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[MODELO] Contestação – Locação com Vícios e Danos

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 44ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL

Proc. nº: 2012.001.060714-9

JOSETE CAVALCANTI BEZERRA, brasileira, solteira, nutricionista, residente na Rua Adolfo de Vasconcelos, nº 145, ap. 409, Recreio, nos autos da Ação de Despejo por Duplo Fundamento – Falta de Pagamento e Infração Contratual – Cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos/Multas, que lhe move MARTHA BARBOZA, vem, por intermédio da Defensoria Pública, apresentar

CONTESTAÇÃO

ao pedido autoral, aduzindo, para tanto, o seguinte:

I – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

1.1. Inicialmente, afirma sob as penas da lei e de acordo com a Lei 1060/50, ser juridicamente necessitada, não possuindo condições financeiras de arcar com as custas judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, razão pela qual faz jus ao benefício da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, indicando a Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro para a defesa de seus interesses, reiterando, assim, o pedido anteriormente formulado de gratuidade de justiça e assistência jurídica integral.

II – DA REALIDADE DOS FATOS

2.1. A Ré firmou contrato de locação do imóvel situado na Rua Senador Dantas, nº 23, ap. 504, a partir de novembro de 2012, exatamente em 12/11/2012 (data da entrega das chaves), tendo duplo objetivo: fixar sua residência e de seu companheiro Silvio Thomaz Fernandes de Souza e instalar pequeno consultório para atendimento na área de nutrição e acupuntura.

2.2. Ocorre que, logo no início da locação, percebeu a Ré que o imóvel, que aparentemente encontrava-se em boas condições, possuía defeitos estruturais e ocultos que não permitiam sua ocupação, fosse para fins de moradia ou fosse para fins profissionais, defeitos esses originados de má conservação e falta de obras, dentre eles podendo-se citar os seguintes, além das observações narradas no corpo do contrato in fine (fls.22):

  1. Problemas hidráulicos, em especial: 1a) não funcionamento do registro geral, o que não permitia o fechamento da água de abastecimento e a circulante das torneiras, da descarga e do chuveiro, e ainda fazia escoar água de abastecimento pela coluna; 1b) descarga com vazamentos e sem controle, só sendo fechada através de seu registro, que também apresentava vazamento. Tais constatações foram de imediato comunicados à Administradora Paranho que encaminhou o Sr. Josildo que quebrou a parede do banheiro e retirou alguns azulejos, que não foram recolocados até a presente data, tendo ainda deixado parte da parede com o reboco e o encanamento à mostra e com a coluna de concreto cortada e com vergalhões expostos à oxidação, não tendo igualmente consertado a descarga (docs. 6,8,9,10 a 13,14,16,17)
  2. Problemas de esgoto que ocasionaram no dia 05/01/2012, em razão de refluxo, vazamento da água do esgoto causando inundação no imóvel, provocando perdas irreparáveis nos bens móveis da ré, além de avarias no próprio imóvel. Foi constatado que o refluxo do esgoto com vazamento foi ocasionado pelo entupimento e falta de conservação do barbará do Edifício, tendo sido iniciada por ordem da própria síndica, através do funcionário Alcides da Silva Ramos, obras de reparo através da qual foi quebrada a parede para desentupir o barbará com vergalhão, o que foi realizado, não tendo sido terminado o serviço pois o referido funcionário não retornou para assentar o vaso sanitário e religá-lo e nem para recolocar os azulejos, continuando, assim, com reboco à mostra e faltando azulejos e pisos de cerâmica (docs. 6,8,9,10 a 13,14,16,17);
  3. problemas de obstrução nos dutos de telefônicos que impedem a instalação de linha telefônica no imóvel, em razão de má conservação, como já constatado pela empresa Telemar em 17/01/2012, como se verifica do documento anexo (doc.15), sendo certo que a Síndica do Edifício negou autorização para efetuar a instalação por fora do quadro;
  4. problemas de tubulação que impedem a instalação de gás canalizado no imóvel em razão de escapamento, como constatado pela CEG em 08/02/2012 e 20/01/2012, conforme documentos anexos (docs. 3 e 15.);
  5. Problemas de esgoto, conforme constatado por Laudo da Prefeitura que verificou a existência de tubulação de esgoto tecnicamente imperfeita, o que gera vazamento de água, mas cujo conserto não foi providenciada pela Autora, muito embora ciente da necessidade das obras urgentes e necessárias e que eram de sua responsabilidade (docs.8 a 13).

2.3. Foi constatada pela Ré e seu companheiro que tais defeitos são de responsabilidade da própria locadora que não conservou o imóvel da forma devida e não realizou as obras necessárias; e, igualmente, do próprio condomínio que igualmente não realizou as obras nas tubulações, na parte elétrica e na fiação necessárias para manter o bom estado de todo o edifício.

2.4. Diante de tais fatos, a Ré, por inúmeras vezes, acionou a Autora e o próprio Condomínio, como se verifica dos documentos anexos, em especial as atas de assembléia e as notificações feitas à locadora (docs. 2 a 5, 16 e 17) a fim de que fossem realizadas as obras necessárias para que a ré pudesse residir no imóvel e ainda viabilizar seu negócio, o que infelizmente nunca foi atendido.

2.5. Por falta de orientação jurídica e acreditando na boa-fé da Autora, restou verbalmente pactuado entre as partes que enquanto não fossem concluídas todas as obras necessárias para viabilizar a ocupação do imóvel em tela, a Ré ficaria isenta de pagar os aluguéis e todos os acessórios da locação.

2.6. Diante de todas as irregularidades constatadas, tanto em relação às responsabilidades da locadora quanto em relação ao Condomínio, a Ré e seu marido iniciaram uma batalha junto aos responsáveis, o que levou a Síndica do Edifício a iniciar uma verdadeira perseguição em relação à Ré e seu companheiro mediante a distribuição de bilhetes e denúncias falsas, alteração do conteúdo de Atas Assembleares, apresentação de declarações fraudulentas de moradores e incitação dos porteiros para não se relacionarem e mesmo agredirem a Suplicante e seu companheiro.

2.7. Com evidente má-fé a Síndica inventou que a Ré e seu companheiro violavam constantemente as regras de boa convivência entre os vizinhos sob a falsa alegação de produção excessiva de barulho e obras durante a madrugada, o que estaria causando transtornos aos moradores do Condomínio, tendo iniciado, assim, mediante à Administradora do Condomínio a cobrar multas mensais totalmente absurdas.

2.8. Tais fatos são totalmente inverídicos, já que a Ré e seu companheiro nunca efetuaram qualquer obra no imóvel durante a madrugada e nunca produziram barulho excessivo para incomodar os vizinhos, como se verifica das declarações prestadas por condôminos (docs.18/20 e 23), sendo certo ainda que somente ocuparam o imóvel por breves e esparsos períodos e que atualmente a Ré encontra-se residindo de favor em casa de parentes no Recreio diante da situação insustentável criada, fatos esses que serão devidamente comprovados no decorrer da instrução processual.

2.9. Acontece que o Condomínio, diante do não pagamento das absurdas e injustas multas aplicadas em face da locatária, ajuizou ação de cobrança em face da proprietária, que tramitou perante à 22ª Vara Cível da Comarca da Capital, que culminou na condenação da ora Autora ao pagamento de R$151,00 e R$453,00 devidamente corrigidos, diante de sua revelia, como se verifica de fls. 67 e 68.

2.10. Ou seja, nesta ação, a ora Autora quedou-se inerte, o que culminou na decretação de sua revelia legitimando, assim, a cobrança das multas injustas por suposta infração do artigo sétimo da convenção condominial que teria sido feita pela Ré e seu companheiro; muito embora tenham estes se ofertados para testemunhar e cooperar no sentido de desvendar todas as mentiras que foram criadas pela Síndica do Condomínio, tendo inclusive sido consignada a presença do companheiro da Ré, Sr. Silvio Tomás de Souza audiência designada, como se verifica da cópia da assentada anexa (doc.25).

2.11. Diante da patente facilidade em cobrar multas indevidas da Autora, o Condomínio ajuizou nova ação em face da Autora pelo Rito Sumário que tramitou perante á 35ª Vara Cível da Capital, desta vez efetuando cobrança das cotas condominiais em atraso e das multas por suposta infração ao art. 7º da Convenção Condominial que teriam sido cometidas pela Ré e seu companheira, e da qual sequer teve a Ré conhecimento.

2.12. Certo é que em relação a esta última ação, não se sabe sequer qual foi a seu trâmite e a decisão final judicial, já que não foi anexada aos autos cópia da sentença, mas tão somente cópia de acordo judicial em que a ora Autora reconhece dívida no valor de R$9.575,36 e se compromete a pagá-la de forma parcelada em seis parcelas mensais fixas e sucessivas de R$1.595,89.

2.13. Cabe ressaltar que a referida ação encontra-se arquivada e por isso a Ré não teve acesso ao seu teor, muito embora desconfie novamente que a proprietária, ora Autora, novamente quedou-se revel com o intuito de prejudicá-la, ou efetuou acordo absurdo aceitando as multas ilegais e injustas impostas pelo Condomínio.

2.14. Cumpre enfatizar que todos esses esclarecimentos se fazem necessários, pois na presente ação a Autora está cobrando, além dos aluguéis, cotas condominiais, IPTU, honorários advocatícios e custas judiciais, valores oriundos das referidas ações que totalizam a quantia de R$11.163,59, como se verifica do demonstrativo de débito de fls.08.

2.15. É evidente, aliás, a cobrança dupla de condomínio, pois, ao que parece, já que a Ré não teve acesso aos autos do processo que tramitou perante à 35ª Vara Cível, as cotas condominiais estão sendo cobradas duas vezes, posto que naquela ação já estão incluídas as cotas condominiais vencidas, o que caracterizaria enriquecimento ilícito o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

2.16. Por fim, se faz necessário trazer ao conhecimento deste MM Juízo, pois aparentemente pode parecer que realmente a Ré e seu companheiro são pessoas de má índole e de difícil convivência, diante da quantidade de fatos articulados pela Autora e pela Síndica do Condomínio, mas que serão refutadas item por item por prova documental ora anexada e prova testemunhal a ser realizada oportunamente.

III – DO DIREITO

– Do Pedido de Despejo –

3.1. A presente ação visa obter o despejo da Ré sob duplo fundamento, a saber: i) pela falta de pagamento, e subsidiariamente, mesmo sendo purgada a mora, como lhe faculta a lei, ii) pelo término do prazo contratual e infração contratual.

3.2. Portanto, não tem como a Ré opor-se a tal pedido, e, na verdade, é de sua vontade também rescindir o contrato de locação, em razão dos problemas estruturais apresentados que impedem a ocupação do imóvel, seja para fins residenciais seja para fins comerciais, somente não o tendo feito anteriormente por falta de orientação jurídica e por ter a Autora acordado verbalmente na isenção dos aluguéis e encargos até o conserto de todos os defeitos acima narrados.

3.3. Assim, em relação à ação de despejo, e somente em relação a tal pedido, a Ré vem concordar com a rescisão imediata da relação locatícia, requerendo, desde já, seja determinado por V. Exa. a expedição de mandado de verificação e imissão da Autora na posse do imóvel no início de abril de 2003, para que o Sr. Oficial de Justiça descreva o estado do imóvel, diligência esta que será acompanhada pela Ré na data designada por V. Exa no mês de abril de 2003.

– Do Pedido de Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios –

3.4. A Ré reconhece que não pagou os aluguéis e encargos locatícios descritos no demonstrativo de débito de fls.07, sendo certo, porém, que estes não são devidos em razão do acordo verbal feito com a locadora de isenção de tais valores até que fossem realizadas as obras necessárias a permitir a utilização do imóvel adequadamente.

3.5. Certo é que ao contrário do narrado na inicial, foi a Autora quem descumpriu o contrato e as normas da Lei 8.245/90, em especial, às referentes aos deveres do locador dispostos no art. 22, incisos I, II, III, IV e V, já que o imóvel possui defeitos que impedem, desde o início da locação, seu uso para os fins previstos no contrato em tela.

3.6. Pelas razões expostas, não são devidos os valores de aluguel cobrados e dos encargos locatícios, o que, aliás, constituiria enriquecimento ilícito, já que a Ré não vem utilizando o imóvel pelos defeitos apresentados e que poderão ser constatados pelas provas ora acostadas e mediante prova pericial no local.

3.7. Cabe também ser destacado que as cotas condominiais estão aparentemente sendo cobradas duas vezes, o que caracteriza enriquecimento ilícito da Autora, já que na parte referente à cobrança referente às ações ajuizadas contra a Autora no Demonstrativo de fls. 08 já encontram-se computadas as

cotas condominiais, como se verifica da cópia da inicial de fls.73/75 (doc.30).

– Do Pedido de Cobrança das Multas Condominiais Oriundas de Ações Ajuizadas contra a Autora –

3.8. Totalmente absurda a pretensão autoral no tocante aos pedidos de cobrança referentes às ações judiciais ajuizadas pelo Condomínio em face da ora Autora e cujo débito remonta o valor de R$11.163,59, pelos motivos que passa a expor.

3.9. Primeiro porque na ação que tramitou perante à 22ª Vara Cível da Capital nos autos do processo nº 2012.001.024932-2, a ora Autora quedou-se revel e somente por este motivo a ação foi julgada procedente para condenar a Autora a pagar a quantia de R$151,00 e R$453,00, como se verifica do teor da cópia da sentença acostada às fls. 67/68.

3.10. Cumpre ressaltar que a Ré e seu companheiro inclusive se propuseram a ajudar a proprietária para comprovar a ilegalidade e injustiça da aplicação de tais multas, como se verifica do teor da assentada ora anexada (doc.25) na qual restou consignada a presença do Sr. Silvio, companheiro da ora Ré, bem como da ausência da ora Autora, Ré daquela ação.

3.11. Segundo porque em relação à ação de cobrança que tramitou perante à 35ª Vara Cível da Capital nos autos do processo nº 2012.001.122269-5, sequer a Autora fez prova da sentença, tendo apenas anexado cópia de acordo no qual reconhece a absurda dívida no valor de R$9.575,36 a ser pago de forma parcelada, que incluem as cotas condominiais ordinárias e as supostas multas por infração do art. 7º da Convenção Condominial.

3.12. Nesta última ação, pelo que parece, já que a ora Ré não teve acesso aos autos que se encontram arquivados, a ora Autora reconheceu automaticamente débito ou novamente foi decretada sua revelia, razão pela qual levou-a a realizar acordo judicial para pagamento do débito que reconheceu devido.

3.13. De forma absurda e leviana vem a ora Autora cobrar da Ré os referidos valores sem sequer fazer prova ou anexar demonstrativo de débito, o que, aliás, impede a ampla defesa e contraditório, pois como acima afirmado na ação que tramitou perante à 35ª Vara Cível já estão incluídas as cotas condominiais que na presente ação vem sendo cobrada novamente, caracterizando litigância de má-fé da Autora e cobrança dupla.

3.14. Diante da revelia comprovada na ação que tramitou perante à 22ª Vara Cível e diante da ausência da sentença referente à ação que foi ajuizada perante à 35ª Vara Cível da Capital, não pode a ora Autora cobrar da Ré referidos valores, pois estes advieram da própria desídia e mesmo de conluio da ora Autora com a Síndica do Condomínio desejando prejudicar a Ré e seu companheiro que não efetuou sua defesa deixando correr in albis o prazo para resposta para que fossem considerados verdadeiros os fatos narrados.

3.15. A Ré facilmente teria comprovado a falsidade de tais afirmações mediante prova documental e testemunhal, como se verificam das declarações prestadas por condôminos atestando a idoneidade da Ré e de seu companheiro que nunca importunaram os vizinhos com a produção de barulho durante a madrugada (docs.18/20).

– Do Pedido de Cobrança de Multa por Infração Contratual –

3.16. Também improcede o pedido de cobrança de multa por infração contratual no valor de R$400,00, já que a Ré não descumpriu quaisquer das cláusulas contratuais, sendo certo que foi a Autora que não cumpriu o acordado e os dispositivos da Lei de Locações (art. 22, incisos I a V) ao ocultar os vícios do imóvel que impedem o uso do imóvel para os fins a que se destinam.

– Dos Honorários Advocatícios –

3.17. Por ser beneficiária da Gratuidade de Justiça, encontra-se a Ré isenta de pagar quaisquer valores a título de custas judiciais e honorários advocatícios, como dispõe a Lei 1.060/50, inclusive eventuais honorários e custas oriundas das ações ajuizadas pelo Condomínio em face da ora Autora, que deverão ser excluídas, na remota hipótese de ser julgado procedente tal pedido, o que se admite unicamente por amor ao debate jurídico.

IV – CONCLUSÃO

4.1. Por todo o exposto requer a V. Exa. o seguinte:

  1. Seja concedida a Gratuidade de Justiça;
  2. Sejam julgados improcedentes os pedidos autorais em relação às cobranças dos aluguéis, encargos locatícios, multa contratual, honorários advocatícios, multas por infração à convenção do condomínio, pelas razões acima expostas;
  3. Em relação ao pedido de rescisão da relação locatícia, a Ré concorda com tal pedido, como acima afirmado, requerendo, desde já, seja determinado por V. Exa. a expedição de mandado de verificação e imissão da Autora na posse do imóvel para o início do mês de abril do corrente ano devendo o Sr. Oficial de Justiça descrever em detalhes o estado do imóvel, requerendo seja a Ré intimada para acompanhar a referida diligência, na qual efetuará a entrega das chaves, como de direito;
  4. Seja a Autora condenada em custas e honorários advocatícios, estes a serem revertidos para o Centro de Estudos Jurídicos da Defensoria Pública Geral do Estado do Rio de Janeiro;
  5. Seja determinada a expedição de ofício dirigido ao II Juizado Especial Criminal para que forneça cópias e informe da atual fase processual do processo nº 2012.800.002835-0 e todos os demais feitos em que figurem como vítimas e/ou acusados a Ré, seu companheiro Silvio Tomaz de Souza, Rogério Jefferson de Lima, Marcelo Motta e Silvana Spano, a fim de comprovar a idoneidade da Ré, bem como da falsidade das afirmações feitas na inicial;

4.2. Protesta, ainda, por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial prova documental superveniente, testemunhal cujo rol segue anexo, depoimento pessoal da Autora e e pericial, se necessária, para comprovar o péssimo estado de conservação do imóvel e do Condomínio Itapuca.

Termos em que,

P. deferimento.

Rio de Janeiro, 26 de fevereiro de 2003

ROL DE TESTEMUNHAS

  1. José Raimundo Azevedo, autônomo, residente na Rua Ovídio Moura, nº 07, casa 09, Estácio, CEP 20250-110
  2. Fábio de Souza Briguet, autônomo, residente na Rua Conde Lajes, 54, ap.113, Glória
  3. Raimundo Ildenfonso de Almeida, jornalista autônomo, residente na Rua Anibal de Mendonça, nº 202, ap. 101, Ipanema
  4. Antônio de Paiva Mourão, aposentado, residente na Rua Senador Dantas, nº 23, ap. 701, Centro, CEP 20031-200

ROL DE DOCUMENTOS ANEXADOS

Doc. 1 – Convenção Condominial

Doc. 2 – Ata da Assembléia Geral Extraordinária do Edifício "Itapuca" realizada em 21 de janeiro de 2012

Doc. 3 – Ata da Assembléia Geral Extraordinária do Edifício "Itapuca" realizada em 19 de janeiro de 2012

Doc.4 – Ata da Assembléia Geral Extraordinária do Edifício "Itapuca" realizada em 11 de setembro de 2012

Doc. 5 – Ata da Assembléia Geral Extraordinária do Edifício "Itapuca" realizada em 24 de janeiro de 2012

Doc.6 – Procedimento Administrativo instaurado perante à Prefeitura que constatou a existência de vazamento no apartamento 504 da Rua Senador Dantas nº 23 autuando o Condomínio pelas irregularidades e aplicando multa e prazo para o conserto

Doc. 7 – Defesa apresentada pelo Condomínio do Edifício Itapuca nos autos do procedimento administrativo instaurado perante à Prefeitura

Doc. 8 – Termo de Vistoria Sanitária iniciado mediante procedimento da Ré para obter alvará para funcionamento de seu consultório de nutrição e acupuntura, restando constatado a impossibilidade de assentimento sanitário, diante das irregularidades encontradas e não resolvidas

Doc. 9 – Procedimento Administrativo da Prefeitura que concluiu pela solução do problema de refluxo no apartamento 504, porém verificou que o vaso sanitário não estava em seu local e que havia instalação tecnicamente imperfeita na parte hidráulica gerando vazamento de água

Docs.10/13 – Fotos do Imóvel que demonstram seu péssimo estado de conservação e os problemas hidráulicos existentes

Doc.14 – Comunicação enviada pela CEG na qual informa a existência de problemas na tubulação do imóvel o que impede a instalação em razão de escapamento de gás, cujo conserto e conservação é de responsabilidade do proprietário

Doc. 15 – Esclarecimento feito pela Telemar nos autos de processo que tramitou perante ao I Juizado Especial Cível da Capital no qual esclarece as razões de impossibilidade de instalação de linha telefônica na unidade residencial em tela por problemas estruturais do edifício

Doc. 16 – Notificação feita pela Locatária em 18 de abril de 2012 à Locadora notificando de todos os problemas existentes no imóvel e requerendo sua solução

Doc. 17 – Notificação feita pela Locatária em 18 de abril de 2012 à Administradora do Imóvel locado notificando de todos os problemas existentes no imóvel e requerendo sua solução

Docs. 18/20 – Declarações prestadas por moradores do Edifício Itapuca confirmando todos os problemas enfrentados pela locatária e seu companheiro, bem como afirmando a boa conduta destes no prédio que nunca importunaram os vizinhos

Doc. 21 – Declaração prestada por ex-porteiro do Edifício Itapuca afirmando ter presenciado diversas agressões formuladas pela Síndica a diversos condôminos

Doc. 22 – Carta enviada pelo condômino Antônio Cícero Gomes Pereira dirigido à Administradora Predil requerendo a retificação da ata da assembléia extraordinária ocorrida em 11.09.2012 para que passasse a constar que foi a Síndica que agrediu a locatária do apartamento 504

Doc. 23 – Declaração prestada pelo condômino Roberto de Morais no qual afirma que não assinou a declaração que foi anexada aos autos do processo nº 2012.800.002835-0 (referente à ação criminal que tramita perante ao II Juizado Especial Criminal na qual figuram como Acusados a Síndica Silvana Spano e os porteiros do Edifício Rogério Jefferson de Lima e Marcelo Motta)

Doc. 24 – Notificação feita pelo Condomínio à Locatária em relação aos problemas estruturais do Edifício

Doc. 25 – Cópia da Assentada da Audiência realizada nos autos do Processo nº 2012.001.024932-2 que tramitou perante à 22ª Vara Cível da Comarca da Capital e na qual figurou como Autor o Condomínio do Edifício Itapuca e como Réu a Proprietária, ora Autora, Martha Barboza

Doc. 26 – Cópia da Assentada da Audiência de Instrução e Julgamento nos autos do Processo Criminal perante o II JECrim. da Capital

Doc. 27 – Cópia da consulta médico-legal feita pelo IML pelas lesões sofridas pelo companheiro da locatária por agressões feitas pelos porteiros do Condomínio Itapuca

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