o da responsabilidade doconstrutor (no caso, da incorporadora que assumiu a constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio). Prazo quinquenal degarantia\u2019. (Resp n.\u00ba 1882-RJ, in RSTJ, 12\/330). No caso presente, os defeitos da constru\u00e7\u00e3o foram constatados pela per\u00edcia, consistentes em infiltra\u00e7\u00f5es de \u00e1gua e umidade, tanto nas unidades aut\u00f4nomas como nas partes de uso comum, pela que deve ser responsabilizada a construtora por sua repara\u00e7\u00e3o, eis que ocorreram durante o prazo quinquenal de garantia\u201d (Ac. un. da 3\u00aa C. Civ. do TAPR \u2013AC 78.192-6 \u2013 Rel. Juiz Domingos Ramina \u2013 j 21.11.1995 \u2013 Aptes.: Condom\u00ednio Edif\u00edcio S. e outros \u2013 Apdas.: Sociedade Construtora C. Ltda.e outras \u2013 DJPR 1\u00ba.12.1995, p. 51 \u2013 ementa oficial \u2013 Repert\u00f3rio IOB de jurisprud\u00eancia n. 2\/96 \u2013 p. 25 \u2013 3\/11.610).<\/em><\/p>\n \t\t\tIgualmente o Egr\u00e9gio Superior Tribunal de Justi\u00e7a decidiu que:<\/p>\n \u201cDireito Civil. Responsabilidade Civil. Empreitada. Defeitos na Constru\u00e7\u00e3o que comprometem as condi\u00e7\u00f5es elementares de habitabilidade. O art.1245 do C\u00f3digo Civil de 1916 [correspondente ao art. 618, doC\u00f3digo atual] abrange osdefeitos que prejudicam a habitabilidade do edif\u00edcio, n\u00e3o se limitando aos danos que acarretem ru\u00edna da constru\u00e7\u00e3o. Precedentes. Recurso Especial n\u00e3o conhecido\u201d (REsp n\u00ba 595.239\/SP \u2013 Rel. Min. C\u00e9sar Asfor Rocha \u2013 4\u00aa T. \u2013 DJ 13.09.2004).<\/em><\/p>\n \t\t\tNesse mesmo sentido:<\/p>\n \u201cEmpreitada de Constru\u00e7\u00e3o de Edif\u00edcio. Aplica\u00e7\u00e3o do Artigo 1245 [atual art. 618] do C\u00f3digo Civil. Conceito de \u2018seguran\u00e7a\u2019 do pr\u00e9dio. Infiltra\u00e7\u00f5es de \u00c1guas e Umidade. O Art.1245 do C\u00f3digo Civil deve ser interpretado e aplicado tendo emvista asrealidadesda constru\u00e7\u00e3o civil nos dias atuais. Vazamentos nas instala\u00e7\u00f5es hidr\u00e1ulicas, constatados pericialmente e afirmados como defeitos demaiorgravidade nas inst\u00e2ncias locais. Preju\u00edzos inclusive a sa\u00fade dos moradores. N\u00e3o \u00e9 seguro um edif\u00edcio que n\u00e3o proporcione a seus moradores condi\u00e7\u00f5es normais de habitabilidade e salubridade. Doutrina Brasileira e Estrangeira quanto a extens\u00e3o da responsabilidade do construtor (no casoda incorporadora que assumiu a constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio). Prazoquinquenal degarantia. Recurso Especial n\u00e3o conhecido\u201d (REsp n\u00ba 1.882\/RJ \u2013 Rel. Min. Athos Carneiro \u2013 4\u00aa T. \u2013 DJ 26.03.1990).<\/em><\/p>\n Descumprimento obrigacional da r\u00e9<\/strong><\/p>\n \t\t\tRememorando as prele\u00e7\u00f5es legadas pelo direito romano \u2013 cuja ess\u00eancia, neste particular, \u00e9 v\u00e1lida at\u00e9 hoje \u2013, o contrato \u00e9 um acordo de vontades que cria, modifica ou extingue direitos de natureza patrimonial<\/a>, dele advindo um plexode obriga\u00e7\u00f5es m\u00fatuasque devem ser cumpridas pelas partes, mas que na pr\u00e1tica, por uma s\u00e9rie de raz\u00f5es, n\u00e3o o s\u00e3o, o que d\u00e1 ensejo \u00e0 responsabilidade patrimonial do faltoso.<\/p>\n \t\t\tE desponta insofism\u00e1vel que, do desdobramento f\u00e1tico encenado entre a r\u00e9, o autor e os cond\u00f4minos, o v\u00ednculo jur\u00eddico entre eles travado, como n\u00e3o poderia deixar de ser, n\u00e3o representa exce\u00e7\u00e3o \u00e0 regra.<\/p>\n \t\t\tPor meio dele, a r\u00e9 assumiu uma s\u00e9rie de obriga\u00e7\u00f5es, sendo as mais evidentes delas \u2013 em linhas gerais \u2013, a perfeita execu\u00e7\u00e3o, acabamento e entrega da obra \u2013 e, em particular e comoora interessa, da \u00e1rea comum \u2013 nos exatos termos empenhados no memorial descritivo(documento…):<\/p>\n \t\t\tNa via oposta \u2013 mas partindo-se do mesmo prisma \u2013, n\u00e3o \t\t\tresta a menor d\u00favida de que a r\u00e9 executou, concluiu e entregou o edif\u00edcio em p\u00e9ssimo estado geral e, mais particularmente, suas \u00e1reas comuns, com suas caracter\u00edsticas e componentes em desconformidade com aquilo a que havia seempenhado.<\/p>\n \t\t\tPelo que revelou o relat\u00f3rio de inspe\u00e7\u00e3o predial (doc. 4), existe a \u201cnecessidade de execu\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de corre\u00e7\u00e3o e finaliza\u00e7\u00e3o das obras, para que seja efetuada a entrega adequada do condom\u00ednio\u201d sendo que todos os reparos devem ser realizados pela construtora.<\/p>\n \t\t\tE se a falta de categoria dos arremates pela r\u00e9 providenciados no narrado edif\u00edcio j\u00e1 n\u00e3o fosse suficiente, nunca \u00e9 demais rememorar, Excel\u00eancia, que o mesmo, atualmente, tamb\u00e9m n\u00e3o conta com a possibilidade de uso pleno das vagas de garagem pela desconformidade apontada no parecer acostado (doc. 4).<\/p>\n \t\t\tConclus\u00e3o irreproch\u00e1vel de tais ideias \u00e9 uma s\u00f3: a r\u00e9 segue em mora com as suas peculiares obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n \t\t\tE a este respeito, a obriga\u00e7\u00e3o \u00e9 o v\u00ednculo jur\u00eddico transit\u00f3rio \u2013 que normalmente extingue-se com o pagamento, pois \u00e9 o ato que por natureza finaliza a obriga\u00e7\u00e3o \u2013 por meiodo qual o devedor compromete-se a dar, fazer ou n\u00e3o fazer algo ou alguma coisa emprol do credor<\/a>.<\/p>\n \t\t\tSeja como for, o conjunto das atitudes por ela, a r\u00e9, assumidas \u2013 em boa medida fruto da irresponsabilidade no cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es a que se comprometeu \u2013, enseja consequ\u00eancias outras, da mais variadaordem.<\/p>\n \t\t\tSegundo Larenz, o dano \u00e9 uma perda n\u00e3o querida pela v\u00edtima, cujas consequ\u00eancias recaem sobre seus bens, sa\u00fade, integridade f\u00edsica, desenvolvimento profissional, expectativas de ganho, patrim\u00f4nio e sobre os direitos da personalidade, ou seja, sobre a paz de esp\u00edrito da v\u00edtim<\/a>a.<\/p>\n \t\t\tPara Enneccerus, o dano pode atingir qualquer esp\u00e9cie de desvantagem a um bem jur\u00eddico, seja ele o \u201cpatrim\u00f4nio, corpo, vida, sa\u00fade, honra, cr\u00e9dito, bem-estar, capacidade de aquisi\u00e7\u00e3o etc.\u201d<\/a>.<\/p>\n \t\t\tCom efeito, a repara\u00e7\u00e3o dos danos demanda, hoje, uma configura\u00e7\u00e3o teleol\u00f3gica, que n\u00e3o se restringe aos aspectos t\u00e9cnicos, tradicionais, mas a todos os meios colocados \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o da v\u00edtima para ter acesso a uma ordem jur\u00eddica justa.<\/p>\n \t\t\tSolu\u00e7\u00e3o irretoc\u00e1vel disso \u00e9 legada pela letra do art. 389, do C\u00f3digo Civil, segundo o qual, ipsis literis:<\/p>\n \u201cN\u00e3o cumprida a obriga\u00e7\u00e3o, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria segundo \u00edndices oficiais regularmente estabelecidos, e honor\u00e1rios deadvogado.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tDentro ainda deste mesmo contexto, o art. 186, do C\u00f3digo Civil, determina que, in verbis:<\/p>\n \u201cAquele que, por a\u00e7\u00e3o ouomiss\u00e3o volunt\u00e1ria, neglig\u00eancia ou imprud\u00eancia, violar direito e causar dano a outrem, aindaque exclusivamente moral, comete atoil\u00edcito.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tA seu turno, o art. 927, da mesma ordena\u00e7\u00e3o legal, arremata, ipsis literis:<\/p>\n \u201cAquele que, por ato il\u00edcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repar\u00e1-lo.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tAl\u00e9m da regra geral insculpida no art. 389 conjugado com os arts. 186 e 927, todos do Diploma Civil, verifica-se o princ\u00edpio constitucional da ampla repara\u00e7\u00e3o, contido no art. 5\u00ba, V e X, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, que bem espelha tal tend\u00eancia, pois esposa a tese da ruptura com os conceitos tradicionais, ligando a repara\u00e7\u00e3o aos postulados do estado social de direito e \u00e0 garantia ao prejudicado de ver realizado o princ\u00edpio basilar do direito que determina seja dado a cada um o que \u00e9 seu, demandando a recomposi\u00e7\u00e3o do dano a partir da t\u00f4nica da repara\u00e7\u00e3o integral, que hoje rege o direito obrigacional.<\/p>\n \t\t\tE o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor incorporou tal tend\u00eancia.<\/p>\n \t\t\tCom efeito, ele disp\u00f5e que:<\/p>\n \u201cArt. 6\u00ba S\u00e3o direitos b\u00e1sicos do consumidor: (…)<\/em><\/p>\n VI \u2013 a efetiva preven\u00e7\u00e3o e repara\u00e7\u00e3o de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tDesde 1990, este \u00e9 o comando legal que responsabiliza o fornecedor habitual de produtos ou servi\u00e7os pelos danos que vier causar ao respectivo destinat\u00e1rio final, danos estes representados, no particular, por todo e qualquer preju\u00edzo ao patrim\u00f4nio do ofendido bem como a um direito personal\u00edssim<\/a>o.<\/p>\n Vagas de garagem e direito aplic\u00e1vel \u2013 pr\u00e1tica abusiva da r\u00e9<\/strong><\/p>\n \t\t\tDe fato, com a ocupa\u00e7\u00e3o gradual do pr\u00e9dio, foi constatada a aus\u00eancia e a irregularidade nas vagas de garagem, n\u00e3o sendo necess\u00e1rio mencionar, por evidentes, os in\u00fameros transtornos que esse fato gera ao Condom\u00ednio apelante.<\/p>\n \t\t\tDe qualquer forma, \u00e9 imprescind\u00edvel que se possa abrir a porta do ve\u00edculo para sa\u00edda de seus ocupantes ap\u00f3s o estacionamento.<\/p>\n \t\t\tO problema t\u00e9cnico com as vagas, em suma, consiste em (…)<\/p>\n \t\t\tPara evitar situa\u00e7\u00f5es esdr\u00faxulas comoessas, existem normas t\u00e9cnicas, tendo em vista que o condom\u00ednio foi comercializado pela apelada com 3, 4 ou 5 vagas por apartamento \u2013 que devem, por \u00f3bvio, respeitar normas t\u00e9cnicas \u2013 e n\u00e3o existem, comprovadamente, as vagas prometidas de acordo com as normas aplic\u00e1veis.<\/p>\n \t\t\tNesse sentido, conv\u00e9m mencionar decis\u00f5es que emanam do Tribunal de Minas Gerais:<\/p>\n Tribunal de Al\u00e7ada de Minas Gerais. \u201cPromessa de compra e venda \u2013 Bem im\u00f3vel \u2013 incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u2013 vaga de garagem \u2013 constru\u00e7\u00e3o \u2013 defeitos e irregularidades \u2013 obriga\u00e7\u00e3o de fazer \u2013 regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel indeniza\u00e7\u00e3o\u2013 laudopericial \u2013 presta\u00e7\u00e3o jurisdicional \u2013 limite \u2013 princ\u00edpio da correla\u00e7\u00e3o \u2013 sucumb\u00eancia rec\u00edproca \u2013 litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9 \u2013 n\u00e3o caracteriza\u00e7\u00e3o \u2013 Pelo princ\u00edpio da correla\u00e7\u00e3o, o pedido do autor deduzido na inicial limita a presta\u00e7\u00e3o jurisdicional. Sendo o ponto central da lide a exist\u00eancia ou n\u00e3o de defeitos e irregularidades na constru\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio de apartamentos, mat\u00e9ria eminentemente t\u00e9cnica, tem-se que o conte\u00fado do laudo pericial ser\u00e1 a base para o convencimento do julgador. Ficando comprovado nos autos que foram vendidas vagas de garagem acima dacapacidade estrutural doedif\u00edcio, \u00e9 devida a indeniza\u00e7\u00e3oaos prejudicados. \u00c9 obriga\u00e7\u00e3odoincorporador e da construtora a devida regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, e a in\u00e9rcia deles permite aos adquirentes as provid\u00eancias cab\u00edveis\u201d (Ac\u00f3rd\u00e3o 0414407-6 \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel \u2013 Juiz de Fora \u2013 Terceira C\u00e2mara C\u00edvel \u2013 Ju\u00edza Albergaria Costa \u2013 j. 03.12.2003 \u2013 Publ: 14.05.2004 \u2013 Un\u00e2nime).<\/em><\/p>\n Tribunal de Al\u00e7ada de Minas Gerais. \u201cPromessa de compra e venda \u2013 rescis\u00e3o \u2013 v\u00edcio aparente \u2013 CC\/16, art. 1.101 \u2013 v\u00edcio redibit\u00f3rio n\u00e3o configurado \u2013 decad\u00eancia \u2013 intelig\u00eancia do art. 337, CPC [atual art. 376] subdimensionamento de vagas de garagem \u2013 Decreto-lei 84\/40 de Belo Horizonte \u2013 quest\u00e3o de ordem p\u00fablica \u2013 objeto il\u00edcito \u2013 contrato nulo \u2013 restabelecimento do statu quo ante. 1. N\u00e3o pode o contratante, com vistas a redibir o contrato, suscitar v\u00edcio aparente da coisa e, ainda assim, intempestivamente, ap\u00f3s consumada a decad\u00eancia (CC\/16, art. 178, \u00a7 5, IV). 2. \u00c9 nula a promessa de compra e venda de vagas degaragem com dimens\u00f5es inferiores \u00e0 estatu\u00edda em lei (CC\/16, art. 145, II c\/c Decretolei no 84\/40,art. 225, do munic\u00edpio de Belo Horizonte), devendo ser restabelecido o statu quo ante (CC\/16, art. 158)\u201d (Ac\u00f3rd\u00e3o 0391789-3 \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel \u2013 Belo Horizonte \u2013 Primeira C\u00e2mara C\u00edvel \u2013 Juiz Osmando Almeida \u2013 j. 24.06.2003).<\/em><\/p>\n \t\t\tCerto \u00e9 que a disparidade das vagas com o C\u00f3digo de Edifica\u00e7\u00f5es do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, conforme apurado no parecer (doc. 4), afronta o disposto no inciso VIII do art. 39 da Lei 8.078\/1990, que trata das pr\u00e1ticas abusivas:<\/p>\n \u201cArt. 39. \u00c9 vedado ao fornecedor de produtos e servi\u00e7os, dentre outras pr\u00e1ticasabusivas:<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n VIII \u2013 colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servi\u00e7o emdesacordo com as normasexpedidaspelos\u00f3rg\u00e3osoficiais competentes…<\/em><\/p>\n \t\t\tNesse sentido, esclarece Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin que \u2018\u00e9 compreens\u00edvel, portanto, que tais pr\u00e1ticas sejam consideradas il\u00edcitas \u2018per se\u2019, independentemente daocorr\u00eancia dedano para o consumidor. Para elas vige a presun\u00e7\u00e3o absoluta de ilicitude\u2019\u201d.<\/a><\/p>\n \t\t\tO ato il\u00edcito gera o dever de indenizar. Explica Benjamin:<\/p>\n \u201cAs pr\u00e1ticas abusivasdetonam o dever dereparar.Sempre cabe indeniza\u00e7\u00e3o pelos danos causados, inclusive morais…<\/em><\/a>\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tPortanto, o r\u00e9u deve indenizar o valor que for apurado na per\u00edcia pelo desrespeito \u00e0s normas t\u00e9cnicas aplic\u00e1veis \u00e0s vagas de garagem.<\/p>\n \t\t\tSe isso n\u00e3o bastasse, na dic\u00e7\u00e3o de Stiglitz, as \u201cpr\u00e1ticas abusivas\u201d representam condi\u00e7\u00f5es \u201cque ferem os alicerces da ordem jur\u00eddica, seja pelo prisma da boa-f\u00e9, seja pela \u00f3tica da ordem p\u00fablica e dos bonscostumes\u201d<\/a>.<\/p>\n \t\t\tDe fato, desrespeitar as normas t\u00e9cnicas pertinentes \u00e0s vagas de garagem, representa \u201calta dose de imoralidade econ\u00f4mica e de opress\u00e3o\u201d<\/a>.<\/p>\n Urg\u00eancia na antecipa\u00e7\u00e3o da tutela para a produ\u00e7\u00e3o antecipada de prova pericial (CPC, arts. 297 e300)<\/strong><\/p>\n \t\t\tMais do que ponto pac\u00edfico, Excel\u00eancia, chega a ser axiom\u00e1tico que a constata\u00e7\u00e3o, o reconhecimento e a verifica\u00e7\u00e3o tanto do p\u00e9ssimo estado geral do edif\u00edcio quanto a aus\u00eancia de vagas de garagem regulares a viabilizar a utiliza\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio, pelos cond\u00f4minos, segundo a destina\u00e7\u00e3o habitual para a qual o mesmo foi edificado, ficar\u00e1 necessariamente a cargo da per\u00edcia em tudo e por tudo j\u00e1 requerida.<\/p>\n (Descrever os problemas mais graves que ensejam a concess\u00e3o de antecipa\u00e7\u00e3o de tutela)<\/p>\n \t\t\tAfinal, os fatos, estes sim, uma vez surgidos no plano f\u00edsico- fenom\u00eanico, jamais podem ser alterados na sua subst\u00e2ncia. Eles s\u00e3o o que s\u00e3o e nada mais.<\/p>\n \t\t\tNo entanto, tamb\u00e9m \u00e9 sabido que a correta aplica\u00e7\u00e3o do direito ao caso concreto, atividade fim do Estado juiz, passa necessariamente por uma correta contextualiza\u00e7\u00e3o destes fatos sob pena de, ao contr\u00e1rio, o magistrado, ao partir de uma premissa ainda que minimamente deturpada, o que dir\u00e1 falsa, ser levado a erro e, assim, formar a sua convic\u00e7\u00e3o equivocadamente, ainda que, na pior das hip\u00f3teses, a desconhecimento seu.<\/p>\n \t\t\tPor isso toda a relev\u00e2ncia, no presente caso, da sua colheita, e o mais r\u00e1pido poss\u00edvel.<\/p>\n Probabilidade do direito<\/strong><\/p>\n \t\t\tO ju\u00edzo de probabilidade do acolhimento das alega\u00e7\u00f5es at\u00e9 ent\u00e3o suscitadas, em raz\u00e3o da plausibilidade das mesmas, encontra-se flagrantemente presente no parecer (doc. 4) que o autor por sua conta providenciou.<\/p>\n Aus\u00eancia de preju\u00edzo com a antecipa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n \t\t\tA antecipa\u00e7\u00e3o de tutela de natureza cautelar, para a produ\u00e7\u00e3o antecipada de prova pericial que ora se colima n\u00e3o espelha qualquer preju\u00edzo para a r\u00e9 ou para o deslinde da presente medida judicial.<\/p>\n \t\t\tAo contr\u00e1rio, visto que n\u00e3o se busca antecipar um resultado que modifique o estado de direitos das partes, mas sim antecipar um ato inerente ao pr\u00f3prio processo e que, nesta exata medida, invariavelmente ocorrer\u00e1, seja agora, sem preju\u00edzo para o autor, a r\u00e9 e a demanda, ou depois, tamb\u00e9m sem preju\u00edzo para a r\u00e9 e a demanda, mas sim \u2013 evident\u00edssimo, ali\u00e1s \u2013 para o autor e os seus cond\u00f4minos, posto que estar\u00e1 impedida, durante a fase da regular marcha da instru\u00e7\u00e3o, de providenciar o necess\u00e1rio para, ainda que precariamente, permitir a habita\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos de acordo com a finalidade da edifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \t\t\tFundado receio de dano irrepar\u00e1vel ou de dif\u00edcil repara\u00e7\u00e3o Al\u00e9m de a antecipa\u00e7\u00e3o que ora se colima n\u00e3o espelhar qualquer preju\u00edzo para a r\u00e9 ou para o deslinde da presente medida judicial, na senda oposta, o fundado receio de dano irrepar\u00e1vel ou de dif\u00edcil repara\u00e7\u00e3o caso a produ\u00e7\u00e3o antecipada de prova pericial n\u00e3o seja concedida \u00e9 ainda mais n\u00edtido.<\/p>\n \t\t\tOcorre, Excel\u00eancia, que a manuten\u00e7\u00e3o do atual estado de coisas, al\u00e9m de inviabilizar a utiliza\u00e7\u00e3o de algumas \u00e1reas comuns do pr\u00e9dio pelos cond\u00f4minos, como um todo e segundo a destina\u00e7\u00e3o habitual para a qual o autor foi edificado e ser desfavor\u00e1vel aos direitos de ordem personal\u00edssima dos quais os mesmos s\u00e3o titulares, \u00e0 evid\u00eancia, claramente coloca a sa\u00fade e a seguran\u00e7a dos mesmos em linha direta de risco assim como submete a pr\u00f3pria edifica\u00e7\u00e3o a riscos desnecess\u00e1rios de deteriora\u00e7\u00e3o precoce, de inseguran\u00e7a \u00e0 funcionalidade, de desperd\u00edcios e de desvaloriza\u00e7\u00e3o (cf. atesta o relat\u00f3rio de inspe\u00e7\u00e3o predial copiado em anexo \u2013 doc.4).<\/p>\n \t\t\tNa seara adversa, deferida a antecipa\u00e7\u00e3o de tutela para a produ\u00e7\u00e3o antecipada da prova pericial, o autor ter\u00e1 muito mais liberdade para afastar o fundado receio de danos irrepar\u00e1veis ou de dif\u00edcil repara\u00e7\u00e3o tanto a pessoas quanto a coisas na exata medida em que a prova cabal para o deslinde da presente demanda j\u00e1 estar\u00e1 pr\u00e9-constitu\u00edda \u2013 garantido, assim, o bom resultado da lide \u2013 e a sua resolu\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ficar a cargo da condena\u00e7\u00e3o da r\u00e9 em perdas e danos.<\/p>\n \t\t\tFungibilidade e instrumentalidade entre a antecipa\u00e7\u00e3o de tutela e a medida cautelar incidental, sendo ambas para a produ\u00e7\u00e3o antecipada da prova pericial.<\/p>\n \t\t\tNa medida em que tanto a tutela antecipada quanto a medida cautelar s\u00e3o meios de agiliza\u00e7\u00e3o do processo, a fungibilidade, a seu turno, \u00e9 um princ\u00edpio processual impl\u00edcito que decorre do princ\u00edpio da instrumentalidade das formas e dos atos processuais, como pode ser observado na an\u00e1lise do art. 277, do C\u00f3digo de Processo Civil, in verbis:<\/p>\n \u201cArt. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerar\u00e1 v\u00e1lido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcan\u00e7ar a finalidade<\/em>.\u201d<\/p>\n \t\t\tEm outras palavras, o ato s\u00f3 se considera nulo e sem efeito se, al\u00e9m de inobserv\u00e2ncia da forma legal, n\u00e3o tiver alcan\u00e7ado a sua finalidade.<\/p>\n \t\t\tVia de consequ\u00eancia, a inten\u00e7\u00e3o legislativa \u00e9 cristalina no sentido de pugnar pelo objetivo do ato e n\u00e3o pelo ato em si mesmo, conduzindo o operador do direito \u00e0 l\u00f3gica do sistema e \u00e0 racionalidade a fim de se evitar que a finalidade do ato seja substitu\u00edda pela formalidade do mesmo, o que, de per si, \u00e9 um desvio devalores.<\/p>\n \t\t\tDentro dessa perspectiva, o princ\u00edpio da fungibilidade, antes admitido em raz\u00e3o do revogado \u00a7 7\u00ba do art. 273 do CPC de 1973, hoje \u00e9 aceito em raz\u00e3o da leitura dos arts. 297, 300, 301 e 308, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo de Processo Civil vigente:<\/p>\n \u201cArt. 297. O juiz poder\u00e1determinar asmedidasque considerar adequadas para efetiva\u00e7\u00e3o da tutela provis\u00f3ria.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n Art. 300. A tutela de urg\u00eancia ser\u00e1 concedida quando houver elementosque evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado \u00fatil doprocesso.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n Art. 301. A tutela de urg\u00eancia de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra aliena\u00e7\u00e3o debem e qualquer outra medidaid\u00f4nea para assegura\u00e7\u00e3o do direito.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n Art. 308. Efetivada a tutela cautelar, o pedido principal ter\u00e1 de ser formulado pelo autor no prazo de 30 (trinta) dias, caso em que ser\u00e1 apresentado nos mesmos autos em que deduzido o pedido de tutela cautelar, n\u00e3o dependendo doadiantamentodenovas custas processuais.<\/em><\/p>\n \u00a7 1\u00ba O pedido principal pode ser formulado conjuntamente com o pedido de tutelacautelar.\u201d<\/em><\/p>\n A reda\u00e7\u00e3o \u00e9 hialina ao permitir que tutelas de natureza cautelar sejam requeridas a t\u00edtulo de urg\u00eancia no bojo da a\u00e7\u00e3o principal.<\/p>\n \t\t\tA este respeito, William Santos Ferreira observa que:<\/p>\n \u201c(…) feito o pedido de tutela antecipada, pode o magistrado entendendo como de natureza cautelar e n\u00e3o antecipat\u00f3ria, conceder o resultado almejado pelo autor sem obrig\u00e1-lo ao ajuizamento de a\u00e7\u00e3o cautelar, o que ser\u00e1 feito de maneira incidente no processo, em outras palavras sem a necessidade de ajuizamento e tramita\u00e7\u00e3o de processo cautelar. Neste caso a decis\u00e3o do juiz deve se pautar nos requisitos espec\u00edficos da medida cautelar (fumus boni juris e periculum in mora) e n\u00e3o da tutela antecipad<\/em><\/a>a.\u201d<\/em><\/p>\n \t\t\tPortanto, como s\u00f3i ocorrer no presente caso, desde j\u00e1 requer o autor a concess\u00e3o do resultado por ele almejado sem a necessidade ao ajuizamento de medida cautelar aut\u00f4noma de produ\u00e7\u00e3o antecipada de provas (CPC, arts. 381 a 383), o que, se for o caso, poder\u00e1 ser determinado incidentalmente.<\/p>\n INVERS\u00c3O DO \u00d4NUS DA PROVA<\/p>\n \t\t\tQuanto \u00e0 invers\u00e3o do \u00f4nus da prova, as caracter\u00edsticas do direito vindicado (v\u00edcios no im\u00f3vel nas \u00e1reas comuns) indicam, por si s\u00f3, que os cond\u00f4minos, interessados por evidente no deslinde da quest\u00e3o e representados pelo condom\u00ednio no interesse coletivo, devem ser considerados como hipossuficientes t\u00e9cnicos.<\/p>\n \t\t\tNesse sentido, j\u00e1 se decidiu que:<\/p>\n