{"id":26473,"date":"2023-07-28T22:15:53","date_gmt":"2023-07-28T22:15:53","guid":{"rendered":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/?post_type=modelos-de-peticao&p=3650"},"modified":"2023-07-28T22:15:53","modified_gmt":"2023-07-28T22:15:53","slug":"contestacao-anulacao-de-escritura-publica-de-venda-e-compra-excecao-de-usucapiao","status":"publish","type":"modelos-de-peticao","link":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/modelos-de-peticao\/contestacao-anulacao-de-escritura-publica-de-venda-e-compra-excecao-de-usucapiao\/","title":{"rendered":"[MODELO] CONTESTA\u00c7\u00c3O – Anula\u00e7\u00e3o de escritura P\u00fablica de Venda e Compra, Exce\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o"},"content":{"rendered":"

EXCELENT\u00cdSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____ \u00aa VARA C\u00cdVEL DA COMARCA DE XXXXXXXXX ESTADO DO XXXXXXXX.<\/strong><\/p>\n

CONTESTA\u00c7\u00c3O<\/em><\/strong> –<\/em> Anula\u00e7\u00e3o de escritura P\u00fablica de Venda e Compra<\/em><\/strong> Contrato de compra e venda <\/em>de im\u00f3vel<\/em><\/strong> realizado com todas as precau\u00e7\u00f5es antes de ser efetivado. Contrato celebrado por procurador com anu\u00eancia dos compromiss\u00e1rios. <\/em>Exce\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o<\/em><\/strong>.<\/em><\/p>\n

Autos n\u00ba: 0000000-00.2018.0.00.0000<\/strong><\/p>\n

A\u00e7\u00e3o: Anula\u00e7\u00e3o de escritura P\u00fablica de Venda e Compra<\/strong><\/p>\n

Autor: ….<\/p>\n

R\u00e9us: ….<\/p>\n

\t\t\t\tFULANO DE TAL<\/strong>, (qualifica\u00e7\u00e3o), residente e domiciliado nesta cidade, na Rua …. n\u00ba …., bairro …., RG n\u00ba …., CPF n\u00ba …., por seu advogado e procurador que esta subscreve, instrumento de mandato incluso, comparece, com muito respeito, \u00e0 presen\u00e7a de V. Exa., para apresentar<\/p>\n

CONTESTA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n

\u00e0 a\u00e7\u00e3o acima caracterizada, com fundamento nas raz\u00f5es de fato e de direito que, a seguir, passa a expor:<\/p>\n

\t\t\t\tI – PRELIMINARMENTE<\/strong>:<\/p>\n

    \n
  1. Incompet\u00eancia ex ratione loci<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    \t\t\t\tH\u00e1 de se ver que o pleito trata, al\u00e9m da pretens\u00e3o de anula\u00e7\u00e3o de escritura p\u00fablica, de reintegra\u00e7\u00e3o de posse, indeniza\u00e7\u00e3o e aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade de im\u00f3vel por acess\u00e3o.<\/p>\n

    O n\u00facleo do pedido complexo sinaliza que a disputa envolve, com primazia, o direito de propriedade e de posse, o que atrai, inexoravelmente, a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 95 do C\u00f3digo e Processo Civil, afastada a faculdade contida na parte final desse dispositivo.<\/p>\n

    Assim, como o im\u00f3vel em lit\u00edgio est\u00e1 situado no Munic\u00edpio de …., invoca-se a incompet\u00eancia desse r. Ju\u00edzo para apreciar o feito, requerendo-se seja declarada essa circunst\u00e2ncia, com a remessa dos autos para aquela Comarca. <\/p>\n

      \n
    1. Denuncia\u00e7\u00e3o da Lide<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      O respondente, como se demonstra pelos documentos inclusos, adquiriu o im\u00f3vel de um corretor, a quem pagou parte do pre\u00e7o; teve garantida e firmada a documenta\u00e7\u00e3o por um procurador da segunda r\u00e9, a quem pagou o saldo do pre\u00e7o; recebeu a documenta\u00e7\u00e3o como boa de uma serventia, para a qual pagou custas; pagou tributos ao Estado do …., respons\u00e1vel por essa serventia.<\/p>\n

      Indubitavelmente, na eventualidade de sucumb\u00eancia, ter\u00e1, o r\u00e9u, direito regressivo contra os implicados, para ressarcir-se de seus preju\u00edzos.<\/p>\n

      Assim, na forma do inciso III, do artigo 125 II, do<\/strong> C\u00f3digo de Processo Civil, <\/p>\n

      Art. 125:<\/strong><\/p>\n

      \u00c9 admiss\u00edvel a denuncia\u00e7\u00e3o da lide, promovida por qualquer das partes:<\/strong><\/p>\n

      II – \u00e0quele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em a\u00e7\u00e3o regressiva, o preju\u00edzo de quem for vencido no processo.<\/strong><\/p>\n

      Requer seja denunciada a lide aos seguintes<\/strong>:<\/p>\n

        \n
      1. …………………………., RG n\u00ba …., CPF n\u00ba …., residente e domiciliado em …. na Rua …. n\u00ba …., esquina com Rua …. n\u00ba …., telefone …., na qualidade de corretor e recebedor de parte do pre\u00e7o;<\/li>\n
      2. …………………………, RG n\u00ba …., CPF n\u00ba …., residente e domiciliado em …., na Rua ….. n\u00ba …., em frente ao n\u00ba …., na qualidade de procurador da segunda r\u00e9 e recebedor do saldo do pre\u00e7o;<\/li>\n
      3. Tabelionato ….\u00ba Of\u00edcio de Notas, estabelecido em …., na Rua …. n\u00ba…., bairro …., como elaborador da documenta\u00e7\u00e3o e recebedor de custas;<\/li>\n
      4. Estado do …., com vistas \u00e0 Procuradoria Geral do Estado, sediada em …., na Rua …. n\u00ba …., tendo-se em conta a responsabilidade pela serventia acima, e por ter recebido tributos na transa\u00e7\u00e3o.<\/li>\n
      5. Exce\u00e7\u00e3o de Usucapi\u00e3o<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Os autores, pela documenta\u00e7\u00e3o que acostam, entendem ter adquirido o im\u00f3vel em …\/…\/… Abandonaram-no, pelo que se extrai da pe\u00e7a vestibular, somente vindo, ao local, "… para inspecionar o seu terreno …", agora, passados mais de 20 anos.<\/strong><\/p>\n

        Como alternativa, e provando-se que o vendedor transferiu ao r\u00e9u apenas posse, anulado que eventualmente seja o seu t\u00edtulo de dom\u00ednio, quer, o respondente, arg\u00fcir na forma da lei, a exce\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, n\u00e3o se olvidando que os autores confessam ter comprado sem jamais tomar posse, e que o r\u00e9u j\u00e1 encontrou, embora em ru\u00ednas, constru\u00e7\u00e3o no terreno, erigida por seus antecessores, a qual derribou, reconstruiu, melhorou. A cadeia possess\u00f3ria, nessa eventualidade, ser\u00e1 demonstrada no curso da instru\u00e7\u00e3o do feito.<\/p>\n

        Assim, processado o lit\u00edgio, e coligidas as provas, em comprovando-se posse sucessiva e transferida, vinten\u00e1ria, requer, o r\u00e9u, seja-lhe reconhecido o dom\u00ednio do im\u00f3vel em face do que disp\u00f5e o artigo Art. 205<\/strong> do C\u00f3digo Civil Brasileiro.<\/p>\n

        Art. 205.<\/h3>\n

        A prescri\u00e7\u00e3o ocorre em dez anos, quando a lei n\u00e3o lhe haja fixado prazo menor.<\/strong><\/p>\n

        II – DOS FATOS<\/strong><\/p>\n

        \t\t\t\tNo in\u00edcio do m\u00eas de …. de …., o r\u00e9u, ora contestante, foi procurado pelo primeiro litisdenunciado, …., que lhe prop\u00f4s a venda de um im\u00f3vel na praia de …., no Munic\u00edpio de …., neste Estado.<\/p>\n

        Tal negocia\u00e7\u00e3o, envolvendo o lote de terreno n\u00ba …., da quadra …., do loteamento denominado …., foi proposta pelo pre\u00e7o total de R$ …. (….), \u00e0 \u00e9poca, aceitando, o proponente, receber parte do valor em bens.<\/p>\n

        Entendendo corresponder, tanto o pre\u00e7o quanto o im\u00f3vel, aos seus interesses, o r\u00e9u, pediu ao proponente que o acompanhasse ao Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da Comarca, para verifica\u00e7\u00e3o da regularidade da documenta\u00e7\u00e3o, tendo constatado a exist\u00eancia de matr\u00edcula (n\u00ba ….), dando conta de que o terreno era de propriedade da segunda r\u00e9, e encontrava-se compromissado a algu\u00e9m com o nome do autor var\u00e3o.<\/p>\n

        Questionando o proponente, este lhe disse estar autorizado a efetuar a venda, pelo procurador da segunda r\u00e9, e que havia plena anu\u00eancia dos compromiss\u00e1rios, que desistiram de seus direitos.<\/p>\n

        Marcada a data, compareceram no cart\u00f3rio da serventia litisdenunciada em terceiro lugar, acima, acompanhados do procurador da propriet\u00e1ria, este portado instrumento p\u00fablico de mandato, e de um casal que se identificou como sendo os compromiss\u00e1rios.<\/p>\n

        Elaborada a escritura, o r\u00e9u entregou, ao primeiro litisdenunciado, como parte do pagamento, um ve\u00edculo marca …., ano …., modelo …., \u00e0 \u00e1lcool, de sua propriedade, embora n\u00e3o transferido, o qual fora adquirido de …., tendo sido quitado cons\u00f3rcio (…., Grupo …., cota …., contrato ….) e entregue, ao mesmo, carta de libera\u00e7\u00e3o, para cobrir o equivalente \u00e0 R$ …. (….); entregou mais R$ …. (….), em esp\u00e9cie, ao procurador da segunda r\u00e9, consumando-se a transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        Ato cont\u00ednuo, tomou posse do im\u00f3vel e passou a realizar, ele, benfeitorias, resultando a reconstru\u00e7\u00e3o de casa, em alvenaria, noticiada como existente, na exordial. Sem oposi\u00e7\u00e3o, de quem quer que fosse, passou a desfrutar do im\u00f3vel com inabal\u00e1vel animus domini, certo de que o neg\u00f3cio fora realizado com a mais absoluta legitimidade. O impacto da surpresa somente o colheu com o recebimento da cita\u00e7\u00e3o para integrar a presente lide.<\/p>\n

        DA BOA F\u00c9<\/strong><\/p>\n

        \u00c9 indiscut\u00edvel que o r\u00e9u, ao aceitar a transa\u00e7\u00e3o, pagando justo valor, \u00e0 \u00e9poca, n\u00e3o poderia, em momento algum, desconfiar de qualquer irregularidade.<\/p>\n

        Tomando as precau\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias, exigiu, do proponente, fosse-lhe apresentados, por primeiro, documenta\u00e7\u00e3o do terreno e identifica\u00e7\u00e3o do representante legal da propriet\u00e1ria, in casu, seu procurador. Nada autorizava insinuar-se qualquer falsifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        N\u00e3o se pode concordar, portanto, com a insinua\u00e7\u00e3o dos autores de que o respondente \u00e9 coparticipe de fraude, se tal efetivamente ocorreu. (O registro p\u00fablico, ao ser visitado, apresentou ao r\u00e9u a matr\u00edcula do im\u00f3vel, salientando a exist\u00eancia de compromisso averbado em nome semelhante ao do autor var\u00e3o, em decorr\u00eancia de contrato ali arquivado).<\/p>\n

        Como, na matr\u00edcula, os dados eram escassos, verificou tamb\u00e9m c\u00f3pia do contrato registrado na serventia, sendo de notar-se que, em nenhum dos documentos consta o nome da c\u00f4njuge, embora noticie-se o estado civil do compromiss\u00e1rio. Tampouco consta, do contrato, o n\u00ba completo do CPF do mesmo.<\/p>\n

        Para efetivar o neg\u00f3cio, exigiu que comparecessem na escritura p\u00fablica, al\u00e9m do mandat\u00e1rio da propriet\u00e1ria, tamb\u00e9m o casal anuente, o que efetivamente ocorreu, como se comprova pelo documento regularmente lavrado que, em seu texto, certifica:<\/p>\n

        "Os presentes identificados por mim, Auxiliar de Tabeli\u00e3, atrav\u00e9s dos documentos apresentados, acima referidos, do que dou f\u00e9."<\/p>\n

        Inquestion\u00e1vel, portanto, que o respondente tomou todas as cautelas poss\u00edveis para realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, sendo imposs\u00edvel que outras pudessem haver, o que respalda sua indefect\u00edvel boa-f\u00e9.<\/p>\n

        DAS BENFEITORIAS<\/strong><\/p>\n

        Quando da compra do im\u00f3vel, constatou, o r\u00e9u, a exist\u00eancia, ali, de uma pequena casa, antiga, com aproximadamente …. m\u00b2, em p\u00e9ssimo estado de conserva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        Para adequ\u00e1-la ao seu uso, derrubou e reformou a constru\u00e7\u00e3o, despendendo recursos pr\u00f3prios at\u00e9 deixar o terreno edificado, no estado em que se encontra hoje. Tal acess\u00e3o, que querem os autores adquirir, foram erigidos pelo r\u00e9u, na mais \u00edntegra boa-f\u00e9, raz\u00e3o pela qual, em \u00faltima hip\u00f3tese, \u00e9 indeniz\u00e1vel, pelo pre\u00e7o atual, na forma da lei.<\/p>\n

        III – AS PRETENS\u00d5ES<\/strong><\/p>\n

        Da exordial extrai-se que os autores pretendem, em um primeiro momento, e para ver a lide solucionada \u00e0 seu favor, provar que a transfer\u00eancia do im\u00f3vel para o r\u00e9u deu-se por conta de fraude.<\/p>\n

        Para provar-se que tal tenha ocorrido, o que se coloca como mero argumento, sem nada conceder, \u00e9 evidente que toda a documenta\u00e7\u00e3o juntada pelos mesmos dever\u00e1 ser tamb\u00e9m cotejada, periciada, para que se tenha absoluta certeza de que a fraude ocorreu quando da lavratura da escritura para o respondente, fulminando possibilidade de estar-se, agora e eventualmente, diante de intento novo, modificat\u00f3rio, e qui\u00e7\u00e1 fraudulento.<\/p>\n

        Isto porque, se a compra efetuada pelo respondente foi leg\u00edtima, \u00e0 final n\u00e3o ser\u00e1 despejado do im\u00f3vel, sucumbindo, os autores, com a improced\u00eancia da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        H\u00e1 ind\u00edcios para tal suposi\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n

        Os autores possuem um contrato averbado, em nome apenas do var\u00e3o, com n\u00famero de CPF incompleto (sem o d\u00edgito), no qual consta "Averbado sob o n\u00ba ….", enquanto que, na Certid\u00e3o fornecida pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis, declina-se a averba\u00e7\u00e3o como de n\u00ba ….<\/p>\n

        Tais inconsist\u00eancias maculam, tamb\u00e9m, os argumentos dos autores, posto que o document\u00e1rio original que possuem pode, de igual modo, ser ileg\u00edtimo.<\/p>\n

        N\u00e3o verificada a hip\u00f3tese lan\u00e7ada acima, com base em elementos documentais, \u00e9 de ver-se que, na eventualidade de obterem decis\u00e3o favor\u00e1vel, querem, os autores, ser reintegrados na posse, indenizados por perdas e danos e adquirir a propriedade de constru\u00e7\u00e3o executada pelo r\u00e9u, \u00e0 conta de acess\u00e3o.<\/p>\n

        N\u00e3o \u00e9 assim, t\u00e3o simples, a situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        Ao adquirir um im\u00f3vel, o comprador, al\u00e9m de verificar sua situa\u00e7\u00e3o f\u00edsica, tem, como precau\u00e7\u00e3o, o direito de certificar-se de que o vendedor possui ou representa as qualidades do leg\u00edtimo propriet\u00e1rio.<\/p>\n

        Tal circunst\u00e2ncia, f\u00e1cil de aquilatar, \u00e9 corol\u00e1rio fundamental da boa-f\u00e9 do respondente, posto que, para aquiescer com a compra, sem conhecer os intervenientes, compareceu no registro imobili\u00e1rio onde foi informado de quem era o leg\u00edtimo propriet\u00e1rio e da circunst\u00e2ncia de existir, pendente, averba\u00e7\u00e3o de compromisso com terceiros. Somente pagou o pre\u00e7o ap\u00f3s a confec\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, revestida de todos os requisitos essenciais, inclusive de anu\u00eancia desses mesmos terceiros.<\/p>\n

        De outro lado, os autores, pretendendo ter adquirido o im\u00f3vel em …\/…\/…, somente ap\u00f3s terem se passados mais de …. anos, dizem ter aparecido para verificar que l\u00e1 existe posse, constru\u00e7\u00e3o, propriet\u00e1rio com escritura devidamente registrada na serventia competente. N\u00e3o h\u00e1 como negar tal decurso de tempo, visto que, "surpresos", somente ajuizaram o presente feito em …. de ….<\/p>\n

        Assim, se o r\u00e9u pretendesse obrar de m\u00e1-f\u00e9, haveria de adquirir o terreno de possuidor, meramente, com escritura p\u00fablica de cess\u00e3o de direitos possess\u00f3rios, sem interessar-se por transfer\u00eancia dominial imediata, para ap\u00f3s manobrar competente A\u00c7\u00c3O DE USUCAPI\u00c3O.<\/p>\n

        N\u00e3o o fez, contudo, raz\u00e3o m\u00e1xima pela qual n\u00e3o se lhe pode debitar inquinado comportamento. A boa f\u00e9 \u00e9 consect\u00e1ria de se preclaro agir, quando da negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

        Assim, como tomou todas as precau\u00e7\u00f5es exigidas para o realizar a negocia\u00e7\u00e3o, na eventualidade de obterem sucesso, os autores, no pleito, ter\u00e1 que ser indenizado, tanto pelo que despendeu na aquisi\u00e7\u00e3o, vez que a escritura p\u00fablica registra a responsabilidade por evic\u00e7\u00e3o, quanto pelas despesas e tributos pagos, sem olvidar-se ressarcimento pelas benfeitorias executadas, sob pena de transferir-se aos autores bens que n\u00e3o erigiram, validando-se a iniquidade de enriquecimento sem causa.<\/p>\n

        Tal se d\u00e1 porquanto, se n\u00e3o dormitam os autores, a ponto de verem-se atingidos pela prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva vinten\u00e1ria, em negando alega\u00e7\u00e3o de abandono, por mais de vinte anos, teriam, presumidamente, compactuado com uso e constru\u00e7\u00f5es no terreno, para s\u00f3 agora reivindicar obra alheia, extraindo-se, da\u00ed sim, inolvid\u00e1vel m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n

        Como o r\u00e9u, ora respondente, tem consci\u00eancia de que n\u00e3o procedeu de forma in\u00edqua, na eventualidade de sucumbir, aplica-se-lhe, sobranceiramente, o capitulado na parte primeira do artigo 547 do C\u00f3digo Civil, trazido \u00e0 cola\u00e7\u00e3o pelos autores.<\/p>\n

        IV- DO PEDIDO<\/strong><\/p>\n

        Diante de tudo o que foi exposto, e do mais que se provar\u00e1 no curso da instru\u00e7\u00e3o da lide, requer-se:<\/p>\n

          \n
        1. Em apreciando a preliminar de incompet\u00eancia ratione loci, V. Exa., declar\u00e1-la, determinando a remessa dos autos para o Ju\u00edzo de Direito da Comarca de …., Estado ….;<\/li>\n
        2. Tendo-se em conta que, na eventualidade de sucumb\u00eancia, o respondente tem direito d haver de outros, regressivamente, o devido ressarcimento, digne-se acatar a denuncia\u00e7\u00e3o da lide aos nominados vestibularmente, promovendo-se a cita\u00e7\u00e3o desses na forma do artigo 126 do C\u00f3digo de Processo Civil;<\/strong> Ainda nessa eventualidade, sejam condenados os litisdenunciados a ressarcir o r\u00e9u de seus pagamentos e despesas, tudo devidamente atualizado e acrescido de honor\u00e1rios advocat\u00edcios;<\/li>\n
        3. Em provando-se posse sucessiva do r\u00e9u, na eventualidade de aniquilamento de seu t\u00edtulo dominial, digne-se V. Exa., declarar a exist\u00eancia de requisitos para o usucapi\u00e3o vinten\u00e1rio, em seu favor, como arguido por exce\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<\/ol>\n

          d) Por for\u00e7a, ainda, da Escritura P\u00fablica de Compra e Venda, t\u00edtulo do respondente, na eventualidade de sucumbimento, digne-se condenar a segunda r\u00e9 nas conseq\u00fc\u00eancias da responsabilidade aceita, pela evic\u00e7\u00e3o, para indeniz\u00e1-lo na forma da lei;<\/p>\n

            \n
          1. De um ou de outro modo, diante da realidade f\u00e1tico-jur\u00eddica-causal que for evidenciada na instru\u00e7\u00e3o, digne-se julgar improcedente o presente feito, em todos os seus termos, condenando-se os autores na satisfa\u00e7\u00e3o dos consect\u00e1rios de sucumb\u00eancia, inclu\u00eddos, a\u00ed, honor\u00e1rios advocat\u00edcios na habitual percentagem de 20% sobre o valor da causa devidamente corrigido.<\/li>\n
          2. Ad cautelam, requer-se o deferimento de todos os meios de prova em direito admitidos, sem exce\u00e7\u00e3o, em especial o depoimento pessoal dos autores, pena de confessos, a ouvida de testemunhas, a juntada de novos documentos, e outras que se tornarem necess\u00e1rias.<\/li>\n<\/ol>\n

            Nestes Termos,<\/p>\n

            Pede Deferimento<\/p>\n

            Local e data.<\/p>\n

            ADVOGADO<\/strong><\/p>\n

            OAB\/XX XX.XXX<\/strong><\/p>\n

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