CONTESTA\u00c7\u00c3O NO JUIZADO ESPECIAL C\u00cdVEL – NOVO CPC<\/p>\n
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Vara do Juizado Especial C\u00edvel de (…).<\/p>\n
Processo n. (…)<\/p>\n
(…), conforme instrumento de mandato anexo (documento 1), vem, respeitosa-mente, perante Vossa Excel\u00eancia, nos autos da a\u00e7\u00e3o de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito em ep\u00edgrafe, promovida por (…), j\u00e1 devidamente qualificado, apresentar<\/p>\n
Contesta\u00e7\u00e3o<\/p>\n
o que faz com fundamento nas raz\u00f5es de fato e de direito a seguir aduzidas:<\/p>\n
I \u2013 Incompet\u00eancia territorial, inaplicabilidade do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor e ilegitimidade ativa<\/p>\n
Preliminarmente, mister se faz destacar que este Ju\u00edzo n\u00e3o se mostra competen-te, o que se afirma em raz\u00e3o de dois fatos relevantes, omitidos intencionalmente pelo autor:<\/p>\n
a) trata-se, ele, autor, de especulador imobili\u00e1rio e, nesta medida, n\u00e3o \u00e9 consumi-dor;<\/p>\n
b) existe previs\u00e3o contratual de foro competente (S\u00e3o Paulo\/SP \u2013 cl\u00e1usula… fls…).<\/p>\n
O autor firmou com a contestante tr\u00eas contratos de promessa de venda e compra de unidades habitacionais do Edif\u00edcio (…), quais sejam: (…) (documentos 3 e 4).<\/p>\n
Para cada uma das unidades que adquiriu, o autor distribuiu a\u00e7\u00f5es requerendo repeti\u00e7\u00e3o do que pagou a t\u00edtulo de comiss\u00e3o de corretagem e SATI.<\/p>\n
As a\u00e7\u00f5es referentes \u00e0s unidades (…) e (…) s\u00e3o de teor id\u00eantico \u00e0 exordial desta de-manda, bem como tramitam nesta e. Ju\u00edzo (documento 05\/06).<\/p>\n
Demais disso, cumpre destacar que o autor cedeu seus direitos e deveres contratuais referentes ao apto. 54-B a terceiros (documento 7), tendo recentemente feito o mesmo com o contrato que embasa esta a\u00e7\u00e3o (documento 8).<\/p>\n
Outrossim, o autor tamb\u00e9m promove a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o contratual em face da (…) (documento 9) na qual igualmente requer repeti\u00e7\u00e3o de pagamentos relativos \u00e0 comiss\u00e3o de corretagem e SATI, bem como a\u00e7\u00e3o repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito nos mesmos moldes em face de (…) (documento 10).<\/p>\n
Posta assim a quest\u00e3o, o autor n\u00e3o \u00e9 destinat\u00e1rio final dos im\u00f3veis que adquire na exata medida em que, \u00e0 toda evid\u00eancia, firma contratos de compromisso de venda e compra, aguarda valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria para, em seguida, revende-los e obter lucros, inclusive promovendo diversas a\u00e7\u00f5es de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito contra os promitentes vendedores.<\/p>\n
Logo, curial concluir que n\u00e3o se trata de consumidor , mas especulador imobili\u00e1rio que atua de maneira empresarial.<\/p>\n
Se n\u00e3o \u00e9 consumidor, fato \u00e9 que n\u00e3o pode se valer da benesse concedida pelo inciso I do art. 101 do CDC , qual seja, a de distribuir a a\u00e7\u00e3o no foro de seu domic\u00edlio.<\/p>\n
Neste diapas\u00e3o, importante verificar que as partes elegeram contratualmente (cl\u00e1usula… do contrato \u2013 fls… e documento 2) o Foro da Comarca de S\u00e3o Paulo\/SP para dirimirem quaisquer assuntos:<\/p>\n
(…)<\/p>\n
Sem embargo, cumpre informar que, na a\u00e7\u00e3o promovida pelo autor em face de (…) perante este D. Ju\u00edzo (documento 10), foi proferida senten\u00e7a julgando o processo extinto com fundamento no art. 51, III, da Lei 9.099\/95 , uma vez que no contrato ali discutido tamb\u00e9m havia cl\u00e1usula de elei\u00e7\u00e3o de foro (documento 11).<\/p>\n
Some-se a isto o fato de o autor n\u00e3o figurar mais como parte neste contrato, tornando-se patente sua ilegitimidade e falta de interesse para ingressar em ju\u00edzo em face da r\u00e9, uma vez que transferiu seus direitos e deveres contratuais a terceiros, fato que o torna carecedor da a\u00e7\u00e3o (art. 337, XI, do CPC) (documento 08).<\/p>\n
Ex positis, em raz\u00e3o do disposto no art. 53, III, do CPC, o presente feito deve ser extinto uma vez presente a cl\u00e1usula de elei\u00e7\u00e3o de foro no contrato e ausente a aplica\u00e7\u00e3o da Lei Consumerista, tendo em vista que o autor n\u00e3o se enquadra no conceito de destinat\u00e1rio final.<\/p>\n
Mesmo assim, requer seja a vertente a\u00e7\u00e3o extinta sem resolu\u00e7\u00e3o do m\u00e9rito, com fulcro no inc. VI do art. 485 do CPC , uma vez que o autor \u00e9 carecedor da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
II \u2013 Incidente de uniformiza\u00e7\u00e3o<\/p>\n
Primeiramente, pondo fim \u00e0 celeuma que envolve o tema \u201ccorretagem\u201d, a turma de uniformiza\u00e7\u00e3o do sistema dos juizados especiais do Estado de S\u00e3o Paulo, uniformizou entendimento no sentido de que a comiss\u00e3o de corretagem nos contratos imobili\u00e1rios \u00e9 devida e pode ser imputada ao comprador do im\u00f3vel, inexistindo abusividade ou \u201cvenda casada\u201d.<\/p>\n
Eis o entendimento firmado no v. ac\u00f3rd\u00e3o proferido nos autos do Pedido de Uniformiza\u00e7\u00e3o n\u00ba 0000018-42.2014.8.26.0968 , julgado em 03.07.2014 e publicado no dia 15.07.2014, cuja c\u00f3pia se anexa (documento 12), no qual, com percuci\u00eancia, discorre o Ilustr\u00edssimo Dr. Fern\u00e3o Borba Franco:<\/p>\n
\u201c(…) Dizer que normalmente a comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 suportada por quem contratou a intermedia\u00e7\u00e3o \u00e9 ignorar as circunst\u00e2ncias negociais, de livre fixa\u00e7\u00e3o pelas partes interessadas, impedindo a cobran\u00e7a direta e impondo a cobran\u00e7a indireta, o que n\u00e3o parece razo\u00e1vel. Assim, uma vez que houve livre contrata\u00e7\u00e3o a respeito do pagamento \u2013 reiterando-se que a \u00fanica diferen\u00e7a \u00e9 o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador \u2013 n\u00e3o se vislumbra ilegalidade na cl\u00e1usula. Afinal, o servi\u00e7o foi efetivamente prestado.<\/p>\n
Finalmente, n\u00e3o parece correto concluir que h\u00e1 venda casada, exatamente porque s\u00e3o esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, n\u00e3o h\u00e1 exig\u00eancia da compra de outro produto ou servi\u00e7o para a venda do im\u00f3vel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser inclu\u00eddos no pre\u00e7o final\u201d.<\/p>\n
Desta forma, existe entendimento jurisprudencial pacificador segundo o qual a corretagem pode ser repassada ao adquirente do im\u00f3vel e que sua contrata\u00e7\u00e3o n\u00e3o configura \u201cvenda casada\u201d, ao contr\u00e1rio do que intenta o requerente fazer.<\/p>\n
Isto posto, a presente a\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece prosperar em raz\u00e3o da falta de interesse processual, devendo o feito ser extinto sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, nos termos do art. 485, I e VI, e 330, II, ambos do CPC.<\/p>\n
III \u2013 Ilegitimidade passiva<\/p>\n
A requerida \u00e9 parte flagrantemente ileg\u00edtima para responder aos termos da vertente a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Isto porque n\u00e3o recebeu a comiss\u00e3o pleiteada, que foi paga \u00e0 (…) (fls…), em raz\u00e3o da efetiva conclus\u00e3o do neg\u00f3cio, n\u00e3o havendo, quanto \u00e0 comiss\u00e3o, rela\u00e7\u00e3o de direito material entre as partes, requerente e requerida, apta a ensejar a participa\u00e7\u00e3o desta no polo passivo, pelo que se observa do documento constante das fls…:<\/p>\n
(Inserir imagem da c\u00f3pia do recibo ou contrato firmado com o intermedi\u00e1rio)<\/p>\n
\u00c9 nesse sentido o seguinte julgado :<\/p>\n
\u201cA\u00e7\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e morais. Instrumento de Promessa de Venda e Compra de im\u00f3vel, para pagamento em parcelas. Desist\u00eancia dos autores. Pretens\u00e3o de de-volu\u00e7\u00e3o da comiss\u00e3o de corretagem e indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais. Senten\u00e7a procedente determinando a devolu\u00e7\u00e3o dos valores recebidos pela comiss\u00e3o de corretagem, e danos morais. Data da Distribui\u00e7\u00e3o: 03.12.2011; Valor da Causa: R$ 27.941,00. Inconformadas apelam as r\u00e9s, sustentando que s\u00e3o partes ileg\u00edtimas para responder a a\u00e7\u00e3o, porquanto os cheques declinados na inicial foram entregues \u00e0 Lopes a t\u00edtulo de comiss\u00e3o; tais valores foram entregues \u00e0 empresa Lopes, na condi\u00e7\u00e3o de respons\u00e1vel pela intermedia\u00e7\u00e3o das vendas; dos cheques emitidos pelos apelados, apenas dois foram entregues \u00e0 apelante, e o valor foi devolvido quando do distrato; a entrega dos cheques nas m\u00e3os dos corretores se confirma pelos pr\u00f3prios canhotos de cheques juntados pelos apelados; inexistindo ato il\u00edcito, n\u00e3o h\u00e1 se falar em danos morais; pugnam pela redu\u00e7\u00e3o dos honor\u00e1rios advocat\u00edcios. Preliminar de ilegitimidade passiva. Cabimento. Rela\u00e7\u00e3o de intermedia\u00e7\u00e3o de vendas, do qual n\u00e3o participaram as r\u00e9s, o que as torna parte ileg\u00edtima para responder pela respectiva comiss\u00e3o de corretagem. Comiss\u00e3o de corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste \u00f3bice \u00e0 aven\u00e7a em sentido diverso, carreando tal \u00f4nus ao comprador. Assinatura de documento que claramente dispunha acerca da comiss\u00e3o de corretagem. Verba que \u00e9 devida sempre que a intermedia\u00e7\u00e3o se efetive, com a assinatura do instrumento particular de venda e compra, ainda que este n\u00e3o se aperfei\u00e7oe, por desist\u00eancia das partes, como no caso em apre\u00e7o. Intelig\u00eancia do art. 725, CC. Senten\u00e7a de proced\u00eancia. Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento do m\u00e9rito (TJSP \u2013 0013992-16.2010.8.26.0604 \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Relator: James Siano \u2013 Comarca: Sumar\u00e9 \u2013 \u00d3rg\u00e3o julgador: 5\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado \u2013 Data do julgamento: 18.07.2012 \u2013 Data de registro: 19.07.2012 \u2013 Outros n\u00fameros: 139921620108260604).<\/p>\n
Em conson\u00e2ncia com o acatado, a extin\u00e7\u00e3o do processo sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito \u00e9 medida que se imp\u00f5e tamb\u00e9m nos termos dos arts. 485, I e VI, e 330, II, do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n
IV \u2013 Verdade dos fatos<\/p>\n
O autor prop\u00f4s a presente a\u00e7\u00e3o de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito em raz\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o que fez de im\u00f3vel da requerida (…) (fls…) nos termos do contrato (fls… e documento 2).<\/p>\n
Alega, em s\u00edntese, na sua fabulada hist\u00f3ria, que no ato da assinatura do contrato de promessa de venda e compra do im\u00f3vel, al\u00e9m de ter pago o sinal negociado, fora compelido a pagar comiss\u00e3o de corretagem diretamente aos intermediadores de plant\u00e3o em estande de vendas do empreendimento, que emitiram recibo (fls.) (documento 13), no importe de R$ (…).<\/p>\n
Perde-se, assim, o requerente, em linhas e linhas de divaga\u00e7\u00f5es, a pintar o quadro de desinformado e enganado pela parte mais forte, a requerida. <\/p>\n
Parece, nesta sua longa trajet\u00f3ria, que n\u00e3o tem conhecimentos, m\u00ednimos que se-jam, para enfrentar a celebra\u00e7\u00e3o de contrato e, ap\u00f3s celebr\u00e1-lo, cumprir seus termos. <\/p>\n
Esquece-se, neste momento, que se qualificou como (…) de quem se espera o m\u00ed-nimo de tiroc\u00ednio na celebra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios.<\/p>\n
Posta assim a quest\u00e3o, a r\u00e9 refuta visceralmente as infundadas acusa\u00e7\u00f5es e a pecha imposta pelo requerente.<\/p>\n
A r\u00e9 \u00e9 empresa s\u00e9ria, com mais de 40 anos no mercado e n\u00e3o admite as irrespons\u00e1veis acusa\u00e7\u00f5es que foram lan\u00e7adas pelo autor. <\/p>\n
N\u00e3o ludibria ningu\u00e9m, n\u00e3o sonega e cumpre suas obriga\u00e7\u00f5es com exa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A bem da verdade, a insurg\u00eancia do autor se limita \u00e0 alega\u00e7\u00e3o segundo a qual teria \u201cpago por fora\u201d comiss\u00e3o de corretagem de R$ (…) e Servi\u00e7o de Assessoria T\u00e9cnico-Imobili\u00e1ria (SATI) de R$ (…), requerendo a condena\u00e7\u00e3o da r\u00e9 a devolv\u00ea-los em dobro.<\/p>\n
Trata-se, a toda evid\u00eancia, de artimanha do autor para ludibriar o leitor de sua e-xordial. <\/p>\n
Realmente, n\u00e3o est\u00e1 mesmo agindo de forma s\u00e9ria.<\/p>\n
Ora, Excel\u00eancia, para concluir diversamente da pretens\u00e3o autoral e, conseguinte-mente, derrubar toda a pretens\u00e3o estampada na exordial, basta verificar a planilha de c\u00e1lculo da unidade adquirida (fls… \u2013 documento 13) devidamente assinada pelo autor na mesma data da assinatura do contrato de promessa de venda e compra (…), para constatar com extrema singeleza, que o valor total do neg\u00f3cio foi de R$ (…) e que, descontada a comiss\u00e3o <\/p>\n
(R$…), resultou no valor de R$ (…) para a unidade, exatamente o valor que consta de seu respectivo contrato (doc. 02).<\/p>\n
Extrai-se da planilha firmada pelo requerente (fls. 22 \/ doc. 13):\t<\/p>\n
(Colocar imagem digitalizada da planilha\/proposta)<\/p>\n
Como se v\u00ea, o autor tenta se fazer de enganado e for\u00e7ado a efetuar o pagamento de (…) aos corretores pela intermedia\u00e7\u00e3o da venda e pelo SATI, quando, na verdade, \u00e9 ele quem est\u00e1 intentando iludir este Douto Ju\u00edzo e a requerida, distorcendo descaradamente a verdade provada por documento com a alega\u00e7\u00e3o mentirosa que fundamenta seu pedido, de forma a tentar fazer parecer que a r\u00e9 agiu em desacordo com o contrato e com a boa-f\u00e9, quando quem toma estas atitudes \u00e9 ele, autor.<\/p>\n
Nota-se com clareza e singeleza que a planilha firmada pelo requerente traz ex-pressa men\u00e7\u00e3o ao valor da comiss\u00e3o devida ao corretor (R$…), do SATI (R$…) e do valor devido \u00e0 incorporadora constante do contrato (R$ …).<\/p>\n
Imposs\u00edvel cogitar-se, portanto, que o requerente n\u00e3o tinha ci\u00eancia dos valores que teria que desembolsar e que o fora for\u00e7ado a tanto.<\/p>\n
Ora, tal afirma\u00e7\u00e3o do autor, que n\u00e3o condiz com a realidade, causa, ainda, estra-nheza \u00e0 r\u00e9, pelo simples fato de ser o requerente pessoa acima da m\u00e9dia j\u00e1 que se qualifica como (…), que tamb\u00e9m adquiriu mais outras duas unidades no mesmo empreendimento (…) e, portanto, com n\u00edvel de compreens\u00e3o elevado ou, no m\u00ednimo, acima da m\u00e9dia do homem normal, de quem se pode esperar aten\u00e7\u00e3o e discernimento ao contratar.<\/p>\n
O autor, ademais, antes mesmo de apor sua assinatura no contrato, teve a oportunidade de analis\u00e1-lo com serenidade e atentamente, bem como indagar qualquer d\u00favida \u2013 como \u00e9 de se pensar de algu\u00e9m que vai alocar quantias na compra de unidade imobili\u00e1ria, especialmente quando se trata de publicit\u00e1rio.<\/p>\n
No momento da celebra\u00e7\u00e3o do contrato, as condi\u00e7\u00f5es lhe eram favor\u00e1veis, do contr\u00e1rio n\u00e3o o teria firmado. Agora, pretende, de m\u00e1-f\u00e9, obter vantagem indevida com desconto de valores que j\u00e1 foram descontados do valor total que expressamente concordou.<\/p>\n
Em suma, como cabalmente demonstrado, a alega\u00e7\u00e3o em sua peti\u00e7\u00e3o inicial de que fora for\u00e7ado a pagar a comiss\u00e3o de corretagem n\u00e3o est\u00e1 correta, ficando desde j\u00e1 expressamente impugnada pela requerida.<\/p>\n
De mais a mais, o autor atua de forma especulativa no mercado imobili\u00e1rio, haja vista que:<\/p>\n
a) \u00e9 promitente comprador de mais outras duas unidades do empreendimento (…) (documentos 3 e 4);<\/p>\n
b) j\u00e1 cedeu a terceiros os seus direitos contratuais do contrato de promessa de venda e compra da unidade (…) e da unidade (…) (documentos 7 e 8);<\/p>\n
c) promove perante este Foro mais duas a\u00e7\u00f5es: uma a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o contratual em face da (…) em que pede repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito (processo n. … \u2013 documento 9) e uma a\u00e7\u00e3o de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito com exordial de id\u00eantico teor da presente, em face da (…) (processo n. …) j\u00e1 extinta com fundamento no art. 51, III, da Lei 9.099\/95 \u2013 documentos 10 e 11) e na qual tamb\u00e9m requereu repeti\u00e7\u00e3o de pagamentos relativos a comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n
Assim, ao que parece, o autor est\u00e1 mesmo imbu\u00eddo de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n
Portanto resta patente a temeridade da lide na exata medida em que deduz sua pretens\u00e3o contra fato incontroverso e altera a verdade dos fatos, sendo mister a sua condena\u00e7\u00e3o por litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9 nos termos do art. 80, I e II, do CPC, ao pagamento de multa de 10% do valor da causa e \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o de todas as despesas, que s\u00e3o as seguintes (…), inclusive os honor\u00e1rios contratuais dos patronos da r\u00e9, al\u00e9m daqueles arbitrados a t\u00edtulo de sucumb\u00eancia nos termos do art. 81, caput e \u00a7 3\u00ba, do CPC.<\/p>\n
Em s\u00edntese, estes os fatos dignos de nota e rebate.<\/p>\n
IV \u2013 Direito<\/p>\n
Dos fatos provados por documentos, notadamente a planilha de c\u00e1lculos comparada com o contrato, \u00e9 de solar clareza que do valor do im\u00f3vel efetivamente acertado, descontou-se o valor devido a t\u00edtulo de comiss\u00e3o de corretagem, pago diretamente pelo requerente e somente o saldo foi colocado no contrato entre as partes.<\/p>\n
A jurisprud\u00eancia do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo v\u00eam emprestando validade \u00e0 praxe contratual, negando o pedido de restitui\u00e7\u00e3o do que foi pago a t\u00edtulo de comiss\u00e3o nesses casos, como faz o requerente na vertente a\u00e7\u00e3o, nos termos extra\u00eddos do teor dos seguintes votos condutores:<\/p>\n
\u201cO costume \u00e9 que a corretora pessoa jur\u00eddica receba a comiss\u00e3o sobre a venda e ela, em se-guida, fa\u00e7a internamente o rateio proporcional, retendo para si uma parte, e o restante dis-tribu\u00eddo entre os profissionais que participaram do neg\u00f3cio.<\/p>\n
Desta forma, da comiss\u00e3o total, no valor de R$ 42.807,15 e que integram o pre\u00e7o do im\u00f3vel, no importe de R$ 1.306.950,00, ficou assim distribu\u00edda a comiss\u00e3o: R$ 24.559,07 para a r\u00e9 (…), R$ 13.652,00 para a corretora (…), e R$ 4.556,08 para a corretora (…).<\/p>\n
(…)<\/p>\n
O que ocorreu, no caso concreto, foi o encurtamento da dist\u00e2ncia que o valor da comiss\u00e3o teria que percorrer at\u00e9 aos seus destinat\u00e1rios se tivesse que ser pago pela vendedora. O comprador, pagando a comiss\u00e3o diretamente aos profissionais e \u00e0 (…) de forma desmembrada, agilizou a remunera\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os prestados por todos os envolvidos no neg\u00f3cio.<\/p>\n
Por motivos de ajuste entre a vendedora (…) e a corretora (…), foram estipulados os paga-mentos da forma como narrado, n\u00e3o havendo nada de irregular\u201d (TJSP \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n. 367.321.4\/7-00 \u2013 7\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado. rel. Des: \u00c9lcio Trujilo \u2013 j. em 11.11.2009)<\/p>\n
Afinal, de qualquer maneira, a comiss\u00e3o sempre \u00e9 paga pelo comprador, seja indireta ou diretamente como no caso, pois seu custo \u00e9 embutido no pre\u00e7o do im\u00f3vel.<\/p>\n
\u201cEm verdade, a comiss\u00e3o \u00e9 devida pelo vendedor, mas quem paga, ao final, \u00e9 o comprador, porque ela vem embutida no pre\u00e7o. Nada obsta, no entanto, que ela venha a ser destacada e seja transferida (expressamente) ao comprador, como parte do pre\u00e7o. Essa pr\u00e1tica n\u00e3o \u00e9 incomum e tem, evidentemente, raz\u00f5es fiscais\u201d (TJSP \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n. 0131555-88.2010.8.26.0100 \u2013 7\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado \u2013 Rel.: Des. Luiz Antonio Costa \u2013 j. em 07.02.2012).<\/p>\n
Importante verificar que \u00e9 admitida a possibilidade de transferir a obriga\u00e7\u00e3o de pagamento da comiss\u00e3o para o promitente comprador, sem direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o, at\u00e9 nos casos de resolu\u00e7\u00e3o do compromisso de compra e venda.<\/p>\n
Assim, nos termos do julgado abaixo, j\u00e1 mencionado na preliminar de ilegitimidade, eis a solu\u00e7\u00e3o dada pelo Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo que agora se repete:<\/p>\n
\u201c(…) Preliminar de ilegitimidade passiva. Cabimento. Rela\u00e7\u00e3o de intermedia\u00e7\u00e3o de vendas, do qual n\u00e3o participaram as r\u00e9s, o que as torna parte ileg\u00edtima para responder pela respectiva comiss\u00e3o de corretagem. Comiss\u00e3o de corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste \u00f3bice \u00e0 aven\u00e7a em sentido diverso, carreando tal \u00f4nus ao comprador. Assinatura de documento que claramente dispunha acerca da comiss\u00e3o de corretagem. Verba que \u00e9 devida sempre que a intermedia\u00e7\u00e3o se efetive, com a assinatura do instrumento particular de venda e compra, ainda que este n\u00e3o se aperfei\u00e7oe, por desist\u00eancia das partes, como no caso em apre\u00e7o. Intelig\u00eancia do art. 725, CC. Senten\u00e7a de proced\u00eancia. Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento do m\u00e9rito\u201d (TJSP \u2013 0013992-16.2010.8.26.0604 \u2013 Apela\u00e7\u00e3o \u2013 Relator: James Siano \u2013 Comarca: Sumar\u00e9 \u2013 \u00d3rg\u00e3o julgador: 5\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado \u2013 Data do julgamento: 18.07.2012 \u2013 Data de registro: 19.07.2012 \u2013 Outros n\u00fameros: 139921620108260604). <\/p>\n
Compulsando-se os autos, verifica-se que as partes assinaram o \u201cInstrumento Particular de Promessa de Venda e Compra\u201d (doc. 02), sendo que constou expressamente do contrato que o pre\u00e7o do im\u00f3vel era de R$ (…), ocasi\u00e3o em que tamb\u00e9m foi apresentada planilha de c\u00e1lculo que previa o valor da corretagem de R$ (…) (fls… documento 13).<\/p>\n
Ora, ainda que em regra a vendedora, r\u00e9, suporte o pagamento da comiss\u00e3o pela intermedia\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, como de fato ocorreu no vertente caso, em que o pre\u00e7o pactuado foi de R$ (…) e aceito pelas partes (fls… \u2013 documento 13), nada impede que o comprador assuma o pagamento mediante desconto no pre\u00e7o, como de fato ocorreu.<\/p>\n
Ali\u00e1s, esta \u00e9 praxe corrente no mercado e nada tem de ilegal desde que dada ci\u00eancia ao adquirente, como de fato ocorreu nos autos, n\u00e3o se podendo admitir a afirma\u00e7\u00e3o de que fora induzido a erro ou sofreu press\u00e3o, n\u00e3o s\u00f3 porque \u00e9 dever de todos lerem o que assinam, como porque se qualifica como empres\u00e1rio, o que presume o necess\u00e1rio tiroc\u00ednio suficiente para compreender com exatid\u00e3o o teor das cl\u00e1usulas do instrumento que pactuou e bem assim, da planilha de c\u00e1lculo (fls… \u2013 documento 13), extremamente simplificada.<\/p>\n
Ressalte-se que o simples fato de se tratar de contrato de ades\u00e3o n\u00e3o torna, por si s\u00f3, suas cl\u00e1usulas abusivas, nem tampouco retira a vontade do consumidor, que tem livre arb\u00edtrio em assin\u00e1-lo ou n\u00e3o, podendo perfeitamente procurar outro empreendimento, cujas disposi\u00e7\u00f5es contratuais se mostrem, a seu ver, mais justas.<\/p>\n
Assim, imperativo que se demonstrasse a abusividade, o que, pelo atento exame, n\u00e3o se d\u00e1 no caso vertente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 taxa de corretagem, n\u00e3o havendo, por conseguinte, que se falar em repeti\u00e7\u00e3o do ind\u00e9bito.<\/p>\n
Ademais, observa-se que houve realmente a presta\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os de intermedia\u00e7\u00e3o, tendo a (…) mantido estande e funcion\u00e1rios especializados para atendimento ao p\u00fablico, de tal sorte que n\u00e3o houve propaganda enganosa, na medida em que o im\u00f3vel foi vendido pelo pre\u00e7o divulgado e acertado entre as partes <\/p>\n
(documento…).<\/p>\n
Quanto ao valor, ressalte-se que o percentual pago a tal t\u00edtulo est\u00e1 abaixo daquele estipulado pelo CRECI \u2013 Conselho Regional dos Corretores de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, entre 6 e 8% para venda de im\u00f3veis urbanos.<\/p>\n
Sendo assim, a despeito dos argumentos apresentados e dos dispositivos legais mencionados, extra\u00eddos do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, n\u00e3o se vislumbra qualquer irregularidade na referida cobran\u00e7a.<\/p>\n
No mesmo sentido dos julgados j\u00e1 mencionados, \u00e9 poss\u00edvel colacionar, ainda, os seguintes: <\/p>\n
\u201cRepeti\u00e7\u00e3o de Ind\u00e9bito. Compromisso de compra e venda. Compradora pretende devolu\u00e7\u00e3o em dobro dos valores pagos a titulo de comiss\u00e3o para imobili\u00e1ria. Aus\u00eancia de irregularidade na cobran\u00e7a acertada entre as partes. Senten\u00e7a de improced\u00eancia. Recurso contra essa decis\u00e3o, desprovido\u201d (TJSP \u2013 AC 9139228-27.2006.8.26.0000 \u2013 Relator Des. Teixeira Leite \u2013 4\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado \u2013 j. em 08.04.2010).<\/p>\n
\u201cCompromisso de compra e venda. Im\u00f3vel. A\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria com pedido de declara\u00e7\u00e3o de nulidade c.c. repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito e abatimento de valores. Senten\u00e7a de parcial proced\u00eancia. Simula\u00e7\u00e3o maliciosa. Ato bilateral. Impossibilidade de arguir o defeito ou aleg\u00e1-lo em lit\u00edgio de uma contra a outra parte (C\u00f3digo Civil de 1916, art. 104). Coa\u00e7\u00e3o n\u00e3o demonstrada. Elementos dos autos que comprovam o pagamento volunt\u00e1rio dos valores pelo comprador. A m\u00e1-f\u00e9 n\u00e3o se presume, sendo ineficaz sua mera alega\u00e7\u00e3o. CC\/1916, arts. 964 a 971 (CC\/2002, arts. 876 a 883). Inaplicabilidade. Aus\u00eancia de ind\u00e9bito. Comiss\u00e3o de corretagem imobili\u00e1ria. Pagamento pelo comprador. Quita\u00e7\u00e3o dada pela intermediadora mediante desconto nos valores repassados \u00e0 vendedora. Abatimento indevido. A\u00e7\u00e3o improcedente. Senten\u00e7a reformada. Redistribui\u00e7\u00e3o dos \u00f4nus da sucumb\u00eancia. Recurso da r\u00e9 provido e recurso do autor desprovido\u201d (TJSP \u2013 Voto n. 17061 \u2013 Apela\u00e7\u00e3o n. 489.667.4\/5-00 \u2013 S\u00e3o Paulo \u2013 j. em 11.03.2008).<\/p>\n
Por fim, quanto ao SATI, de R$ (…), mister se faz salientar que houve contrata\u00e7\u00e3o por parte do requerente por sua livre iniciativa (fls… \u2013 documento 13), n\u00e3o se podendo falar em qualquer imposi\u00e7\u00e3o, at\u00e9 pelas raz\u00f5es j\u00e1 mencionadas. Repete-se, para melhor visualiza\u00e7\u00e3o, a c\u00f3pia da proposta:<\/p>\n
(…)<\/p>\n
Neste sentido:<\/p>\n
\u201cCompromisso de compra e venda de im\u00f3vel A\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de nulidade de contratual <\/p>\n
c. c. pedido de restitui\u00e7\u00e3o de valores e indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais SATI (Servi\u00e7o de asses-soria t\u00e9cnico judici\u00e1ria). Assessoria contratada pelo autor em instrumento aut\u00f4nomo, no qual est\u00e3o devidamente discriminados os servi\u00e7os que ele estava contratando Inexist\u00eancia de venda casada. Senten\u00e7a mantida. Recurso desprovido\u201d (TJSP \u2013 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0004893-64.2010.8.26.0008). <\/p>\n
Fundamentou o relator:<\/p>\n
\u201co que se tem \u00e9 que o autor realizou a contrata\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os da empresa Sati (fls. 36), e ao faz\u00ea-lo aceitou a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os objeto do contrato, presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os esta que ficou a sua disposi\u00e7\u00e3o\u201d. Logo, a r. senten\u00e7a recorrida \u00e9 muito clara neste ponto, at\u00e9 mesmo intuitiva. E al\u00e9m de ser perfeitamente clara, a conclus\u00e3o do D. Magistrado singular est\u00e1 correta. \u00c9 que, no caso concreto, o autor n\u00e3o logrou \u00eaxito em demonstrar que de fato houve a chamada \u201cvenda casada\u201d, assim como n\u00e3o mencionou \u201cnenhum ato de viol\u00eancia ou coa\u00e7\u00e3o irresist\u00edvel para que ele viesse a realizar tal contrata\u00e7\u00e3o\u201d (trecho da r. senten\u00e7a recorrida). Ao contr\u00e1rio, assinou livremente o \u201cContrato de Presta\u00e7\u00e3o de Servi\u00e7o de Assessoria T\u00e9cnico Imobili\u00e1ria\u201d de n\u00ba 003744, copiado \u00e0s fls. 36, em instrumento apartado do compromisso de compra e venda e no qual est\u00e1 discriminado, de maneira clara e inequ\u00edvoca, os servi\u00e7os que estava contratando (e que n\u00e3o se confundem com servi\u00e7os de corretagem), bem como a remunera\u00e7\u00e3o a eles relacionada, estando conforme ao que preceitua o artigo 31 do CDC. 15. Logo, n\u00e3o se pode falar em cobran\u00e7a indevida, tampouco em venda casada, raz\u00e3o pela qual a rejei\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o veiculada na peti\u00e7\u00e3o inicial era mesmo de rigor. 16. Inexistindo ato il\u00edcito (cobran\u00e7a indevida, venda casada, etc.), inexiste tamb\u00e9m o dever de indenizar.\u201d<\/p>\n
Outrossim, n\u00e3o se pode olvidar de outro fato importante: o autor vem ingressando na justi\u00e7a comum e neste juizado especial e com demandas contra outras construtoras, se utilizando da mesma p\u00e9rfida argumenta\u00e7\u00e3o apresentada nesta a\u00e7\u00e3o, ao que se verifica da c\u00f3pia das exordiais das a\u00e7\u00f5es de ns. (…) (documento 09) e (…) (j\u00e1 extinta \u2013 documentos 10 e 11), o que torna clarividente o seu firme prop\u00f3sito de locupletar-se indevidamente.<\/p>\n
Em suma, adquiriu diversos im\u00f3veis e, nesta qualidade, tampouco se qualifica como consumidor j\u00e1 que n\u00e3o \u00e9 cr\u00edvel que, qualificado como (…), adquira in\u00fameros im\u00f3veis, de construtoras diversas e seja, em todos os casos, destinat\u00e1rio final, ausente, portanto, o requisito insculpido no art. 2\u00ba da Lei 8.078\/1990.<\/p>\n
Assim, \u00e9 evidente \u2013 evident\u00edssimo, ali\u00e1s \u2013 que compra im\u00f3veis para especular e, agora, com o abuso do direito de a\u00e7\u00e3o, como uma metralhadora girat\u00f3ria, pretende maximizar seus lucros propondo a\u00e7\u00f5es contra todas as construtoras das quais adquiriu para se locupletar ilicitamente e aumentar seus lucros com redu\u00e7\u00e3o indevida do pre\u00e7o que efetivamente, licitamente e conscientemente contratou.<\/p>\n
V \u2013 Pedido<\/p>\n
Preliminarmente, requer seja o presente feito extinto, com suped\u00e2neo no art. 51, III, da Lei 9.099\/95, uma vez que o autor n\u00e3o \u00e9 consumidor e o contrato elege o Foro de S\u00e3o Paulo\/SP.<\/p>\n
Caso n\u00e3o seja este o entendimento de Vossa Excel\u00eancia, requer seja a presente a\u00e7\u00e3o extinta sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, diante da aus\u00eancia de condi\u00e7\u00f5es da a\u00e7\u00e3o, notadamente da ilegitimidade ativa do autor e passiva da r\u00e9, nos termos dos artigos 485, I e VI, e 330, II, ambos do CPC.<\/p>\n
Caso este n\u00e3o este D. Ju\u00edzo n\u00e3o entenda pelo julgamento preliminar, requer, no m\u00e9rito, at\u00e9 em raz\u00e3o da exist\u00eancia de incidente de uniformiza\u00e7\u00e3o mencionado nesta resposta, sejam julgados totalmente improcedentes os pleitos formulados na peti\u00e7\u00e3o inicial e, de qualquer forma, com as comina\u00e7\u00f5es de praxe.<\/p>\n
Haver\u00e1 o requerente de ser condenada, ainda, por litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9 nos termos do art. 80, I e II do CPC, ao pagamento de multa de 10% do valor da causa e \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o de todas as despesas, que s\u00e3o as seguintes (…), inclusive os honor\u00e1rios contratuais dos patronos da r\u00e9, al\u00e9m daqueles arbitrados a t\u00edtulo de sucumb\u00eancia nos termos do art. 81, caput e \u00a7 3\u00ba do CPC.<\/p>\n
Protesta-se desde j\u00e1 pela produ\u00e7\u00e3o de todas as provas em direito admitidas, sem exce\u00e7\u00e3o de qualquer uma.<\/p>\n
Nestes termos,<\/p>\n
Pede deferimento.<\/p>\n
[Local] [data]<\/p>\n
__________________________________<\/p>\n
[Nome Advogado] – [OAB] [UF].<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","meta":{"content-type":""},"categoria-modelo":[142],"class_list":["post-25404","modelos-de-peticao","type-modelos-de-peticao","status-publish","hentry","categoria-modelo-civel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/modelos-de-peticao\/25404","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/modelos-de-peticao"}],"about":[{"href":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/modelos-de-peticao"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25404"}],"wp:term":[{"taxonomy":"categoria-modelo","embeddable":true,"href":"https:\/\/easyjur.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categoria-modelo?post=25404"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}